一、我国社区物业管理的特征
从我国物业管理发展的历史来看，社区物业管理是建立在市场经济不断发展的基础之上的，它具有以下几个主要特征。
（一）强调政府的组织协调和领导作用
新修订的《物业管理条例》体现了我国社区管理的模式特征，其明文规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”
（二）物业资源配置方式发生了改变
从本质上说，物业公司是相对独立的市场主体，它依法对实行改革的社区物业进行管理，体现了市场的资源配置作用。我国的物业管理大规模改造了具有产权的老住宅物业，同时强调市场对物业资源的基础性调节作用。同时，老式的商业住宅或办公楼的物业改革也开始启动，并开始在全国推广。与改革前的单位制、福利制和政府管理主导的模式相比，物业管理赋予了社区物业新的管理形式，带来了资源配置方式的根本性变革。
（三）物业公司的权利义务关系逐步理清
物业公司与房地产商的直接关系在法律上得以剥离，成为相对独立的市场法人，开始承担相对独立的民事责任。这是我国物业管理实践的一大进步，其权利义务关系更加明晰，使物业公司有了更多的自主权。
（四）有些物业公司参与社区治理，成为公共管理的主体
物业公司作为社区治理的主体之一，其参与机制是：物业公司连同居委会、业委会，形成社区权力结构中的“三驾马车”。虽然这一模式不具有普遍性，但物业公司担负一定的社区责任在实践中已是不争的事实。
（五）社区的多样化带来物业管理的多样化
目前，规范、多元、服务的物业管理格局已开始出现。例如，有些地方的物业管理开始了规模化经营的尝试，物业管理企业开始从中小型向以大中型转换，出现了一批物业服务企业集团。
二、我国社区物业管理的基本模式
依据物业管理主体间的关系，从管理学的角度来看，可以把业主、物业管理企业以及开发商之间的关系大体归纳为两大类型：一是委托管理类。这是最常见的物业管理方式，也是市场化的一种类型，是开发商和业主采用招标或协议的方式，通过正式订立物业管理合同，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”原则，提供劳务商品的管理方式。从物权的角度分析，其经营权与所有权是分离的，作为代理方的物业公司是具有法律能力的法人公司，根据与业主订立的管理合同履行义务，并享有相应的权利。二是自主经营类。这是一种自我管理的类型，即业主不是通过市场招投标的方式委托给专门的物业公司管理，而是自己成立物业管理机构承担物业管理的职能。与委托管理模式不同的是，这种自主经营类型下的经营管理权与业主的产权是一致的，甚至有时法人只有一个。单位社区多采用这种物业管理模式。
在我国，社区的物业管理模式大体有以下两种。
（一）市场模式
市场模式的物业管理是一种专业化的管理模式，是由独立的、专业化的物业管理公司，在市场竞争中通过投标接管相关物业。市场模式的物业管理遵循物业所有权与物业经营权分离的原则，物业公司受业主委托，对物业进行综合性、专业化、社会化的经营管理与服务。这种管理模式的特点是使用以市场为主体的运作机制，并借鉴服务型管理的理念。首先，物业管理公司完全自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展；其次，物业管理公司通过签订合同或协议，按照业主的要求与意愿实施管理，通过提供有偿服务收取费用；再次，物业服务的范围得到了拓展，不仅有房屋及其配套设施设备的维修养护与管理、社区环境与安全管理，还涉及一些便民服务与特约服务；最后，规范的物业公司提供的服务是市场化、专业化的，管理相当规范。
（二）行政模式
行政模式房屋或物业管理是传统的房屋管理模式，由政府行政性机构，即地方房管部门及其下属的事业单位作为物业管理的主体，具有行政性和福利性的特征。这类物业绝大多数是国家或单位所有，属公共财产，其产权关系单一，使用人不是产权人。行政性房管模式主要以单一的收租养房为主要内容，租金低廉，带有单位福利的性质。由于收入优先，物业管理的内容也比较单一，特别是房屋及其设施设备的维护和修缮难以及时到位，长此以往，物业管理必将逐渐衰落或者遭到破坏。在这种模式下，房产部门主要履行行政管理的职能，作为行政性机构对物业的管理也多涉及单纯的物业本身，并不对社区管理产生什么影响力。
需要注意的是，在一些不完全是私人产权的物业中，官方的房产部门拥有对单位或组织管理处置物业、制定规范和监督的权力，并在单位法人消失的情况下，代表组织或单位行使业主的权利。尽管这种现象不是很普遍，但也体现了公共（多为集体）财产的处置方式。在行政型的物业管理模式中，还有一种作为政府派出机构的街道办事处涉及物业管理的现象。街道办事处往往委托居委会实施管理，以公共场所、环境卫生、绿化、治安、道路和整幢楼宇为管理范围，辖区内的房屋维修保养则由产权单位各自负责。街道办事处和居委会涉及物业管理对于动员基层民间组织的力量、促进政治稳定、加强社区民主等方面，都可以产生积极作用。但由于这种混合模式专业化、规范化程度低，再加上政府管理方式所特有的痼疾，行政模式逐步退出了物业管理的舞台。在很多此类产权的物业管理实践中，委托专业化的物业公司实施管理的模式正在成为我国物业管理的常见形式。
