一、业主管理委员会的权利与义务
业主管理委员会是业主大会或业主代表大会的常设机构，是业主行使自治管理权利的执行机构，是业主行使自治管理权利的执行机构。业主管理委员会应当维护全体业主的合法权益，执行业主大会或业主代表大会的决定。
《城市新建住宅小区管理办法》指出，管委会的权利是：
（1）制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人、维护房地产产权人和使用人的合法权利；
（2）决定选聘或续聘物业管理公司；
（3）审议物业管理公司制定的年度计划和小区管理服务的重大措施；
（4）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
该办法指出，管委会的义务是：
（1）根据房地产权利人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；
（2）协助物业管理公司落实各项管理工作；
（3）接受住宅小区的房地产产权人和使用人的监督；
（4）接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
二、业主管理委员会的职权和日常工作
1.业主管理委员会的职权。业主管理委员会的职权由各地地方法规、行政规章进行规定。主要职权有以下几个方面：
（1）向业主大会或业主代表大会报告物业管理工作，召集和主持业主大会或业主代表大会，提请审议、重大管理事项和措施；
（2）续聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同，督促物业管理企业执行合同进行管理服务；
（3）管好、用好物业维修基金；
（4）检查、督促业主和使用人合理、安全使用物业，协助物业管理企业对个别业主和使用人违章装修和不合理使用物业的行为进行劝阻和监督等；
（5）其他事宜。如提出修改业主公约和业主管理委员会章程议案，组织换届工作，建立业主管理委员会工作制度等。
2.业主管理委员会的日常工作。一般来说，业主管理委员会的日常工作由如下几项：
（1）了解掌握物业管理区域、业主和使用人的基本情况，包括辖区物业面积、建筑结构、产权性质、辖区基础设施、绿化、公建配套情况，辖区周围环境、交通等情况。业主和使用人按户登记造册。对本辖区的物业管理的目标和要求，在广泛征求业主意见后提出初步方案供讨论。
（2）如辖区原已由物业管理公司进行管理，对原来的物业管理工作做出评价，包括取得的成绩，得当的管理措施，存在的问题，收费项目和标准的合理性，对原来的物业管理公司是否续聘或解聘提出意见，向业主（代表）大会报告；
（3）与物业管理部门公司签订物业管理服务合同，可参照房地产行政管理部门制定的示范文本对合同草案条款逐项进行拟定，明确双方权利和义务，辖区物业管理的标准和收费在报送所在地区县房地产行政管理部门备案前，最好事先征求意见，然后签订合同并办理备案手续；
（4）管理好物业维修基金，掌握好对物业维修基金的使用权，遵循专款专用的原则，要求物业管理公司在账务上按幢立账，按户核算，在年终时可委托有资质的审计单位对物业管理维修基金的账务进行审计，并把结果向业主大会报告；
（5）提出本辖区年度房屋修缮计划、设备维修更新计划、公共设施维修养护计划，并提出财务预算，提请业主（代表）大会审议。必要时，做好物业维修基金的筹集工作；
（6）督促业主和使用人遵守业主公约、小区管理工作、房屋使用公约等行为准则，协调好物业使用中业主的相邻关系，对于违章装修，协助物业管理公司进行管理，如有违章行为的人不听劝阻，要报告有关行政管理部门依法处理；
（7）做好辖区内道路场地，车辆行驶和停放，以及设置广告等方面的管理；
（8）做好内部管理工作：起草有关物业管理公约、办法的草案；做好委员会的增补选举工作；建立工作制度，会议制度和档案制度；做好办公经费的筹集和使用管理工作；做好办公用房的使用和管理工作；做好换届选举工作等。
三、业主管理委员会运作的组织保证
（一）业主（代表）大会
业主（代表）大会是决定物业重大管理事项的业主自治管理组织，除第一次外，其余业主（代表）大会由业主管理委员会负责召集，一般每半年召开一次；特殊情况下可随时召开。通常情况下，有50%以上的业主提议，即应召开业主（代表）大会。
业主（代表）大会的决定，由投票人的过半数通过即可生效。因故不能参加投票的可委托代理人代为投票。
业主（代表）大会的主要任务或职权有：
（1）听取业主管理委员会的工作报告；
（2）审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算；（3）审核和修订《业主公约》、《业管会章程》等文件；
（4）决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘；
（5）业管会的换届选举与委员的增减；
（6）听取业主的意见和建议；
（7）研究解决涉及业主利益的重大问题；
（8）认为有必要讨论决定的其他重大事项。
（二）业主管理委员会会议
业主管理委员会是物业区域内最高权力机构，为了行使自己的权利和履行自己的义务，应建立正常的会议制度。业主管理委员会会议包括例会和特别会议两种。
1.业主管理委员会例会。例会是常规会议，通常有两种形式：一种是业主管理委员会内部的例会，一般每半年举行一次，由业主管理委员会主任负责召集。例会的议题一般包括半年来的工作总结、未来半年的工作计划以及其他一些比较固定的题目。有1/3 以上的委员提议或正副主任认为有必要时，可召开特别会议；在召开委员会会议的前7 天，应提交会议日期、地点和议题，并书面通知全体委员会委员。另一种是业主管理委员会与物业管理公司之间的例会，正常情况下每月召开一次，以检查管理服务计划的执行情况和执行质量，双方相互沟通信息，协商解决有关问题。
2.业主管理委员会特别会议。特别会议属非常规会议，召开时间间隔不定，确切时间提前不能决定。一般有下列情况之一者，委员会应召开特别会议：
（1）70%以上委员认为有必要；
（2）正、副主任两人以上认为有必要，并书面呈述议题时。
特别会议的议题一般都是突发的、临时产生的，而且是那些不加以解决将影响下一步工作的问题。
业主管理委员会会议进行某一项议题的表决时，每一委员都有一票表决权。委员因故不能出席会议或自己不便表决是，都可以书面委托他人代表行使表决权。
表决结束后，其结果中同意票超过委员会总数半数以上时，表决视为通过；若表决中出现赞同票与反对票相同的情况时，可由会长或主持会议之人投决定性一票。
四、业主委员会章程
业主委员会筹备组成立起，就要拟定业主委员会章程。业主委员会章程是业主委员会活动的规范性文件。章程必须经业主（代表）大会审议通过后实施。
业主委员会筹备组可以在房地产行政管理部门有关业主委员会章程的示范文本基础上制定章程，制定时结合本辖区的实际情况，征求业主小组的意见，其内容不得违反有关法律、法规、行政规章和规范性文件。
业主委员会章程的内容一般包括：
（1）本会名称、地址、所属辖区范围、性质、主管部门及宗旨等；
（2）组织及职责；
（3）会议制度及工作制度
（4）委员的条件、选举及权利和义务等；
（5）经费来源、账目管理；
（6）办公用房；
（7）章程生效、修改、补充等有关事宜。
五、业主管理委员会的任期与换届
一般而言，业主管理委员会的任期为2 年，任期满前3 个月，应选举产生新一届业主管理委员会。目前，业主管理委员会的换届选举过程一般是：
（一）成立换届选举筹备小组
筹备小组应由第一届业主管理委员会代表、业主代表及政府管理部门（如街道）有关人员组成，行业管理部门应派人参与和指导筹备组的工作。
（二）认真调查研究、制定改选方案
筹备组要全面了解和分析当届业主管理委员会、物业管理公司及大部分业主或使用人的意见。在广泛听取各方面意见的基础上，确定切实可行的换届选举方案。该方案应包括换届选举的工作步骤、工作方法、时间安排、业主代表、业主管理委员会委员的资格条件，社区业主管理委员会委员名额数、各栋楼（区）的业主代表和委员分配名额数以及分配办法。
（三）加强相关政策、规定的宣传
筹备组应及时把换届选举的意义、工作程序、方法及各栋楼（区）的公产和私产的产权比例、代表名额分配等情况向全体业主公布，以减少换届选举的阻力和工作压力。
（四）做好业主代表和候选人的资格审查工作
筹备小组在听取业主及各方意见、反映后，认真审查业主代表和候选人的资格。同时确定新一届业主代表大会的时间、地点和议程。
（五）召开业主（代表）大会
通过召开业主（代表）大会，由业主（代表）来选举产生新一届业主管理委员会委员，组成新的业主管理委员会。
（六）办理登记备案手续
新一届业主管理委员会要在自己产生之日起的一定时间内（上海为15 天）持以下材料向房地产局办理登记备案手续：（1）登记申请书；（2）正、副主任简历和委员、代表名单；（3）业主管理委员会章程和业主公约；（4）业主大会会议纪要；（5）办公场所证明等。
