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第122章 房地产的过去与未来(19)

回到大萧条时期的加拿大,当时加拿大有10家银行,以及这10家银行遍及全国的3000个分支机构。市场依旧能够运转,在政客允许它运转的前提下。同样在美国,加拿大银行一直岿然屹立不倒,也从未像美国银行那样需要大规模的资金援助。对比两国间的银行,其差异如下所示:

1.次级抵押贷款仅占加拿大银行发放贷款总量的7%,却占美国银行发放贷款总量的20%。

2.加拿大没有类似于房利美和房地美这样的机构,对高风险抵押贷款进行担保。

3.加拿大的政府监管将关注点主要放到风险控制上,而不是追求房屋自有的目标,或是强制设定信贷指标。

4.加拿大法律要求抵押贷款的首付款为20%,如果达不到20%,则要求购买抵押贷款保险。

5.加拿大购房者无法做到简单地违约,之后在抵押贷款债务前轻松转身,因为借款人有权依法起诉,要求以贷款人的其他资产偿付所欠的未付贷款。

除了以上差异之外,房屋自有率在加拿大与在美国并没有大的区别,因此,美国承担的额外风险并没有收获对等的收益。此外,加拿大经济与美国经济一样,同样遭受了世界经济回落的打击。例如,2009年第一季度,加拿大经济下滑7.3%,而美国同期的数据为5.7%。然而,加拿大房地产市场以及金融市场却不必像美国那样大规模地加以资金援助。

总之,加拿大体现出了一系列基于不同的法律规则以及政策限制下运作的优势,而不是扩张和风险。此外,加拿大银行免于高风险的抵押贷款型证券之忧,而后者在美国金融危机中分量沉重。加拿大监管当局也曾允许银行购买此类证券,其中某一加拿大银行还曾位列世界前十大此类证券的持有人。但是,随着抵押贷款型证券复杂性与风险性的逐渐显露,加拿大银行全体退出了这一证券市场。

由于加拿大缺乏诸如房利美和房地美这样的政府支持型企业来解除以纳税人的支出为代价的抵押贷款风险,因此,仅仅是普通的市场力量便足以迫使加拿大的金融机构放弃这些标新立异的高风险证券。如果华尔街所有狂热行为的目的就是单纯地减小房地产或金融市场的风险,那么,起到这一功效的政策不久也会出台。但是,这样的平凡政策无法承载政治传奇,也不能大规模扩张让政客们受益的政府威力,更是无法让他们向自己中意的机构派发巨额的现金,不论这些金钱出自公共国库,还是出自受政客或当局监管的私营资本。

政策含义

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