从国内外的现有成果看，住宅经济理论的研究已经非常深入，从住宅的需求到住宅的供给，再到住宅的价格，从住宅的生产到住宅的交换，从住宅的分配到住宅的消费，几乎涉及住宅经济活动的方方面面。但国内外住宅经济理论研究的侧重点不同，互补性很强，从而对住宅经济的现实运行和调控极具指导意义。然而，现有住宅经济理论的缺陷也是很明显的，特别是随着住宅产业的规模迅速壮大，原有住宅经济理论的漏洞已经越来越多，这也是当代社会房地产危机屡屡发生的重要原因。
一、当代住宅经济理论的成就
在西方，关于住宅经济的理论研究源远流长，文献浩如烟海，无论是思想观点还是分析方法，均已达到相当的水平，足以指导现实生活的住宅经济活动。事实上，当代西方关于住宅经济的理论研究，已经更多地进入到微观领域，操作和技巧性特征非常明显。与此相比，中国关于住宅经济的理论研究由于历史原因，起步晚，起点低，取得的理论研究成果侧重于最基础的制度安排探讨，远未达到直接指导现实住宅经济活动的高度。当代中国住宅经济理论研究的成就主要表现在：
第一，确认社会主义市场经济条件下住宅的商品属性。市场经济是生产力不发达前提下用于刺激生产力发展的一种经济制度安排，价格机制是市场经济体制的核心内容。在社会主义市场经济条件下，承认住宅的商品属性，有利于按照市场原则来安排住宅的生产、交换、分配和消费，既能够保证住宅的生产进入良性循环，又能够保证住宅的消费始终与生产相协调，避免住宅长期供大于求或长期供不应求局面的出现。因为一旦某种外来因素刺激住宅供不应求，住宅的价格就会上升，上升的住宅价格一方面会打压一部分住宅社会需求，另一方面会刺激一部分住宅社会供给，从而在新的价格水平上实现住宅供求的重新平衡；反之则反是。市场机制将人们的切身利益与经济活动直接挂钩，有利于调动人们的生产积极性，促进住宅市场在规模不断扩大的基础上良性运行。
第二，确认住宅的出售和出租都是社会主义市场经济条件下住宅商品化的基本渠道。在社会主义市场经济条件下住宅既然是一种商品，按照供求价格将住宅销售出去就成为培育住宅市场的基本内容。住宅商品化意味着市场机制将左右住宅市场的运行，住宅的价格必须反映住宅的成本、利润和市场供求关系。另一方面，由于住宅是资金、劳动密集型商品，本身的价值额很大，购买不易，加上住宅的地理位置不容易变更，完全购买也会带来很多不便，在这种情况下，住宅租赁就成为很多人的一种临时或权宜选择。完全购买是消费者一次性支付，租赁则是消费者的分期付款。在成熟的住宅市场上，住宅的出售和出租都应该占据一定的比例，在住宅市场不同的发展阶段，住宅出售和出租的比例可以有相应的变化。
第三，建筑地租的产生源于建筑用地地理位置的独占性。与农业地租一样，建筑地租也有级差地租和绝对地租之分。级差地租主要与建筑的地理位置有关，绝对地租主要与建筑用地的所有权有关，级差地租一般构成建筑用地价格的主体。建筑地租主要源于建筑用地地理位置的独占性。一定的地理位置，往往意味着一定的地利优势，意味着距离成本的节约，这种距离成本包括所耗费的时间、所耗费的精力、所耗费的金钱以及所失去的机会成本等。建筑用地的地理位置越好，意味着相对于消费者的住宅需求来说，距离成本越低，地价越高，消费者的需求越旺盛，住宅的价格越是由住宅需求特别是住宅购买者的购买力来决定；建筑用地的地理位置越差，意味着相对于消费者的住宅需求来说，距离成本越高，地价越低，消费者的需求越一般，住宅的价格越是由住宅的生产价格决定。
第四，土地增值至少不应全部归土地所有者所有。建筑地租虽然主要产生于建筑用地地理位置的独占性，但土地价值的增减则是在土地上从事经济活动所产生的聚集经济效应的体现。一般情况下，经济活动越密集，经济活动的成本越低，经济活动的效益越明显，经济活动所依赖的土地需求越旺盛，经济活动所依赖的土地价格也越高；反之则反是。经济活动的成本随着距离的缩减而下降，对内与规模经济、范围经济等有关，对外与信息交换成本、运输成本等的下降有关。聚集经济效应的显现一开始是市场经济活动自发形成的结果，后来随着人们对聚集经济效应认识的深化，聚集经济效应的形成和显现越来越受到政府干预的影响。相应地，人们对土地增值的分配也由当初的主张归私人所有，到主张由私人与政府共享，到通过土地的国有化由政府独占主张的转化。
应该说，当代住宅经济理论的研究为当代住宅市场的培育、当代住宅市场问题的分析、当代住宅市场问题的解决提供了极为重要的指导作用，有利于通过发展住宅市场解决人们的住宅需求问题，解决计划经济体制下住宅生产不能良性循环的尴尬。然而由于住宅供求的特殊性，以市场化为基础构建的西方住宅经济理论并不能解决住宅供求的所有问题，这在中国城镇住房制度十年改革进程中表现得特别突出。
二、当代住宅经济理论的不足
与国外深入的理论研究与丰富的实践经验相比，由于历史诸多因素的影响，中国住宅市场的培育处于非常幼稚的阶段，住宅经济理论研究不仅起点低，而且远不够细致、具体，严重缺乏可操作性，这主要体现在：
第一，过于看重住宅供给的市场化渠道。在市场经济条件下，住宅作为一种昂贵的、必需的和耐用的生活消费品，只有按价值规律办事，将其纳入商品生产的轨道，才能确保住宅的生产、交换、分配和消费能够有条不紊地进行，确保在生产可能性曲线的边界内最大限度地满足人们对住宅的需求。然而，住宅供给的渠道不是单一的，不是非市场化不可的。住宅供给的市场化有一定的前提条件。例如，相对于人们对住宅的意愿需求而言，住宅的现实生产能力很有限；人们的经济利益相对独立，也存在明显的差别，如果不采用市场化的手段，住宅的生产能力不会转化为现实的住宅供给；现实的住宅生产技术水平参差不齐，不经过市场的检验，难以推动房地产企业的技术进步，不利于房地产市场的扶优汰劣，等等。只有在这些条件具备的前提下，将住宅的供给纳入市场化的轨道才有意义。如果满足人们的住宅需求与这些前提条件无关，则住宅供给的市场化就是多此一举。因此，住宅供给既可以通过市场的渠道进行，也可以通过非市场的渠道进行。然而，在人们对住宅供给的市场渠道进行广泛研究的同时，却对住宅供给的非市场渠道研究给予了有意、无意的忽视。人们很少研究住宅非市场供给的理论依据、原因、过程和效率，这对于形成一个完整的住宅经济理论体系显然是不利的。
第二，对住宅需求的研究不是空白就是非常肤浅。对住宅需求的理论研究不足应该是当代中国住宅经济理论最大的缺陷。在市场经济条件下，住宅需求对住宅的供给影响巨大。在完全竞争的住宅市场中，住宅需求对住宅生产具有决定性的作用，有什么样的住宅需求就有什么样的住宅生产，住宅需求直接引导着住宅生产。即使住宅市场是非完全竞争性的，住宅的需求对住宅的供给也起着非常大的制约作用，否则住宅供求的脱节会使得住宅的再生产陷入停滞状态。因此，对住宅需求的研究极其重要。然而，从现有的文献看，人们并没有对住宅的需求研究给予足够的重视。住宅作为一种重要的商品，住宅的需求从自然角度看，不仅有生存需求，也有发展和享受需求；从经济和市场的角度看，既有意愿需求，也有实际需求；从与价格的关系看，既有刚性需求，也有弹性需求。生存需求要保障，发展和享受需求要限制。意愿需求只能形成潜在的市场，在住宅供给不足时还要严防死守，防止其冲击扰乱市场；实际需求要满足，要确保市场的基本平衡。对住宅的弹性需求，固然可以通过价格、税收等经济手段加以调节；但对住宅的刚性需求，不能仅仅满足于限制价格机制的作用，而应该直接以行政手段介入住宅的生产和分配，以避免引发社会的动荡。单纯泛泛而谈不同的住宅需求必须通过不同的住宅供给渠道来满足，显然不能解决任何住宅问题。
第三，对住宅的市场化供给依然缺乏系统的和深入的理论研究。住宅的市场化供给尽管在西方世界有了比较长的实践和研究历史，但对中国而言，它还是一个新生的事物。关于住宅市场化供给的特点，中国无论是理论界还是实践界，认识都不够全面深入。例如，聚集经济效应的存在使得住宅市场的不完全竞争特征非常明显，在有限的土地上提供的住宅数量也是有限的，因此城市住宅之间的地价差别非常显著。对于有限供应的住宅，其价格只能取决于市场的购买力。有什么样的购买力，就有什么样的市场价格。对于这样的市场价格，只要有实实在在的购买力支撑，就无所谓过高或过低。对于那些购买力不足的社会阶层来说，这些住宅也是他们没有资格购买的，当然也就不应该对这种住宅的价格说三道四。另一方面，城市住宅的供给也不是全部具有明显的垄断特征。在那些便捷程度较差的城市边缘和郊区，住宅的供给具有明显的竞争性。因为这里的土地供给比较充分，更重要的是，基本的居住环境可以通过人工以比较廉价的途径形成。如购物、休闲等基础设施虽然不如中心城区齐全、有特色和精致，但在各方面已能满足居民的基本需求。从动态上看，由于地价的变化，住宅的市场化供给价格也在不断变化，增量影响存量，存量住宅产生的增值收益显然面临一个重新分配的问题。住宅市场化供给的这些特点需要人们妥善地加以运用。如果将垄断供给程度高的住宅通过行政渠道分配，无疑会滋生极大的弊端，既不利于社会公平，也不利于优质住宅的价值得到真正体现。如果将本应竞争性程度较高的普通住宅通过人为的方式使其供应变得稀缺起来，一方面固然可以给土地所有者带来丰厚的地价收益，但另一方面也堵死了中低收入阶层通过市场渠道满足住宅需求的最后途径。
第四，对住宅市场运行过程中政府的角色研究不够。市场机制的优越性决定了现代社会政府在经济活动中的空间非常有限，政府干预通常被限制在弥补市场不足的领域，如公共产品和外部不经济等方面。但这并不意味着政府的作用可有可无，相反，只要政府谨守完善市场机制、促进市场竞争的原则，政府对市场的干预就是极其必要的。在住宅市场中，市场的有效性仅仅体现在有足够购买力支撑的住宅需求和不产生外部正效应的住宅供给，对于那些缺乏足够购买力的住宅需求和产生外部正效应的住宅供给，就必须由政府出面加以干预。住宅市场从理论上、从总体上可以实现住宅供求的基本衔接，但在具体的时间、具体的地点和具体的问题上，住宅市场的供求衔接并不一定能够自动实现。政府如何与市场形成互补关系，弥补市场机制的不足，或通过非市场渠道解决住宅的供求，本应成为住宅经济理论的重要组成部分，然而从现有文献看，关于政府在住宅市场中定位的研究在中国理论界显然开展得不够。
第五，既没有充分消化吸收西方已有的住宅经济理论研究成果，也没有结合中国国情研究有中国特色的市场化城镇住房制度。住宅问题研究既需要有浓重的理论色彩，也需要有很强的操作技巧特征。西方住宅经济理论的研究在这方面已经远远地走在前面，认真消化吸收西方现有的住宅经济理论研究成果，对于正确开展中国城镇住房市场化工作具有十分重要的意义。然而从中国城镇住房制度的现有法令规章制度看，绝大部分还处于草创阶段，里面不仅漏洞百出，而且内容不全，实施效果可想而知。另一方面，住宅市场化的成效与制度环境关系密切，差不多有什么样的制度安排，就有什么样的住宅市场化结果。在中国实施住宅的市场化与在西方实施住宅市场化，考虑到制度环境的差异，我们不能想当然地认为中外会没有差异。事实上，由于中外的基本经济和政治制度的差异，也由于更多有效的法律制度没有从西方世界引进过来，中外住宅市场化的成效差异是非常大的。这种差异带来了中国住宅市场的价格泡沫，带来了中国住宅市场的土地财政，带来了中国住宅市场的大肆投机，更带来了中国住宅市场的系统性风险，国民经济过度依赖房地产业，房地产业本身潜藏着种种严重问题，整个社会对住宅市场不满日盛。
从中国城镇住房制度改革12年的实践看，很大程度上正是由于上述原因的存在，中国住宅市场的发展很不顺利，城镇住房制度改革的失误很多，中国城镇住房制度的建设因此亟待完善。
