一、成本费用的概念
（一）成本费用的含义
成本费用是企业在日常经营活动中，为生产产品、提供劳务或销售商品而发生的各种可以用货币衡量的资产耗费。
企业在生产产品、提供劳务和销售商品的过程中，必然要发生各种耗费，主要包括原材料、辅助材料、燃料等劳动对象上的耗费；机器设备、房屋、建筑物等劳动手段的耗费；人工等劳动报酬上的耗费。以上各种耗费分别以物资消耗、折旧、工资等形式计入成本费用。
物业管理企业成本费用是指物业管理企业在日常经营活动中，为业主、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出和开展其他业务活动所发生的各种耗费。
（二）成本和费用的区别
在实际工作中，成本和费用是有区别的，是两个不同的概念。其主要区别如下：
第一，支出表现不同。从企业经营活动的过程来看，成本一般表现为一定种类、一定数量的产品或服务的直接消耗，即成本可以确认为某种产品或服务的直接支出，其付出与该项产品或服务的收入直接相关。而费用是以整个企业为出发点，为企业整体的利益而发生的各种消耗，它的支出与整个企业有密切关系，但与特定的产品或服务并非直接相关，即其付出与某一项产品或服务的收入没有直接的联系。
第二，确定期间不同。成本一般是按照一定对象的生产经营过程是否完成来确定的，而费用一般是按照会计期间来确定的。
二、成本费用的作用
物业管理企业经营活动的一切支出最终都要从成本费用上得到反映。成本费用作为经营消耗补偿的最低界限是制定价格的基础，是企业进行经营决策的重要依据，其水平的高低不仅体现出成本费用管理和控制的好坏，而且直接影响到企业利润的大小。因此，在企业经营活动过程中，成本费用具有十分重要的意义。
（1）成本费用是反映和补偿经营消耗的工具和尺度。
首先，最大限度地节约社会资源，以比较少的经营耗费创造尽可能多的经济效益，这是经济发展的客观要求。在现阶段，企业的很多经营耗费还不能直接地、绝对地加以计算，而只能通过成本费用间接地、相对地反映出来。所以成本费用可以成为反映和衡量经营消耗的工具。
其次，为了保证企业能够持续不断地开展经营业务，需要对其经营消耗进行补偿。在企业经营过程中，经营消耗是通过自己的营业成果即营业收入来补偿的，而成本费用就是衡量这一补偿份额大小的尺度。
（2）成本费用可以综合反映企业的经营管理质量，推动企业提高其经营管理水平。
成本费用是表明企业经营管理质量的一个重要的综合指标，它在很大程度上反映着企业各方面经营活动的成效。劳动生产率的高低，材料物资消耗的多少、设备利用是否充分有效等，都能够在成本费用中体现出来。通过对成本费用的对比分析，可以及时发现企业经营管理中的节约和浪费情况，揭示企业在管理上存在的问题和薄弱环节，从而总结经验，采取措施，改进经营管理，不断降低企业的经营消耗，从而取得最大的经济效益。因此，成本费用在促进企业提高经营管理水平，增加经济效益等方面起着重要的作用。
（3）成本费用是制定产品或服务价格的重要依据。
价格是价值的货币表现，产品或服务的价格应当大体上符合它的价值。在现阶段，人们还不能够直接计算产品或服务的价值，而只能计算其成本费用，通过成本费用间接地掌握其价值。所以，成本费用就成为制定价格的重要依据。
企业通过成本费用制定价格时，必须考虑到成本费用的高低，一般情况下，价格应当大于成本费用，使其价值尽可能地得到体现。
三、成本费用的分类
物业管理企业的成本费用多种多样，为了便于管理，必须对其进行合理的分类。
（一）按费用的经济内容分类
根据费用的经济内容，成本费用可以划分为若干要素，具体为以下各项：
1.外购材料
外购材料是指物业管理企业耗用的一切从外单位购进的各种材料，包括辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
2.工资
工资是指物业管理企业支付给职工的劳动报酬。
3.提取的职工福利费
职工福利费是指物业管理企业按照工资总额的一定比例计提的职工的职工福利费。
4.折旧费
折旧费是指物业管理企业按照规定的固定资产折旧范围和折旧方法计算提取的固定资产折旧费用。
5.利息支出
利息支出是指物业管理企业财务费用中各项债务的利息支出减去利息收入后的净额。
6.税金
这里讲的税金是指应计入物业管理企业管理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
7.其他支出
其他支出是指不属于以上各种要素的费用支出，如差旅费、邮电通讯费、租赁费、保险费等。
按照经济内容分类，是把属于同一性质的全部费用归集到一起，而不考虑它们的具体用途和发生地点。这种分类方法有利于企业对成本费用进行计量和核算。
（二）按费用的经济用途分类
根据费用的经济用途，可以将成本费用划分为若干项目，具体如下：
1.营业成本
物业管理企业的营业成本是指物业管理企业在从事物业管理服务活动中，为业主、使用人提供维修、管理和服务等经营业务所发生的各项直接支出。
按照计入营业成本方式的不同，营业成本又可以分为直接费用和间接费用两种。
（1）直接费用。直接费用是指物业管理企业在从事物业管理服务活动中所发生的直接人工费、直接材料费和其他直接费。
①直接人工费是指物业管理企业中直接从事物业管理服务活动的人员的工资、奖金等。
②直接材料费是指物业管理企业在从事物业管理服务活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
③其他直接费是指物业管理企业发生的除直接人工费和直接材料费以外，与从事物业管理服务活动有直接关系的各种费用。
直接费用应当根据其发生的实际数进行核算，按照物业管理服务项目进行归集，直接计入物业管理服务项目的营业成本。
（2）间接费用。间接费用是指物业管理企业中各部门管理人员的工资、奖金及职工福利费，固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、劳动保护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
间接费用应当按照一定的程序和方法进行分配，计入相关物业管理服务项目的营业成本。实行一级成本核算的物业管理企业可以不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
此外，营业成本还包括物业管理企业所属各物业管理单位（小区管理处）经营共用设施设备支付的有偿使用费和对管理用房进行装修、装饰发生的各项支出以及其他经营业务发生的各项支出。因此，营业成本按照与取得收入配比的原则，又分为主营业务成本和其他业务支出。主营业务成本包括物业管理成本、物业经营成本、物业大修成本，其中，物业管理成本又包括公共性服务成本、公众代办性服务成本和特约服务成本。
2.期间费用
物业管理企业的期间费用是指物业管理企业当期发生的必须从当期收入中得到补偿的与物业管理服务活动没有直接联系的费用。由于它仅与当期实现的收入有关，必须计入当期的损益，所以称为期间费用。物业管理企业的期间费用主要包括管理费用和财务费用。
（1）管理费用。管理费用是指物业管理企业行政管理部门为了组织和管理物业管理企业的经营活动所发生的各种费用。包括公司经费，工会经费，职工教育经费，劳动保险费，社会保险费，董事会费，咨询费，审计费，诉讼费，排污费，绿化费，税金，土地使用费，土地损失补偿费，技术转让费，技术开发费，无形资产摊销，开办费摊销，业务招待费，坏账损失，存货盘亏、毁损和报废（减盘盈），其他管理费用等。
以上管理费用比较繁杂，有些管理费用本身又包含很多具体的内容，如：
公司经费：既包括公司总部管理人员的工资、奖金及职工福利费，也包括办公费、差旅费、折旧费、修理费、低值易耗品摊销及其他的公司经费等。
劳动保险费：即企业支付退休职工的退休金、价格补贴、医药费、退职金、6个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补助费及抚恤费等。
社会保险费：是企业按照国家规定为职工投保社会保险而支付的由企业承担的那部分费用，包括养老保险、工伤保险、失业保险和医疗保险等。
董事会费：是董事会及其成员为履行职责而发生的费用，包括差旅费、会议费等。
税金：这里讲的税金是指按规定列入管理费用的税金，包括房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
业务招待费：即企业为业务经营的合理需要在年销售净额一定比例之内支付的费用。
（2）财务费用。财务费用是指物业管理企业为了筹集资金而发生的各项费用。包括利息支出、汇兑损失、银行及金融机构手续费和企业筹资发生的其他财务费用等。
①利息支出是指物业管理企业在经营期间发生的各项债务的利息支出减去利息收入后的净额。
②汇兑损失是指物业管理企业已经收入的外币资金在使用时，已经发生的外币债权、债务在偿还时，由于时间和汇率的不同而发生的折合为记账本位币的汇兑净损失（汇兑损失减去汇兑收益），以及不同货币兑换时由于兑换时的汇率与账面汇率不同而发生的折合为记账本位币的汇兑净损失。
③银行及金融机构手续费是指物业管理企业因为筹资和办理各种结算业务，而支付给银行或其他金融机构的各种手续费。
④企业筹资发生的其他财务费用是指物业管理企业发生的除以上财务费用外，与筹资有关的各种费用。
四、不得列入成本费用的支出
依据现行的会计制度，如果是与生产经营活动无关的各项资本性支出，应当遵守资本性支出的要求，严格按照有关规定处理，不能直接计入成本费用。同时，对于许多支出，国家也规定有开支标准，企业不能随意列入成本费用。
遵守国家规定的成本开支范围和费用开支标准，既能保证成本费用的真实性，使同类企业以及企业本身不同时期的成本费用内容一致，具有可比性，又能正确计算企业的利润并进行分配。所以严格遵守成本开支范围和费用开支标准这一财经纪律，是国家对企业核算成本费用提出的一项基本要求，每个企业都应当遵照执行。
按照有关规定，企业不得列入成本费用的支出包括：
（1）购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出。
（2）对外投资支出。
（3）被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金。
（4）企业的赞助、捐赠支出。
（5）国家法律法规规定标准之外的各种付费。
（6）国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
