地租（地价）理论是住宅经济理论的核心内容，是研究住宅供求与住宅价格的基本立足点。
住宅价格是房价和地价的总和。由于房价可以通过市场竞争的渠道形成，因此西方经济学界关于住宅价格的研究主要是围绕着地价或地租展开的。地价（地租）理论主要分为两块：地价（地租）产生理论和地价（地租）分配理论。
一、地价（地租）产生理论
经济学家关注地租至少可追溯到18世纪的法国重农主义学派。不过重农主义者研究的地租是农业地租，以至今天仍有许多人认为地租就是农业地租。重农主义者之所以把研究的重点放在农业地租上，忽视建筑地租或城市地价的研究，是因为当时的社会还是一个农业为主导的社会，城市不仅不那么重要，还被视为是寄生在农业生产活动之上的一种生活方式。至于现代社会，尽管城市已经变得非常重要，建筑地租和城市地价的研究依然受到忽视，按照美国学者威廉·阿朗索的说法，有四个方面的原因：一是对城市土地问题的规范分析比对农业土地问题的规范分析更困难；二是农业地租理论研究的突破限制了城市土地问题理论研究的创新；三是农业生产力的提高和农业重要性的相对下降，使得地租理论研究的迫切性明显缓解；四是目前关于地租理论的研究观点繁冗，众说纷纭，很难寻找到发展的主线，这也阻碍了地租理论研究的进一步突破。重农主义之后的1776年，亚当·斯密（Adam Smith）在其名著《国民财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）中指出，地租随土地的肥沃性和位置而变化。
19世纪初，英国古典经济学家大卫·李嘉图（David Ricardo）对农业地租作了论证，它构成了今天地租理论的基础和主要内容。李嘉图指出，最肥沃的土地首先得到利用，随着对农产品需求的增长，较差的土地才被投入使用。最肥沃土地之所以有地租，是因为它与最贫瘠土地相比具有优势，这种优势等于两块土地生产力的差值。农民之间的竞争确保了地主以地租的形式完全获得这部分差额收益。当然，李嘉图也承认，距离市场较近的土地所承担的产品的运输成本比距离较远的土地要低，作为众多农民竞争的结果，地主也以地租的形式获得了这份利益。1826年，德国经济学家冯·杜能（J。H。von Thünen）发展出完整的区位级差地租理论。杜能认为，市场周围的各类农用地如果通过竞价获得，则在每宗地的竞争中，出价最高者获得土地使用权；某种作物在某一区位所能给出的地租等于该区位在产品运输成本上的节约量；耕作距离最远的土地因运输成本无法节约，因而不存在任何区位级差地租。换句话说，任一区位的地租等于其产品的价值减去生产成本和运输成本。
总体而言，早期的经济学家对城市土地和建筑地租几乎没有形成什么见解。即使亚当·斯密也只是认为，城市土地是非生产性的，地主是城市土地的专有者。詹姆斯·穆勒（J。S。Mill）则把建筑地租看做一个简单的垄断问题，即在范围确定的城镇内，住宅和建筑用地固定且供给量有限，建筑地租的存在将使供求双方达到平衡。19世纪中期，马克思以劳动价值论为基础，辩证吸收古典经济学关于农业地租和地价理论的研究成果，提出了自己的建筑地租和城市地价观。马克思认为，建筑地租是受农业地租调节的；在迅速发展的城市内，建筑投机的真正对象是地租，而非房屋；增加的城市人口、住宅需要量的增加和土地固定资本的发展，是推动建筑地租上升的三大力量；建筑地租与农业地租一样，是土地所有者利用社会进步但不劳而获的结果；土地价格的垄断优势一旦与产业资本结合，就变成掠夺社会财富的强有力工具。马克思从生产关系的角度研究建筑地租，既为土地增殖收益分配的理论研究打下了基础，也是当时人们关于地租如何分配进行各种争论的反映。
后来的阿尔弗雷德·马歇尔（Alfred Marshall）虽然用很长时间致力于城市土地价值的研究，但他主要研究能够产生价值的各类土地利用。他强调城市内部区位的重要性，把区位收益的货币价值总和定义为区位价值，认为具体场地价值即不考虑地上建筑物并在自由竞争市场出售所能获得的价格，等于该场地的区位价值与农业地租之和；土地的各类用途是在对土地使用的竞价中产生的，得到某块场地使用权的某种土地用途就是希望在该场地获得最大限度的利润；工业对土地的需求在所有方面都与农业相似，如土地的价格与土地的消耗量成反比，与土地上建筑物的高度成正比，只是在城市土地利用中土地的肥沃程度并不像在农业土地利用中那么重要而已。这里，马歇尔的分析虽然包含了当今城市土地理论的要点，但他也没有将理论扩展到住宅用地价值的研究中，特别是马歇尔几乎完全忽视了场地的面积问题，因为市场均衡不仅与价格相联系，也与数量相关联。
1903年，美国赫德（R。M。Hurd）在《城市土地价值原理》（Principles of City Land Value）中首次将城市土地价值作为研究对象，认为城市土地的价值取决于接近性。1926年，罗伯特·黑格（Robert M。Haig）提出了城市土地价值方面的主要定价原则。黑格认为，地租是作为相对通达性好的场地拥有者所能收取的费用，因为其场地的利用可能节省交通成本，潜在的占用者要想获得该场地的使用权，其出价必须高于其他竞标者。黑格特别提出了地租与交通成本之间的互补性。他认为，交通运输是为了克服空间摩擦，交通运输状况越好，空间摩擦越小；然而，地租和交通成本的互补性是有限的，作为摩擦成本的交通成本和地租随场地不同而变化，对于一定的经济活动，理论上的最佳场所应具备所期望的通达性并具有最低摩擦成本。这就意味着完善的土地市场在社区将产生这样一种土地利用模式，即整个社区的总体土地价值最小，因为最合理的安排产生最低的总体交通成本，由于交通成本的节省，一些原来便捷性较好的场地优势有所减小。黑格的重要缺陷是没有考虑场地面积，因为如果居住区位选择的唯一准则是到市中心的通达性以及使摩擦成本最小化，则所有住宅必将以非常高的密度环绕在市中心的周围。
二、地价（地租）分配理论
与地租产生相伴随的是地租分配，国外关于土地增殖收益分配的研究同样可以上溯到18世纪。在土地增殖收益分配的问题上，人们一开始倾向于土地所有者与国家共享。当时德国著名财税学家阿道夫·瓦格纳（Adolf Wagner）就提出对土地增殖征税；1807年9月16日，拿破仑率先颁布《沼泽法令》（swamp decree），对因公共设施建设引起的土地增殖规定税率50%；1845年，弗里德里希·李斯特（Friedrich List）提出公共设施改良带来的土地增殖，在土地进行交易时应征税。
最早提出土地增殖收益应收归国有的是英国经济学家约翰·穆勒，他在1848年出版的著作《政治经济学原理及其在社会哲学上的若干应用》中明确提出这一观点。1879年，美国亨利·乔治在其出版的《进步与贫困》一书中进一步深化和发展了回收土地增殖收益归全社会所有的思想，并提出了单一地价税的分配手段。考虑到历史和现实因素的限制，20世纪以后，国外学者在研究土地增殖收益分配时，一方面继续坚持土地增殖收益应归全社会所有，另一方面也开始逐步考虑土地使用者个人的贡献，研究在不同的市场条件下，如何以适当的方式来激励投资，抑制投机，比较土地增殖收益的不同分配方式，探索土地增殖收益分配的创新机制等。
由于土地自然增值回收归于社会的思想在西方国家被广泛认同，因此西方地价（地租）分配的理论有相当篇幅是关于如何以适合的方式进行土地价值回收的研究。1947年英国城乡规划法实施以后，发展权实现国有化，英国学者、社团主要研究土地税收，如1947年的发展费、1967年的增值费和1973年的发展利得税等；20世纪80年代以后，规划得益成为英国地方政府回收城市土地增值的主要方式，英国学者转而研究规划得益的发展和改革。在美国，土地价值回收的研究主要分三部分，一是土地价值回收的理论研究；二是土地价值回收手段的研究；三是比较研究，即通过各国土地价值回收方式的比较来分析和研究世界各国以土地价值为基础的税收的经济影响和可行性。
总体而言，国外对于土地增殖收益分配的研究可以分为分配理论的研究、分配方式的研究和城市土地发展控制的研究。关于分配理论，基本观点是城市土地增值中来源于社会贡献的部分需要进行回收，但由于无法区分个人和社会的贡献而找不到一个方式来计算个人和社会应得的份额。关于分配方式，有两个基本观点：一是各国、各地区要依据各国或地区的情况和不同时期的特点来灵活确定土地增值分配的具体形式；二是税、费和相关管理手段都是土地增值的分配方式，要综合运用。关于城市土地发展控制的研究，一般认为，城市土地增值的回收本质上是为了城市土地发展的合理控制。基本观点：一是要通过城市土地增值的回收来实现城市土地市场的调控，使得地方政府能够追求广泛的经济、社会和环境方面的利益；二是传统的命令与控制方式必须与以市场为基础的方式结合使用。
