住宅与其他商品不同，涉及人最基本的需求，因而不应该成为投机资本炒作的对象。发展中的住宅市场，由于法制不完备，加上升值潜力诱人，往往是投机资本热捧的对象。一般情况下，与普通住宅相比，优质住宅的投机更具有吸引力。
住宅价格的平稳上升既是发展中住宅市场的基本特征，也是投机资本活跃于住宅市场的基本条件。房产不具有保值增值的属性，地产才是投机的真正对象。住宅投机加剧了住宅市场价格的大起大落。
一、发展中住宅市场的基本特征
逐利是投机资本活动的本性。只要能够获得足够的市场影响力，投机资本必然会参与其中，从而最大限度地获取利润。发展中的住宅市场，由于住宅地基的不可复制性以及聚集经济效应的客观存在，极其有利于投机资本的运作。
第一，发展中住宅市场一般规模较小，有利于投机资本获得必要的市场影响力。
在其他条件不变的情况下，投机资本的影响力与自身规模的大小成正比，与市场规模的大小成反比。投机资本自身规模越大，投机资本的影响力越大；市场规模越小，投机资本的影响力越大。发展中住宅市场还处于聚集经济形成的初级阶段，无论是工商业还是居住消费活动，所占用的地理空间和经济活动规模都不大，有限的人口和较低的购买力使得发展中住宅市场规模一般也都很小。
第二，发展中住宅市场的价格一般都处于历史低位。
在完全竞争的市场上，由于建筑成本长期趋于一致，住宅价格更多地与地价产生联动效应，即住宅价格越高，地价越高。相应地，住宅价格不仅是住宅用地价格的函数，也是工商业用地等其他类型用地价格的函数。发展中住宅市场由于聚集经济效应的不明显，工商业用地和居住用地数量都有限，对土地价格的承受能力也不强，非农用地价格与农用地价格相比，并没有出现实质性的跃升，这就注定了发展中住宅市场的价格一般都处于历史的低位。
第三，发展中住宅市场由于需求滞后，宅基地的供应刚性非常明显。
经济发展对人们生活的影响首先是吃穿的改善，对土地市场的影响首先是工商业用地需求量的增加和工商业用地价格的上涨，然后才是人们居住条件的改善、住宅用地需求的上升和住宅用地价格的上涨。发展中住宅市场发展的滞后性决定了发展中住宅市场的土地储备非常有限，宅基地的供应刚性非常明显。宅基地的来源很少依赖于农用地用途的改变，而主要依赖于旧城改造和工商业用地的转型，这就大大降低了发展中住宅市场的土地供给弹性。
第四，发展中住宅市场的管制缺陷有利于投机资本的进入。
发展中住宅市场的最大特点是管制失控引发的市场无序。有序的市场总是在一定的规则之内运行的，离开了一定的规则，市场的运行就会失控，市场的优越性不能发挥，却会使市场机制的缺陷暴露无遗。由于新事物、新问题层出不穷，政府部门既受制于人力也受制于物力的限制，对蓬勃发展的发展中住宅市场实施有效管制常常显得心有余而力不足。在缺乏政府有效管制的情况下，发展中住宅市场必然呈现无序运行的状态。这种无序运行为投机资本不受限制的介入住宅市场，依靠巨大的市场影响力攫取暴利提供了极为有利的条件。
第五，长足的经济发展潜力和经济发展势头有助于投机资本拉抬住宅市场价格。
经济发展对住宅市场的影响是全方位的：经济发展挤占本已供应紧张的非农用地，居住用地的供应更缺乏保障；经济发展提高了人们的生活水平，对居住的要求必然水涨船高；经济发展提高了人们的收入水平，人们对住宅的购买力相应提高了；经济发展使得聚集效应更明显，城区同一块土地的地价比以前更高了。总之，只要经济在发展，住宅市场的需求和住宅市场的价格一路走高就是不可避免的，政府的干预只能使这种趋势有所减缓，而不可能根本改变这种趋势。投机资本在这种情况下完全可以运用自己雄厚的资金实力，利用住宅地基供应刚性的缺陷，人为制造市场需求，拉抬住宅市场价格，最大限度地榨取地价上涨带来的好处。
从各方面来说，发展中住宅市场的基本特征都对投机资本产生了极大的诱惑力。出于攫取暴利的考虑，投机资本始终将打入发展中住宅市场作为自己的重要战略目标，因此发展中住宅市场在其发展的过程中始终程度不同地存在着住宅投机炒作的现象，不过像中国目前这样全民炒房并不多见。
二、地产是住宅投机的真正对象
从表面看，住宅似乎是投机资本真正炒作的对象，其实不然。住宅作为一种商品，虽然在形式上密不可分，但在价值上是可以分离的。住宅价格一般包括房产和地产两块，房产是劳动的结果，地产是天然形成的。住宅的价格上升，如果不是房产价格上升的结果，就是地产价格上升的结果，要么是两者都上升的结果。住宅作为投资品，要求住宅的价格必须随着时间的延长保持不断上升的趋势，这样一段时期之后，通过住宅的再出售，投资者才不仅能够收回本金，还能获得必要的利润，否则住宅就不具有投资品的基本特征。然而分析表明，在任何一个成熟的住宅市场上，住宅的价格都不具有上升的必然性。
首先，房产价格不具有上升的必然性，反而随时间的延长有下降趋势。住宅完工之日，就是房产折旧之时。房产使用，会产生使用带来的磨损，如人为破坏；房产不使用，会产生自然力带来的磨损，如锈蚀、蛀空。即使房产置于真空之中，也会产生无形磨损，如建筑材料的变化会使原有房产达不到安全要求，建筑设计的变化会使原有房产跟不上时代的潮流，劳动效率的提高会使原有房产的造价大幅度降低。因此随着时间的延长，由于折旧的存在，房产价格不但不会上升，反而会下降。当然，也有物品随时间延长价格上升的现象，如古董，时间越长古董越值钱，但房产不是古董，因为古董是自然和历史形成的，它不可能人工复制。房产价格随时间的延长而逐渐下降，这就注定了房产不可能成为人们投资的对象。
其次，地产价格也不具有上升的必然性。如果地产价格肯定会上升，则房地产开发商一定会等地价充分上升以后再建房。因为只有这样，房地产开发商才能既得到房地产开发的平均利润，又能完全获得地价上升带来的好处。否则，房地产开发商建房时间越早，房产折旧越多，对房地产开发商平均利润的侵蚀就越大。这也就很容易解释，为什么许多房地产开发商拿到地皮以后，就搁置在那里一直不开发，因为他们知道，开发越早，潜在地租损失越大，等待将能获得最大的收益。如果房地产开发商建房出售以后，住宅的价格确实上升了，只有两种可能：一是购房者的预期是对的，投机成功了；二是房地产开发商对购房者进行了自愿的或非自愿的地租让渡。总之，在完全竞争的市场条件下，因为地产价格具有上升的必然性而使住宅成为投资品是不可能的。
当然，投资和投机有时是很难区分的，因为投资是成功的投机，投机是失败的投资。问题的关键在于住宅购买者只要有投机的成分在内，它就不会成为一个住宅的长期持有者，只要住宅的价位合适，他就会抛售出去，因此他充其量就是一个房地产开发商的分销商，他的住宅需求不构成最终需求。
至于第二种可能，不具有普遍性，因为如果房地产开发商让利是自愿的，这意味着房地产开发商通过低价售房其实是想达到融通资金的目的，住宅购买者后来获得的房价上涨收益不过是接受房地产开发商融资获得的报酬而已。如果房地产开发商让利是被迫的，这意味着是外部强制力帮助住宅购买者从房地产开发商那里掠夺了部分地租，这种扭曲市场的行为由于没有做到利益均沾，必将引起社会公众的不满，也不可能长久。
因此，无论从哪个方面来说，认为住宅能够充当投资品，成为投资的对象，显然是缺乏说服力的一种说法。与其说住宅是一种投资品，不如说住宅是一种投机品。只要改变市场预期，投机引发的住宅市场泡沫自然会消失。
然而上述结论只适用于成熟的住宅市场，即处于均衡状态的住宅市场。对于发展中的住宅市场来说，地产价格确实呈现一种整体的上升趋势，借助于地产价格的上升，个人购买住宅确实是一种不错的长期投资选择。发展中住宅市场五大基本特征的存在，使得经济发展往往伴随着地价的不断上涨，住宅价格因此也有长期上升的趋势，个人投资买房在长期获利因此是可以预期的。不过这种投资与其说买的是房产不如说买的是地产，只不过直接买地产单位价值太大，改为买房是因为单位价值会较小从而较适合个人投资罢了。即便如此，由于经济发展的非持续性，一旦经济发展的进程被非正常中断，地价的上升趋势也会短暂中止甚至掉头向下，连带房价也会滑落。从这种意义上说，我们不能说住宅长期绝对增值，那种买房养老的观点更是经不起推敲的。个人买房投资同样充满风险，在绝对意义上同样具有投机性质。当然真正投机地产的是投机资本。投机资本也购买住宅，也赚取住宅差价。投机资本与个人的差别主要在于：投机资本会掌握市场趋势，最大限度地捞取市场差价；个人只能被动地利用市场趋势，被动地捞取市场差价。投机资本与个人相比，其持有住宅的时间更为短暂。关于住宅投机，马克思早就指出：“在迅速发展的城市内……建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋”马克思：《资本论》第3卷，人民出版社1975年版，第872页。
三、投机对住宅市场的消极影响
投机作为一种虚假的、人为的供给和需求，扭曲了住宅市场本来应有的供求关系，对住宅市场的健康发展无疑会产生极为消极的影响。
第一，投机不合理地推升了住宅价格水平。要让价格机制发挥优化住宅资源配置的作用，就必须要让价格反映真实的住宅供求关系。因为住宅价格水平反映的是住宅供给满足住宅需求的成本，住宅价格变动反映的是住宅供给和住宅需求的力量对比关系，只有正确的价格信号才能引导社会增加或减少住宅资源的投入，避免住宅资源不必要的浪费，避免住宅供给的人为紧张。住宅价格如果不能反映真实的住宅供求关系，意味着住宅价格信号的扭曲，根据这种价格信号形成的供求关系也只能是一种扭曲的住宅供求关系。
第二，投机减少了住宅的实际供给。住宅的实际供给受很多因素的影响，总体而言刚性很强。因为住宅实际供给不仅受制于住宅地基，也受制于建筑周期。住宅地基的不可复制使住宅供给长期表现得刚性，漫长的建筑周期使得住宅供给短期内也表现得极富刚性。在住宅供给刚性的前提下，投机需求势必会挤占一部分住宅供给份额，从而使得面向实际需求的住宅供给量下降。
第三，投机抑制了住宅的合理需求。人们对住宅的需求不仅仅来自于享乐的需要，更来自于劳动力更新和发展的需要。住宅的合理需求得不到满足，既不利于提高人们的生活和消费水平，也不利于培养适应社会生产需要的新型劳动力，从而影响社会公民素质的提高和生产力的持续发展。投机需求一方面推高了住宅价格，另一方面挤占了有限的住宅供给，这些都使得人们的合理住宅需求受到明显的抑制。
第四，投机影响了经济的正常发展。经济发展是一个相互促进、平稳运行的过程。与金融部门相比，实体经济部门的相互作用、相互影响要滞后得多。这客观上要求金融部门的运作要有可预见性，要有相对的稳定性。不要出现大起大落，也不要忽起忽落，避免给实体经济部门释放错误或混乱的信号。投机资本对实体经济部门所起的作用恰恰相反，它不是发挥金融市场晴雨表的作用，引导实体经济部门进行调整，而是放大金融市场晴雨表的作用，使实体经济部门来不及调整或过度调整，最终通过扰乱正常的经济秩序牟取暴利。鉴于房地产业在国民经济中的支柱地位，投机资本扰乱住宅市场的行为对经济的正常发展危害更大。
第五，投机不利于社会的安定团结。兼顾公平与效率的收入分配与再分配是维护一个社会稳定的重要基础。一个国家，一个政府，如果不能有效地缩小贫富差距，这个社会就很容易陷入动荡之中。在市场经济中，由于市场机制对收入初次分配遵循效率优先的原则，因此在收入再分配中重视公平就成为一项核心内容。投机对收入的初次分配和再分配都有影响，但其最终目标指向都不是走向共同富裕，而是进一步扩大市场已经形成的收入差距。投机资本在优质住宅市场的运作如此，在普通住宅市场的运作也是如此。
