一、公有住宅售后管理的意义与依据
住房分配体制改革以来，国家把公有住宅出售给原租赁户，从而形成了公有住宅售后的物业管理问题。这些售后公有住宅从公有住宅脱胎而来，先天带有原公有住宅的许多痕迹，加之受居民承受能力的影响，公有住宅出售价格都较为低廉、优惠，维修基金和售后服务费较少。紧张的经费使公有住宅对专业物业管理公司的全方位优质服务不敢问津，通常都沿用原房管所进行技术性维修管理，致使物业管理服务标准相对普通商品房要低得多。这在很大程度上影响着公有住宅出售的形象，影响着住房分配体制改革的进程。因此，加快公有住宅售后物业管理改制步伐，提高公有住宅售后服务水平，在不过多地增加居民负担的基础上为居民创造一个整洁、安全、优美的生活环境，对于促进公有住宅出售和住房分配体制改革，具有重要的现实意义。
国家对公有住宅售后的管理问题十分重视，为此，国家建设部制定并颁布了《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等规定，对全国城市公有住宅售后管理进行了必要的指导与规范。这些规定成为解决公有住宅售后管理问题的重要依据。各地方政府也根据当地的具体情况制定了相关的地方性法规来指导和规范公有住宅售后的物业管理服务行为。如1997 年上海市颁布了《上海市居住物业管理条例》、《上海市公有住宅售后管理暂行办法》、《上海市公有住宅售后管理实施细则》、《关于进一步加强公有住宅售后管理的通知》等一系列政策、法规，成为上海市公有住宅售后管理的重要依据。
二、公有住宅售后物业管理的特征
（一）建筑设备陈旧老化
出售的公有住宅都是旧房，已使用多年，少则2 年，多者已用20 余年。这些住宅房型陈旧、功能不全、建材老化，房屋建筑质量、附属设备质量及环境质量标准较低，且部分设备已面临大修或更新。与新开发的商品房相比，各种质量指标都远不能达到规范设计的要求，部分住宅的老化程度已十分严重。如一些20 世纪60、70 年代建造的成套独用的新工房，房龄达30、40 年之久。按现有建筑标准，几乎到了濒临报废的边缘。
（二）物业管理资金不足
公房的售价是根据职工工龄、房屋折旧程度、所处地段等因素确定的，售价十分优惠，基本上是贴水售房。即使是大城市每平方建筑面积也只有几百元，一套建筑面积60 平方米的住宅只售1 万~2 万元。这样，公房的出售除了有效减少了国家在住房维修上的巨额补贴以外，并没有回收等值的房价。国家对售出的公房从此也不再承担维修等物业管理费用。而这些老旧住宅正处于大修更新期，物业管理急需大量的资金。购买公房的职工都是低收入阶层，支付能力有限，所缴三项基金（住宅修缮基金、附属设备大修更新基金、公共设施修缮基金）及物业管理费的绝对额也少得可怜。这就给售出的公有住宅的物业管理带来很多困难。所以，资金不足是制约公有住宅售后物业管理的瓶颈。
（三）务实节俭
由于经费不多，售后公有住宅的物业管理并不追求高层次、高品位，而是寻求实惠、高效。所以，通常都聘请原房管所或由房管所改制的物业管理公司来管理，以便得到某些价格上的优惠。物业管理的重点基本上局限于维修等技术性的服务，保安、消防、绿化、卫生等物业管理项目则实行自助管理，由居民委员会自聘人员管理，以节省资金。其他的特约、附加服务也都采取居民互助形式解决了。
三、已售公房与未售公房物业管理比较
已售公房与未售公房多数都是旧房，物业管理经费都相对不足，管理机构也大多是房管所或由房管所改制而成的物业管理公司，管理重点都是房屋与设备的维修等技术性服务，居民委员会在物业管理自助服务中发挥着重要作用。但两者在物业性质、物业管理经费、及物业管理权限等方面有着本质的区别：
（一）物业性质不同
未售公房的所有权归国家所有，是真正的公房。已售公房的所有权归购房人所有，已不是公房，但它又不能完全等同于私房，公有住宅出售时往往附加有限制性条件，如原售房单位的优先购买权、若干年内禁止转让、转让价格的限制及经济地租归原售房单位所有等，所以，已售公房实际上是有限产权的私有住宅，仍带有一定程度的福利分房色彩。
（二）物业管理经费来源不同
公有住宅的物业管理经费来源于出租公房所收取的房租和一定的财政补贴。而已售公有住宅的公共物业管理经费则主要来自购房人所交纳的三项基金，非公共、公用房屋与设备、设施的维修养护费用由购房人自负，公共设施的修缮、更新在三项基金不足支付时，从城市维护费中列支。显然，已售公有住宅的物业管理费用已完全取消了财政补贴，完全实行市场化管理，这是已售公有住宅与未售公有住宅物业管理的最大区别。
（三）物业管理权限不同
未售公房的所有权归国家，租住人只有使用权，租住人与国家是租赁合同关系，租赁人有权获得出租人对房屋安全、适用的保证，出租人依法应对所出租的房屋及附属设备进行维修并负担相应的费用。因此，租住人无权选择物业管理机构，无权支配物业维修基金，也无权决定提供哪些物业管理项目及物业服务标准。这些权利属于国家，具体由当地房管局或其下属房管所来行使。而已售公有住宅虽然是有限产权，但在物业管理的上述权利上，购房人拥有完全的自主权。具体权力由购房人即业主选举的业主管理委员会代表业主来行使。目前，许多国有企业、事业单位的房管科仍然把已售公有住宅纳入未售公房管理，已售公房业主缴纳的三项基金也与未售公房的维修基金统筹使用，而且，房管科代行业主管理委员会的职责，同时兼管物业管理，致使已售公房的物业管理混乱，服务水平低下，且物业管理基金流失、被挪用、占压，严重侵犯了已售公房购房人的权利。实行已售公房物业管理的市场化，“还政于民”，是解决这一问题的必由之路。
四、公有住宅售后物业管理的内容
（一）成立业主管理委员会
业主管理委员会是公有住宅售后管理的群众自治组织。在公有住宅出售较集中的区域（如公有住宅出售建筑面积达到30%以上），该区域的区县房地产管理部门应当会同公有住宅原出售单位，组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主管理委员会。业主大会由物业区域内全体业主或业主代表组成。业主人数较多时，应按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会，应当有半数业主或者业主代表出席。由业主大会或业主代表大会选举产生业主管理委员会，并报经区县房地产管理部门登记。业主管理委员会可由7~11 人组成，并推选业主管理委员会正副主任若干名，主持日常工作。业主大会应制定并通过业主管理委员会章程及业主公约，供全体业主遵守与互相监督。
（二）选聘物业管理机构
业主管理委员会成立以后，应当委托一个物业管理公司或其他物业服务机构进行具体的物业管理与服务。已售公房在选聘物业管理机构时，大多选聘了原房管所或由房管所改制的物业管理公司。这主要出于如下考虑：
（1）经费少，难以支持高标准的物业管理服务，且不足以支付纯商业化物业管理公司的费用。而房管所接受该委托则可以在现有人力基础上增加了“创收”，提高职工福利。经费虽少，却是两厢情愿。
（2）出于公共关系的考虑。熟人好办事，便于与物业管理机构相处。在经费、服务项目等方面容易达成共识。
（3）出于技术原因。原房管所或由其改制的物业管理公司对现有住房了若指掌，从技术上便于房屋及设备的日常管理
（三）严格管理维修基金
（1）维修基金是用于住房共用部位与共用设施设备大修理、更新、改造的基金。建设部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213 号）第二条规定，在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，适用本办法。该办法第四条规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7 号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
（2）维修基金应归全体业主所有。建设部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213 号）第六条规定，公有住房售后的维修基金来源于两部分，第一部分由售房单位按照一定比例从售房款中提取，该部分基金属售房单位所有，第二部分由购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
（3）维修基金最终应归业主管理委员会管理使用。国家建设部于1998 年11 月颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，维修基金应该由售房单位代收并存入维修基金专户，在业主办理房屋权属证书时售房单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管；业主管理委员会成立后，经业主管理委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管；物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主管理委员会的检查与监督；业主管理委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨；业主管理委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主管理委员会审定后实施。
（四）维修服务管理
售后公有住宅维修的原则是：私有房屋及设备自费，公共部位、设备设施共同负担。即业主自用房屋及设备的维修更新，由业主自己负担；整幢楼房的承重结构、共同部位、公用设备的维修更新费用，由该幢全体业主按各自的房屋建筑面积比例共同承担，费用在三项基金中列支。业主管理委员会委托物业管理机构管理的内容主要包括共用部位、设备的修缮，公共设施的修缮、经营和管理，三项基金的财务管理，物业档案管理及其他服务等。
道路、照明路灯、绿化地的修缮、更新费用在公共设施修缮基金中列支，不足部分在城市维护费中列支。
社区配套公共设施的修缮、更新、改造，由该设施的所有人承担，费用在经营管理收入中列支。
共用部位、设备及公共设施的人为损坏，由行为人负责修复或赔偿。
房屋结构性危险、供电、给排水等急修项目，物业管理机构应在接到报修后24 小时内修理。门窗损坏、渗漏等一般性报修项目，应在接到报修后72 小时内修理。
（五）物业使用与装修管理
在不损害公共利益和相邻居民利益的前提下，各业主有权按照自己的愿望使用所购房屋，合理设置房屋内部功能，并进行适当的装修。但是，应禁止下列行为：擅自改建房屋主体承重结构；在庭院内私搭乱建；擅自移装公用设备；独占共用部位、设备；侵占绿地；损坏公共设施；擅自改变住宅使用性质等。
房屋装修不得改变房屋承重结构，不得超负荷搭建，不得损害公共与相邻居民的利益，装修建筑垃圾应及时清运。房屋装修应按照地方政府的有关规定，先报送装修计划申请，经物业管理机构审核后方可施工。
