一、物业产权与权属的一般含义
（一）物业产权
产权，英文即propert y-rights。意味着对特定财产完整的产权，不是单项的权利，而是一组权利或一个权利体系。它是凭借财产所获得的各种权利的总和。
产权是指经济发展到一定阶段的产物，并随商品经济的发展而发展。最初的物业产权，只是表明房屋财产归谁所有的问题。随着经济的发展，产生了所有权与使用权的相对分离，从而派生出多种产权关系。产权的实质表明了财产归属、收益与处分的法律关系。
房屋的所有权也称物权，是房屋所有者拥有的占有、使用、收益与处分房屋的权利。由于这种权利具有排他性，故又称完全物权或自物权。所有权一般包括占有权、使用权、收益权以及处分权四项基本权利。（1）占有权：是表明主体对物业排他性的管理与控制的权利。占有权是其他项权能的基础。（2）使用权：是表明主体实际利用物业使用价值的权利。使用权以占有权为前提，又是占有权发挥实际效能的中心环节。（3）收益权：是表明主体因前两次权能的存在而取得经济收益的权利。这种收益的根源在于使用权的行使。收益权是占有权、使用权的经济实现形式。（4）处分权：是表明主体对房屋在法律上事实上最终处置的权利，决定着房屋的社会流动、存在状态乃至最终命运。
与所有权，或完全物权相对应，还有一种权利，即他物权。他物权是依附于他人所有的物业上的，对所有权具有一定限制作用的权利，故也称限制性物权，主要有用益物权、担保物权及使用经营权等。其中，用益物权是以他人物业的使用与收益为对象设立的物权，是物业所有权的有条件的分割。如租赁权、典当权、通行权，外排水地役权等。担保物权是指与债务关系相连的为承担债务责任而用物业作为担保物设置的权利，主要有抵押权和留置权。使用经营权，是指物业所有权与使用经营权相分离而出现的权利，如房产承租人、承包人使用、经营房产的权利。
（二）物业权属
也就是物业的权利归属，是指物业权利在主体上的归属状态。它与物业权利的区别在于，前者强调权利与权利主体的联系，而后者则注重权利本身。例如，土地所有权是一项物业权利，而国家土地所有权则是一项物业权属。物业的经济权属关系，是物业的社会存在形式，反映房屋等物业的产权关系及其经济关系，表明“物业”这种物质形态的归属权利与经济权利状态，体现“物业”的财产权、经营权、收益权、处分权与经济主体之间的联系。
二、物业产权的可分解性
（一）物业产权可分解性的含义
物业产权的可分解性，是指物业的各项权利，如狭义所有权、占有权、支配权和使用权可以分解开来，分属于不同主体的性质。
物业产权的这种可分解性也是内在于产权的，而不是人为赋予的（它不同于对物业产权的现实分解），它无需别的什么条件，作为产权，它就具有这种性质。既然物业产权权能是多重的和不同的，而且可以由同一的主体变换角色去行使，同时，不同项产权的利益都可以定量，并在量上分割，这本身就蕴涵着分离的可能性。
由于物业产权由权能和利益组成，所以，物业产权的可分解性包含两个方面的含义，即物业权能行使的可分工性和利益的可分割性。物业产权的不同功能可以由同一主体行使转变为由不同主体分工行使，就是物业权能的分解。有权能分解，就必然有利益分割，因为在存在产权的社会条件下，任何一个行使产权职能的主体，都不愿意白白地放弃利益。
（二）物业产权可分解性的层次和限度
物业产权的可分解性可以在不同层次上体现出来。因为物业的产权可区分为几个大项，每一大项又可以细分。首先，可以分解出狭义所有权、占有权、支配权和使用权。其次，占有、支配和使用的各项产权又可以分成不同的亚项。但是，物业产权的可分解性不是无限度的，而且，它是针对“四权”及其亚项而言的。超出这个范围就不是物业产权的可分解性。例如，出租的物业，物业的所有权和物业承租人的私人财产的使用权是分开的，但这不是物业产权的可分解性。
（三）物业产权分解的条件
物业产权的可分解性并不等于物业产权的实际分解，它只为物业产权的现实分解提供了可能性。现实的分解取决于现实的社会经济条件。
物业产权分解的社会条件：主要取决于生产力发展和生产关系的矛盾运动规律。具体取决于：第一，物业所有者拥有的物业数量和质量对物业产权行使能力的要求与所有者自身具有的相应能力之间的相对状况；第二，所有者对由自己兼行多重权能与由别的主体去行使部分权能的得失权衡。第三，社会观念的改变。例如，在自己有能力行使物业使用经营权能的情况下，由于机会成本不同、个人偏好、观念不一样，具体的选择可能有差异。物业所有者可能选择自己行使物业使用经营权，也可能选择把这项权利交由其他主体。从总体趋势看，随着生产社会化程度的不断提高，产权由合一向分解发展是社会分工的发展在物业产权权能行使方面的具体表现。某种角度上看，物业产权的分解实质内容之一，就是物业产权权能行使的分工。这种分工提高了物业产权的运行效率，因而是社会进步的标志之一。
物业产权分解的经济条件：物业产权分解的技术手段。物业产权要分解，首先必须从技术上界定不同权项之间的界限并度量不同产权，否则，就分解不清。如对物业的使用权和占有权，如不加以界定，是不可能很好分解的。
由于物业产权的现实分解是在可分解性前提下，适应社会经济条件而在不同主体间分割产权，所以它实际上是在原有制度的基础上做出的产权关系的调整，是产权的重新安排和产权关系的调整。
（四）物业产权分解的现实意义
物业产权分解对物业管理来说，具有如下现实意义：
第一，物业产权的分解导致物业管理的产生，促进了物业管理在我国的发展。物业产权没有现实分解之前，城市政府、企事业单位或居民拥有完整的产权（我国城市土地的所有权属于国家，因而，这里的完整产权，实际上只是房屋的所有权和土地的使用权），包括物业的经营管理权。城市政府、企事业单位因而可以以行政方式设立众多房管局、房管所（站）、街道办事处等机构，来实施物业的产权产籍、维修服务等管理权。它们的管理是简单的、传统的，称不上完整意义上的物业管理，只能称之为“房管”。城市居民自己所有的私房，则几乎全部是自己负责维修和管理，完全是自然经济的管理模式，更谈不上是物业管理。物业产权的分解，特别是物业经营管理权的分离，使物业产权行使主体多元化。物业经营管理权实施主体的产生和发展，终于导致物业管理行业的产生。这个过程逐步深化和为社会所接受，使物业管理在我国站稳脚跟，并迅速得到发展和壮大。
第二，物业产权的分解使物业管理真正成为一个行业。物业经营管理权从物业产权的分离，使其行使主体成为物业管理的生力军，带动了物业管理行业的产生和发展。目前，我国初步形成了一个由综合性专业化物业管理公司、绿化公司、保安公司、清洁维护公司等组成的物业管理行业体系。这个体系的形成和逐步成熟，保证了我国房改的顺利推行，有利于物业资产的保值和增值，维护了良好的城市形象，创造了优美的生活环境。
三、物业权属关系的类型
不同的土地产权制度，有着不同的物业权属关系类型。在我国，城市政府是城市土地的惟一所有者；土地的使用权从土地产权中分离出来，由政府出让或出租给各类房地产开发商、经营者或使用者；房地产开发经营者开发出物业产品后再出售或出租给使用者，由此形成了不同层次的物业权属关系，即所谓的大业主与中小业主之间的关系。这样，物业权属关系就有政府垄断型、大业主集中型及业主分散型三种类型：
（一）政府垄断型
政府把开发公司开发的房屋购买来，然后把它们出租给租户使用，此时租户只有使用权，政府垄断着房屋的所有权。房改前，这种权属关系类型在我国非常普遍。随着房改的深入开展，该种物业权属关系正逐渐消失（廉租屋除外）。
（二）大业主集中型
政府转让土地给开发公司，该房地产开发公司在该块土地上兴建房屋，并将它分成若干较小单位分别租给不同的用户，或者企事业单位把建好的房子买来，租给本单位的职工。两种情况下，租户都只有使用权，房屋所有权和土地使用权为房地产开发公司或单位（大业主）拥有。目前，前一种情况在我国的写字楼、高档公寓等商业物业的权属关系中比较多见，而在普通住宅中，则通常少见。后一种情况在住房改革前，住宅的权属关系中非常常见，住房改革后，也越来越少见了。
（三）业主分散型
该类型又分为业主简单分散型与业主复杂分散型（多业主分散型）两种：（1）业主简单分散型。如果房地产开发公司把建造成的楼宇全部出售，那么各个买主即为小业主。各个小业主的地位是平等的，他们各自拥有属于自己的那部分物业产权。大业主（事实上已不是业主）则退出市场。（2）多业主分散型。如果房地产开发公司只出卖楼宇的一部分物业，本身还保留一部分的产权，这是他仍然保留着大业主的身份，但这时他与普通小业主的身份和地位是相同或平等的。大业主出售的一部分单位物业中，有些买主买来自用，有些买主买后出售。在这种情况下，物业权属关系就变得复杂起来。
上述三种权属关系类型中，就前两种来说，因为是政府垄断或大业主集中型，政府、或房地产公司、或单位独自拥有了完整的产权，包括物业的经营管理权。所以，它就可以而且有权组建房管部门，自己来行使经营管理权。这种情况下，专业化、社会化的物业管理也是很难产生和发展的。就第三种类型来说，一个大的物业，如住宅区的产权由众多的业主所有，这就给社会化物业管理公司的产生奠定了基础。具体请见“住宅区内的产权形态”。
四、住宅区内的产权形态
上面提到的业主分散型权属关系，意味着众多业主拥有一个大物业（如住宅小区）的全部产权，或者说，众多业主占有物业的产权之和，就是该大物业的全部产权。在一个住宅区内，业主分散型实际上有四种产权存在形态。即区分所有、部分共有、两方共有和全体共有。
四边形的虚线表示某住宅区；甲、乙、丙、丁为连体或不连体的一梯两户的住宅楼，其中，甲、丙各6 层只设步行楼梯，乙、丁各7 层加设升降电梯。假设这些住宅均已分套出售，各有业主。
1.区分所有，又称专有部分。在甲、乙两幢连体住宅里，其基础、承重墙（柱、梁）或周边外墙及屋面等，显然不是101 室到704 室的任何一个业主所单独拥有的。而从一个具体的单元套房来看，如502室上面的天棚、下面的楼面的受力层（非饰面层）以及它与左边楼梯间、右边503 室之间的隔墙的受力层，外加它前后外墙的受力层和外饰面层，并不是502 室业主所独有。也就是说，502 室业主拥有完全产权的，仅仅是502 室上、下、左、右、前、后的房屋构件（如墙、楼面等）内侧面（含饰面层）围筑而成的一个空间，以及在这个空间里与整体结构无关的其他构件，如非承重内隔墙、内设门窗等。
2.两方共有，以502 室为例。其天棚与602 室的楼面共用，其楼面与402 室的天棚共用，其左边与503 室、右边与楼梯间共用、共有了一道墙。这种一边为一个业主，另一边为另一个业主（或为若干维持部分共有关系的业主的简单集合）所构成的产权形态，称之为两方共有。
3.部分共有。甲楼的步行楼梯（含楼梯间）及其周边外墙，应为101 室到602 室计12 个单元套房的区分所有人共有；乙楼的升降电梯、附设步行楼梯（含楼梯间）及其周边外墙，应为乙楼103 室到704 室计14 个单元套房的区分所有人共有；甲、乙两幢楼的垂直投影范围内的土地使用权、地基基础以及相互间的连体墙（假定甲乙间不设沉降缝），则为101 室到704 室共计26 个单元套房的全体所有人共有。
4.全体共有。在整个四边形的虚线内（即某住宅区内），除以上列举的区分所有、部分共有、两方互有的权利客体外的其余部分，如小区道路、绿化、基础设施设备等，应为该住宅区内所有业主全体共有。全体共有的特点是，每个业主都有权使用这份财产，都拥有该权利客体的产权，但每个人都无权排斥任何其他全体共有人中的任何人的使用，也无权单独主张这份财产权。
上述四种产权形态中，前三种对物业管理的产生来说，意义不大，特别是前两种，几乎没有什么意义。因为专有部分的单元套房业主绝对有权独立处分这个空间，包括自己经营管理等，而不必征得其他业主的同意，其他业主也无权干涉。两方共有部分，两位业主可以坐下来充分协商对共有部分的处分，包括双方自己经营管理等。因为，假设共有部分发生问题，将直接影响到双方的利益，所以，两方都能够从自己的利益出发，搞好共有部分的管理，因而几乎不需要现在的物业管理单位来提供管理服务。对第三种来说，甲楼某套房屋因结构性隐患需要拆修其与邻居共有的一幅墙体。通常的做法是，业主去征求与该墙体有关的其他业主的同意并订立合约后施工。如果他方不同意而这种拆修又绝对必须，该业主还可以去寻求居委会、街道办甚至司法机构的援助。此时，假如正巧有相关的产权组织，如业主管理委员会同样愿意出面调解，该业主自然会欢迎。但是这种类型的物业管理，产权人并不是绝对必须的。
与前三种不同的是，第四种，即全体共有部分权利客体的管理问题就比较突出了。比如，在单幢住宅楼内的公共走廊、电梯及屋顶的蓄供水系统等，在多幢房屋之间的公共绿地、区内道路及其他基础设施设备等。对这些准公共物品来说，如果没有统一的管理，就会诱发大量的“搭便车”行为，大家都要享用而都不愿承担管理维修的责任，最终导致该准公共物品的过早损坏，大家也都得不到应有的享用机会。这类准公共物品实施的统一管理，正是物业管理的主要功能。也就是说，正是因为有这些准公共物品的存在，才最终导致了现代社会化、专业化物业管理的产生和发展。
