政府作为普通住宅市场管制的主体，必须针对普通住宅的自身特点，制定符合社会公众利益需要的管制措施，为此应遵循以下三个方面的基本原则。
一、居住保障原则
住宅虽然在很多情况下是一种奢侈消费品，但对社会的绝大部分公众而言，住宅的保障功能更为突出。这就决定了社会公众的住宅需求基本上是一种自主性需求，刚性特征极为明显。政府在管制普通住宅市场时必须确保社会公众的保障性住宅需求得到满足。
第一，普通住宅的定价不能脱离社会公众的实际购买力。
住宅作为一种耐用消费品，与一般消费品一样，必须以人们的有效需求为依托。住宅的定价超过了人们的购买力，会挤占人们的日常消费，造成经济结构的失衡；住宅的定价低于人们的购买力，会导致人们追求不切实际的住宅需求，造成住宅经济资源的浪费和滥用。合理的住宅定价有利于将人们的住宅需求限制在生产力发展所允许的范围内。
与耐用消费品的消费属性相一致，普通住宅的定价与人们的购买力相一致，并不意味着住宅的定价与人们现有的积余购买力相一致，而是指在住宅的正常寿命期内，消费者的累积购买力与住宅的价格相一致。因此，消费者购买普通住宅，并不是不可以进行住宅融资，而是要将住宅融资额度限制在消费者能够正常清偿的范围之内。例如，国际上一般将住宅的价格确定在家庭年收入的4～5倍，这样通过延长偿还期20～25年，消费者的还本付息负担将不至于影响消费者的正常消费，消费者购买住宅将是一个非常轻松自如的过程。反之，如果将住宅价格确定为消费者年收入的几十倍甚至上百倍，消费者一旦购买了住宅，就变为“房奴”，整天为还房贷胆战心惊，一旦遇到经济不景气，消费者收入略有下降，就不得不做出节衣缩食、逼良为娼、鸡鸣狗盗的事，则住宅的保障功能也就完全失去了。普通住宅的定价是消费者获得保障住宅的核心问题。
第二，普通住宅的面积必须加以限定。
普通住宅的定价必须与人们的购买力相协调，并不意味着购买力大的消费者就可以以普通住宅的定价多购买普通住宅的使用面积。恰恰相反，普通住宅的使用面积将被限制在最低的限度内。这是因为，普通住宅并不是完整意义上的商品，里面含有大量的社会福利和财政补贴，普通住宅并不完全遵循成本定价的原则。按照既定的价格允许购买力较大的消费者购买较多使用面积的普通住宅，意味着采用市场化的手段在分配社会福利和财政补贴，这显然是非常荒唐的一件事。
普通住宅面积加以限定的另一个重要原因是，普通住宅对土地资源的侵蚀最为明显。与地理位置较为靠近公共设施和服务中心的优质住宅相比，普通住宅更多与农田、林地、牧场等宝贵的土地资源相连接。土地特别是优质耕地，是人们劳动的基本对象，在所有的经济资源中显得最为稀缺，完全依赖市场机制实现农田与住宅用地之间的自由转换，势必意味着大量的耕地毁于一旦，永不更生。限制普通住宅的面积，也就是保护优质的土地资源。保护土地资源，是各国的惯例，优质住宅的供应受到地理位置的自然限制，普通住宅的供应受到限制更多是政策、法律法规等人为的限制。
第三，普通住宅的配套设施要齐全。
普通住宅的面积受到必要的限制，既包括普通住宅的面积不能过大，也包括普通住宅的面积不能过小。普通住宅的面积必须保证消费者基本的生存和发展需要，一般要求独立成套。普通住宅要有卧室、书房、客厅、厨房、卫生间、阳台，总的建筑面积和使用面积应该根据入住消费者数量的多少而相应增减。如果普通住宅不能成套，也要在普通住宅外围兴建公共设施，如公共食堂、公共澡堂、公共洗衣间、公共卫生间或公共厕所、公立图书馆等。
普通住宅齐全的配套设施与人的正常生理活动和心理活动是相适应的。人要生存、要发展，就必须要吃喝拉撒睡，就必须要学习，就必须要有健康的身体，就必须要有种族繁衍行为，诸如此类的活动都必须由住宅提供必要的空间。住宅空间大了，是一种奢侈和浪费；空间小了，既影响正常的生理活动，也影响正常的心理活动。普通住宅的配套设施是否齐全，直接影响住宅的基本功能能否实现，直接决定人们是否有购买普通住宅的欲望。
第四，普通住宅的地理位置要适当。
在现有的生产力发展水平下，消费者需要的商品和劳务只有一部分可以由住宅本身提供，另一部分必须外购，如教育、医疗、休闲娱乐等。对于外购的这部分商品和劳务，必须考虑消费者克服距离的成本及其能够承受的底线。消费者克服距离的成本越高，消费者的承受能力越弱，普通住宅的地理位置越重要；反之则反是。虽然普通住宅对地理位置的要求并不苛刻，但这并不意味着普通住宅的地理位置可以任意确定和选择。普通住宅的地理位置可以考虑适当偏离优质住宅区，但仅此而已。因为与高收入者相比，普通住宅的消费者克服距离的相对成本一般较高。
通常而言，消费者的外购商品和劳务与生产力发展水平成正比。生产力发展水平越低，住宅向消费者提供商品和劳务的比重越大；生产力发展水平越高，住宅向消费者提供商品和劳务的比重越低。也就是说，消费者的外购商品和劳务比重与生产力发展水平成反比。另一方面，消费者的外购商品和劳务比重又与普通住宅地理位置的重要性成正比，即消费者的外购商品和劳务比重越大，普通住宅的地理位置越重要；消费者的外购商品和劳务比重越小，普通住宅的地理位置越次要。消费者外购商品和劳务的比重决定了普通住宅的地理位置只能被局限在一定的范围内。
二、市场竞争原则
普通住宅的管制与充分引进市场竞争机制是不矛盾的，政府管制是为了让普通住宅市场的竞争更有效展开，市场竞争机制的引入是为了让政府的管制更有效率。对于普通住宅的管制而言，充分引进市场竞争机制主要包括以下几个方面的内容：
第一，普通住宅的供给应该引入竞争机制。
这里主要涉及在地基面积受到约束的前提条件下，通过房地产开发商和建筑承包商之间的有效竞争，普通住宅的供给能够实现及时、优质、保量。及时，指普通住宅的供给从地皮划拨开始到住宅钥匙交到消费者手中，不仅要按照计划时间进行，而且这个计划时间要尽可能缩短，要尽可能避免晒地皮或炒地皮现象的出现。普通住宅的及时供给是衡量普通住宅是否受到有效管制的重要指标。保质，指普通住宅的供给在资金成本一定的前提下必须确保一定的质量要求。普通住宅并不意味着住宅的质量平平甚至不合格，普通住宅既要确保建筑质量也要确保设计质量。普通住宅最容易发生的弊端就是建筑质量不过关和设计不合理，空间浪费严重。保量，指普通住宅的供给数量一定要达到最大化，要达到集约利用地基的目的。普通住宅的地基可以无限量供应只是一种理论上的存在，现实生活中普通住宅不可能过于偏僻，其供应的有限性决定了普通住宅的地基同样要充分利用。
第二，普通住宅的需求应该引入竞争机制。
首先，收入上升的公房租赁者只要符合购买普通住宅的条件，应允许其无条件购买普通住宅。普通住宅面向具有基本的市场购买力但不可能通过竞购渠道获得优质住宅的消费者，因此只要符合普通住宅的购买条件，任何消费者都可以购买普通住宅。公房租赁者的初始收入很低，但这并不意味着他将永远居于低收入者的位置，一旦其收入上升足以购买普通住宅，就应无条件允许其购买普通住宅。其次，收入下降的优质住宅消费者只要符合购买普通住宅的条件，也应允许其无条件购买普通住宅。优质住宅的消费者一开始收入很高，但这并不意味着他将永远处于高收入者的地位，一旦其经济收入下降不足以支撑其消费优质住宅，也应允许其无条件购买普通住宅。普通住宅的有条件自由进出，是普通住宅需求引入竞争机制的基本特征。
第三，普通住宅的价格应该引入竞争机制。
普通住宅的价格确定是否适当，一方面取决于它对优质住宅的劣势，另一方面取决于它对政府公房的相对优势。对优质住宅而言，普通住宅的价格要高到消费者只要条件具备，就有足够的积极性和动力去购买优质住宅，因为优质住宅才是真正市场化的产物。对政府公房而言，普通住宅的价格也要低到消费者只要经济实力许可，就有足够的积极性和动力去购买普通住宅。因为与政府公房相比，普通住宅给国家财政带来的负担要小得多，降低政府公房在住宅供给中的比重，更有利于实现住宅供求的良性循环。从这个意义上说，普通住宅的价格是否恰当，这实际上是一个动态的问题，不同的时期有不同的答案。
为了保持普通住宅价格的合理性，确保普通住宅的供给始终与需求基本相吻合，就必须根据普通住宅供求形势的变化不断调整普通住宅的价格水平，就必须在普通住宅价格的确定上充分引进市场竞争机制，实现优质住宅市场、普通住宅市场和政府公房三者之间的有机协调和统一。
三、社会公平原则
从市场运行的内在要求看，普通住宅尽管与政府公房相比，具有更多的商品属性，但与优质住宅相比，其商品化程度显然又是打了折扣的。遵循社会公平的原则，政府对普通住宅市场同样要实行必要的管制。
第一，政府向消费者销售普通住宅时应该考虑消费者的不同属性给予不同的保障优待。
普通住宅属于保障性住房，内含大量的社会福利，但购买普通住宅的消费者千差万别，因此政府在销售普通住宅时必须根据消费者的不同属性给予不同的保障优待。例如，老年人购买普通住宅，可考虑距离医院、风景区越近，普通住宅购买的优惠幅度越大，反之则反是；有学龄前儿童的家庭，购买的普通住宅离托儿所、幼儿园越近，购买的优惠幅度越大；有未成年人的家庭，购买的普通住宅距离中小学越近，购买的优惠幅度越大。这样根据消费者的不同特点确定普通住宅的不同售价，有利于实现住宅资源的优化配置，有利于普通住宅更好地履行社会保障功能。
给普通住宅规定不同的售价，形式上是一种价格歧视，内容上恰恰是社会公平的具体体现。一价原则是市场规则的平等，同一种商品不管卖给何人，只能实行统一价格，这是市场经济平等的要求。社会保障的平等与一价原则是两回事，它要求根据社会保障的原则应保尽保，由于不同的消费者属性的不同，所以同等的保障程度用市场价格来衡量就可能不一样。因此，具有保障性质的普通住宅出现不同的市场价格恰恰是普通住宅最优配置的体现。
第二，消费者卖出普通住宅应以政府赎回的方式进行。
随着时间的推移，普通住宅消费者的属性也会随之不断发生变化。没有小孩的家庭会出现婴幼儿，婴幼儿会变为未成年人，未成年人会成为社会的劳动力，原先年富力强的劳动力则会慢慢衰老，总之消费者属性的变化，必然也会反映在对住宅的需求变化上。满足变化的住宅需求通常有两种途径，一种是置换普通住宅，一种是卖出普通住宅买入优质住宅，住进政府公房的可能性较少，因而不予讨论。
不管是置换普通住宅还是卖出普通住宅买进优质住宅，都涉及一个普通住宅的出售问题，而且人们一般倾向于市场化销售，这实际上是人们认识上的一个误区。因为普通住宅本身是社会保障的产物，在政府向社会公众出售时就不是按照完全市场化的价格出售的，同样社会公众出售普通住宅时也不能遵循市场化的渠道，否则就是不当得利。因此，普通住宅5年后出售与10年后出售性质是一样的，只要获利都是不当的。消除不当得利的唯一途径是将普通住宅经折旧后由政府赎回，消除消费者使用期间普通住宅市场价格变化的影响。
第三，根据周边经济和社会环境的变化，实现优质住宅、普通住宅和政府公房之间的适度衔接。
随着时间的推移，消费者的属性会发生变化，住宅的属性也会发生变化。住宅的属性在很大程度上取决于住宅周围的经济和社会环境，与住宅本身的物理化学性质关系虽然有，但并不是太大。周边的经济和社会环境越好，住宅的等级越高；周边的经济和社会环境越差，住宅的等级也越低。一旦经济发展带来住宅的经济和社会环境发生质的变化，住宅的属性也随之发生变化，普通住宅会成为优质住宅，优质住宅会成为普通住宅。
普通住宅与优质住宅之间的动态转换客观上要求整个社会的住宅类别应根据经济和社会发展环境的变化而适时调整。周边经济和社会环境足够改善以后，普通住宅应因势转变为优质住宅，由市场供求来决定其销售价格；反之，周边的经济和社会环境变差，优质住宅的性质会蜕变，此时政府应顺势收购其为普通住宅。
居住保障、市场竞争和社会公平是政府管制普通住宅市场的三大基本原则，也是政府管制普通住宅市场的基本要求。
