一、比率分析法的概念
比率分析法是将报表中的有关数据相互联系地构成一定的比率借以说明企业的四大重要指标情况。
比率分析法是根据财务报告中相互关联的两个项目，或多个项目的绝对数进行对比，从而得出一系列具有一定意义的相对数——财务比率，用以评价公司的财务状况和经营绩效的一种方法。比率分析法属于静态分析方法中的一个重要方法。该方法要求构成财务比率的相关项目绝对数首先来自同一历史时期，其次，不论是来自同一张报表还是不同报表均要求各项目之间存在一定的逻辑关系。否则，财务比率就会毫无意义。
比率分析法由于其独立性强，简单明了，而且形式灵活，因此，在财务分析过程中普遍受到报表使用者的青睐。在实务工作中使用非常广泛。
比率分析可以涉及经济活动分析的各个方面，特别是财务分析中，由于任何两个有逻辑关系的相互关联的项目都可以构成一个有一定经济意义的财务比率，因此，在实际工作中人们已总结出了许许多多有意义的财务比率，这些比率，可以独立使用，但大多数情况下是相互关联着来使用，以得出正确的评价结果。人们将这些比率按其反映的关系不同来分类，分为因果关系比率、结构关系比率、对应关系比率、周转关系比率等，但大多数情况下是以财务比率所反映的内容来划分的：①反映公司偿债能力的比率；②反映公司盈利能力的比率；③反映公司资金实力的比率；④反映公司资金运营状况的比率；⑤反映公司现金流量状况的比率；⑥反映公司各类会计要素的结构比率等。
二、企业财务状况的比率分析
（一）短期偿债能力的分析
偿债能力是分析企业是否能顺利偿付过去的债务，以及能否进一步举债的实力。偿债能力又可分为短期偿债能力和长期偿债能力。
短期偿债能力是指公司以流动资产及时偿付流动负债的能力，也就是流动资产对流动负债的保证程度。流动负债是在一年内或超过一年的一个营业周期内需要偿还的债务。这种债务的清偿，通常需要以流动资产作保障，更准确地讲是需要流动资产中的现金资产来清偿。因此，衡量一个公司有无短期的偿债能力，主要是看其资产的流动性，即可变现性的高低。这类指标主要有流动比率、速动比率、现金比率。
1.流动比率
流动比率是流动资产总额除以流动负债总额的比值，其计算公式为：
流动比率=流动资产÷流动负债
求得竹江物业管理有限公司的流动比率为：
20×1年年末流动比率=827230÷1142869=0.7220×1年年初流动比率=826000÷489000=1.69一般认为，该比率越高，表明公司的短期偿债能力越强，短期负债得到偿还的保障越大；但比率过高，则意味着物业管理公司在流动资产上投资过多，从而可能影响公司的获利能力。其实，对流动比率的分析应根据公司的行业特点及公司的资产结构布局等实际情况进行分析。因为不同的行业对企业资产的流动性要求不同。另外，流动比率的高低还与公司所采用的经营、销售政策和管理水平等有关，特别是与企业的现金流量情况有关。
用流动比率指标评价公司的短期偿债能力时，需要注意以下四个问题：①流动比率的高低，并不能绝对代表公司偿债能力的高低。因为有时流动比率较高，但公司的流动资产大多数都集中于非现金资产时，公司的偿债能力也就可想而知了。因此，流动比率高，并不能说明公司已经有了足够的可变现资产用于偿还债务，有时可能是由于存货积压，应收款回收慢，待摊费用增加等引起的。②流动比率过高说明企业可能持有闲置现金资产，现金资产作为非盈利性资产，闲置一天就可能损失两天的价值，就不可能带来盈利，因此，就会存在机会成本，给公司造成损失。③该比率有时可能带有人为因素的影响。例如，提高存货的评估价值、少提坏账准备等增加流动资产价值；或者把短期债务变为长期债务等等。④该比率应根据公司特点具体分析，不可一概而论。
以上计算结果表明：竹江物业管理有限公司20×1年年初的短期偿债能力均较强，20×1年年末却没有足够的短期偿债能力，主要是“其他应付款”有大幅度的增加，应进一步了解原因。
2.速动比率（酸性测试比率）
速动比率指速动资产和流动负债总额之比，计算公式为：
速动比率=速动资产÷流动负债
公式中，速动资产指扣除存货后的流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款等项目。
在评价短期偿债能力上，流动比率存在一定的局限性。流动资产中，各项目的变现能力有所差别，除货币资金外，短期投资、应收票据和应收账款均比存货的流动性高。存货须通过销售（使用）和收款后，才能转换为货币资金。如果存货由于质量、价格等原因而无法使用，其流动性会大打折扣。其次，由于预付费用，包括待摊费用、预付账款、待处理流动资产损失的变现能力更差，因此，在衡量公司的债务保障时，应该将其扣除。一般物业管理企业的存货数量不大，在反映物业管理公司短期偿债能力上，速动比率比流动比率更具有意义。
竹江物业管理有限公司的速动比率为：
20×1年年末速动比率=（827230-12500-5000）÷1142869=0.7120×1年年初速动比率=（826000-8000-6000）÷489000=1.66习惯上，速动比率以1为宜。由计算结果可知，竹江物业管理有限公司两年的流动比率与速动比率相差不大，是因为存货和待摊费用所占比重较低。
当然，速动比率也与流动比率有相似的特点：一是该比率的高低亦不可一概而论，而与公司的行业特点、管理水平、经营政策等有关。二是速动比率中仍有变现能力不确定的资产。如应收账款，有的企业应收账款及时收回的可能性高，有的企业应收账款及时收回的可能性差，应区别而论。三是仍可能有人为因素的影响等局限性。
3.现金比率
现金比率指现金和等值现金与流动负债之比。等值现金主要指与现金支付能力相同的银行存款、存单、有价证券、可贴现或转让的票据等流动资产项目。由于速动比率中依然存在资产变现能力的不确定性，如应收账款等。而债务的实际清偿需要真正的现金资产来进行，因此，为进一步准确、直接地衡量公司的短期偿债能力，便产生了现金比率这个指标。用公式表示为：
现金比率=现金（现金等价物）资产÷流动负债
这样，以现金比率来衡量公司的短期偿债能力，就更为直观和准确，且以足量的现金资产作保障，则流动负债的安全性才能实现。该比率越高，偿还能力越强，负债的安全性就越好，但该比率不能太高，太高就会给企业带来较高的机会成本，从而丧失许多获利的机会。一般认为，该比率应该小于速动比率，不同的企业应根据自己的经营策略，拟定自己的标准。竹江物业管理有限公司的现金比率计算如下：
20×1年年末现金比率=553230÷1142869=0.4820×1年年初现金比率=650000÷489000=1.33可以看出竹江物业管理有限公司年末比年初的现金比率呈大幅度下降的趋势。但这只能说明该公司面临的流动性压力增大，还不能说明其债务已不能按期归还。因为，一是年初比率过高，可能有现金闲置，年末的下降是必然趋势。二是除现金之外还有应收款的收回等仍可用于还债。三是公司流动负债增加主要是内部的“其他应付款”。因此，该比率是不是低还应与该公司的现金流量状况和实际原因联系起来看，才能得到正确的结论。
从上述三个评价指标来看，竹江物业管理有限公司年末的偿债能力的确存在较大的下降趋势，这对债权人来说，是一个“危险的信号”，说明公司面临的财务风险增大，公司若没有其他重大投资活动则偿债能力的确受到了威胁。公司必须重视这一信号，作出合理的政策调整。
（二）管理效率比率
管理效率比率又称运营效率比率，是用于衡量公司在资产管理上的效率和水平的财务指标，主要有应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率以及总资产周转率。其中，前两个指标反映了物业管理公司流动资产经营管理水平的高低，直接影响着物业管理公司的短期偿债能力。
1.应收账款周转率
应收账款周转速度反映了应收账款转化为货币资金速度的快慢，它通常以一定时期内的周转次数或周转一次所用天数表示。应收账款周转率表明了物业管理公司应收账款一年内的周转次数，应收账款平均收现期则反映了周转天数的财务比率。
应收账款周转率=营业收入÷应收账款
20×1年应收账款周转率=1103400.81÷50000=22.07（次）
20×0年应收账款周转率=955430÷75000=12.74（次）20×1年应收账款平均收现期=360÷22.07=16.31（天）20×0年应收账款平均收现期=360÷12.74=28.26（天）从20×0年应收账款周转率为12.74 （次），平均收现期为28.26（天），20×1年应收账款周转率为22.07（次），平均收现期为16.31（天）。由此可以看出，竹江物业管理有限公司20×1年应收账款的管理水平有明显提高；一般而言，各物业管理公司通常会结合自身状况和行业习惯制定应收账款政策（即处理应收账款的程序，包括给予一定的宽限期，逾期后去函催收、派人上门催收和采取强硬措施收款如诉诸法律等），所以难以定出对各物业管理公司都适宜的周转次数和占用天数。对这一比率分析时，应重点同物业管理公司的应收账款政策、历史最好水平及行业的平均值进行比较。
存货周转率和存货周转天数是衡量存货周转速度或流动性的财务指标，反映了公司存货管理效率的高低。计算公式分别为：
存货周转率=营业成本÷存货
20×1年存货周转率=354615.33÷12500=28.37（次）
20×0年存货周转率=305737.00÷8000=38.22（次）
20×1年存货平均周转天数=360÷28.37=12.69（天）
20×0年存货平均周转天数=360÷38.22=9.42（天）
以上计算表明20×1年存货的周转速度明显降低。显然，竹江物业管理有限公司的存货增长比例高于业务增长流动比率，应进一步分析原因。同样，分析存货管理效率时，应结合其具体情况，通过与其历史最好水平、同行业平均值的比较，作出理性的判断。
3.固定资产周转率
固定资产周转率衡量的是固定资产的利用效率，计算公式为：
固定资产周转率=营业收入÷固定资产净值
以竹江物业管理有限公司为例，
20×1年固定资产周转率=1103400.81÷175000=6.31（次）
20×0年固定资产周转率=955430÷200000=4.78（次）20×1年固定资产利用效率有明显提升，其原因是20×1年业务收入增长，而当年没有购置的固定资产投入服务，加上计提了固定资产折旧，使固定资产净值减少，固定资产的周转速度加快，因此公司的获利能力增强，还可以弥补由于流动比率下降所带来的偿债能力下降等不足，资产管理有一定的绩效。
4.总资产周转率
总资产周转率是资产总额与营业收入的比值，计算公式为：
总资产周转率=营业收入÷资产总额
20×1年总资产周转率=1103400.81÷1502230=0.73（次）
20×0年总资产周转率=955430÷1026000=0.93（次）
20×1总资产周转率上年有所减慢，原因可能是增加了500000元的股权投资使资产占用增加。要判断这一指标是否合理，需同历史最好水平和行业平均水平进行比较。近两年，一些物业管理公司运用其资产获取的营业收入低于资产数额，部分原因在于正在建设中的固定资产数额较大，但这些用于扩大服务能力的在建项目完工后，将有助于未来总资产周转速度的提高。可见，评价时还应充分考虑各物业管理公司自身的具体情况和特点。
（三）获利能力比率
近年来，无论是公司的外部利益团体还是管理层，都越来越重视获利能力。投资者投资的目的是财产增值，实现这一目的的程度同其所投资的物业管理公司的获利能力高低密切相关。长期债权人的权益能否得到保障，除受物业管理公司短期偿债能力的影响外，从深层而言，取决于债务人的长期获利能力。物业管理公司管理层也十分重视这一能力，股东评价其受托代理责任的履行情况时，获利能力是最主要的指标。此外，业主们也同样关心这一能力，因为在正确处理盈利和服务关系的前提下，物业管理公司的获利能力高低，很大程度上反映了服务质量的好坏。获利能力指标包括营业毛利率、收入（销售）利润率、资产报酬率、权益报酬率等。
1.营业毛利率
营业毛利率是毛利占营业收入的百分比，计算方法如下：
求得竹江物业管理有限公司的毛利率为：
20×1年的毛利率=（1103400.81-354615.33）÷1103400.81=67.86%
20×0年的毛利率=（955430.00-305737.00）÷955430.00=68.00%
20×1年的毛利率比20×0年略有下降，但基本持平。一般来说，物业管理公司的营业成本所占收入的百分比不大，具体比例要与同行业进行比较才能说明问题。20×1年的营业收入增加，营业成本有所提高，其原因要作具体分析，可能是物业管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。
2.收入（销售）利润率
收入（销售）利润率是净利润和营业收入之比。净利润是综合指标，是企业利用资源、取得收益的投入产出的结果。一般认为，该比率是反映获利能力的基本指标，它表明了营业收入中可用于形成税后利润的比重。在公司主营业务——物业管理突出的前提下，收入利润率和营业毛利率结合在一起，可从整体上把握其经营状况。
竹江物业管理有限公司的收入利润率为：
20×1年的利润率=-140639.00÷1103400.81=-12.75%
20×0年利润率=37000.00÷955430.00=3.87%
20×1年的利润率为负数，原因可能是公司扩大了经营，增加了管理人员和设备，但业务发展小于投入的增加。具体原因还需结合物业管理公司的具体情况进行分析。
3.资产报酬率
资产报酬率又称投资报酬率（ROI），是公司净利润和资产总额之比，表明了资产的综合利用效果。
竹江物业管理有限公司的资产报酬率为：
20×1年资产报酬率=-140639.00÷1502230=-9.36%
20×0年资产报酬率=37000.00÷1026000=3.61%
资产报酬率等于资产周转率乘以收入利润率，它体现的资产利用效果更全面。计算结果表明：20×1年，由于收入利润率为负数，该比率略有下降，原因可能是增加了500000的股权投资使资产占用率增加。
4.权益报酬率
权益报酬率或净值报酬率，是净利润与所有者权益之比，其中，所有者权益是总资产扣除负债后的剩余权益。
竹江物业管理有限公司的权益报酬率为：
20×1年的权益报酬率为=-140639.00÷359361=-3.91%
20×0年权益报酬率为=37000.00÷537000=6.89%
该比率20×1年下跌明显，其原因有待进一步确定（有关分析见杜邦体系部分）。
（四）长期偿债能力分析
债务比率利用负债与资产、权益之间的关系，反映公司偿付长期债务能力的高低以及财务风险的大小。对此，物业管理公司管理层和外部各利益团体都十分关心。一般认为，这类比率主要包括：资产负债比率、负债权益比率和利息保障倍数等指标。
1.资产负债率
资产负债率是负债占总资产的百分比，直接体现出公司的资产依赖负债融通的比重，反映了公司的财务风险。此外，由于债权人的利益依靠总资产来保障，这一比率也反映出债权人利益的保障程度。
竹江物业管理有限公司的资产负债率为：
20×1年的资产负债率=1142869÷1502230=76.08%
20×0年的资产负债率=489000÷1026000=47.66%
20×1年负债融资的比重明显增加，原因是短期借款增加，而且其他应付款增加了很大比重，应进一步分析流动负债增加的原因。
评价资产负债比率时，以行业平均水平作为判断标准很重要。比重过高，投资者面临的财务风险就会很高，债权人的利益得到偿付的可能性就大大降低，物业管理公司的资金成本也会大幅升高，如我国国有企业的资产负债比率在70%～80%之间，这是造成国有企业效益不佳、银行不良资产过多的重要原因。但负债比率过低，物业管理公司的资金成本不一定就低，投资者难以享有负债经营的利益。国际上，一般认为该比率为50%比较合适。由此看来，竹江物业管理有限公司的负债比重20×1年过高，增加了经营风险。
2.负债权益比率
负债权益比率是负债总额与所有者权益总额的比值。该比率主要用于衡量所有者权益为债权人提供的保障程度，比值越小，债权人的利益越有保障。
负债权益比率=负债总额所有者权益总额
竹江物业管理有限公司的负债权益比率为：
20×1年负债权益比率=1142869÷359361=318.03%
20×0年负债权益比率=489000÷537000=91.06%
一般认为，负债权益比率以100%为宜，20×1年负债权益比率远远超出100%，原因在于负债增加，加上发生亏损，所有者权益减少。这一比率与资产负债比率反映的信息相同。
利息保障倍数是息税前利润与借款利息的比值，用于反映公司支付债务利息的能力，计算方法为：
竹江物业管理有限公司20×0年和20×1年的财务费用均为负数，这意味着公司的利息收入大于利息支出，虽然20×1年负债增加，但主要是增加“其他应付款”，也就是企业的内部融资，在这里没有显示其利息。当然，现实中无论是内部融资还是外部融资都会发生利息费用，但在这不加以探讨。一般来说，这一比率的最低标准为1倍，恰当的付息能力水平应结合行业平均值和物业管理公司的最佳历史水平而定。
三、比率分析的基准
为了反映物业管理公司的偿债能力和获利能力，物业管理公司管理层和外部各利益团体的分析人员需计算许多比率，并按照一定标准对计算结果进行纵向和横向判断，从而取得决策所需信息。在纵向判断过程中，常用的评价判断标准或基准是物业管理公司自身的历史最好水平，而横向判断主要运用行业平均水平及行业先进水平这两个基准。
就纵向判断而言，无论是物业管理公司管理层还是外部各利益团体，都易于取得制定该标准所需要的资料，进而判断特定比率是否有所改善或恶化，并总结出有助于改善经营管理的经验教训。
比率分析的主要优点在于消除了物业管理公司间由于规模不同造成的不可比性，便于进行同行业间的比较分析——横向分析。在横向分析过程中，物业管理公司应结合自身的经营业绩选择评价基准。尽管最常用的基准是行业平均值，但绩优物业管理公司适宜以行业先进水平为基准。因为行业平均值是高比率和低比率的简单平均，以其为基准不利于绩优物业管理公司提高经营管理水平。
目前，我国尚未有专门机构或报刊定期公布分行业的平均财务比率，这增加了横向分析的难度。据《中国证券报》披露，财政部计划定期公布分行业的财务比率标准，各项准备工作已在进行之中。
四、比率分析的局限性
比率分析方法简明扼要、通俗易懂，为财务分析人士广泛使用。但是，在实际运用中值得注意的问题是：
1.会计政策和程序的可比性
按照我国会计准则和会计制度的规定，部分事项的会计处理多种方法并存，如存货的计价方法等，物业管理公司可结合自身的实际情况进行选择。尽管要求同一物业管理公司的会计处理尽可能保持前后期的一致性，但同行业的不同物业管理公司可能会选择不同的处理方法，造成行业内不同物业管理公司的会计报表在一定程度上不可比，使物业管理公司之间财务比率的对比分析难度增大。
2.分析的综合性
每一个财务比率分别从一个角度提供着物业管理公司的财务信息，但单一的财务比率意义并不大，难以进行客观的评价。例如资产周转率高，一方面意味着资产利用效率好，另一方面，也可能表明物业管理公司无力购置资产、资产偏低。此外，某一比率的不利方面可能为另一比率的有利方面所抵消。分析中应将各种比率反映的信息进行综合，才能作出正确的判断。
不同物业管理公司的经营方式各不相同，如有些物业管理公司自己购置固定资产，而另一些物业管理公司则以租赁方式取得；即使是同一物业管理公司，在不同时期也可能会采用不同的经营方式。会计报表反映的是资金运动的过程和结果，必然会体现出这种差异，从而也会给比率分析带来不可比性。
4.多元化的经营战略
目前，越来越多的物业管理公司进行跨行业的多种或多元化经营，有些物业管理公司的经营甚至涉及多个行业，而且这一趋势正在进一步增强。在多元化经营下，除非物业管理公司的主营业务突出，如某物业管理公司是一个以物业管理为主营业务的物业管理集团公司，经营领域涉及室内装潢、零售等多个行业，否则，比率分析时无法确定物业管理公司所属的行业，难以进行横向比较。当然，在多元化物业管理公司内，各部门的经营相对单一，管理层可按各部门所属行业进行分析，但外部各利益团体很难取得分部门的财务报表，其分析的难度可想而知。
5.季节性经营的影响
在多元化经营方式下，就带有季节性的业务而言，月份和季度的比率分析通常难以说明问题。某些财务比率在淡季可能较低，而在旺季又会较高，难以通过对比分析判断其变化情况。此时，理性的方法是采用全年平均数，将季节性波动的影响降低至最低程度。
6.会计数据的历史性
比率分析中运用的会计资料是历史数据，是按照历史成本原则编制的，未考虑通货膨胀的影响，因此，以其为基础计算的财务比率仅对预测未来有一定的参考价值，不能代表未来；如果物业管理公司的经营外部环境发生重大变化，会计信息的历史性会误导分析的方向。
此外，比较分析中还应注意行业基准的选择问题（前面已作分析），绩优物业管理公司不宜用行业平均值作为判断的基础。
