加速中国房地产金融领域改革业已成为学界和实务界的共识。资产证券化方式是中国房地产金融融资模式变革的方向之一，其变革也必然导致金融风险的性质、分布及传导机制出现新的变化和新的特征。在技术上确保这种变革保持平稳渐进的发展是一项复杂的工程：依靠技术层面革新机制的设计固然重要，但亦无法脱离中国房地产业权力集团介入的时代特征与印迹。
本书在这方面做了初步尝试，厘清了证券化方式下房地产金融系统性风险生成机制的新特色，结合对我国房地产金融风险阶段性特征及其成因的解析，为实现我国房地产金融层次提升与风险规避提供新的理论支持。
本书认为资产证券化的发展已不纯粹是金融性行为，它首先以提高我国住房金融体系微观运行效率的新手段出现，继而可能打破政府介入所形成的风险共担与利益共享机制，带动房地产业相关利益主体关系的变革与重组，促进利益主体之间的协调。
加速中国房地产金融领域改革业已成为学界和实务界的共识。2007年前，我国学界普遍看好资产证券化手段，希望藉此弱化我国房地产业间接融资为主的金融结构所导致的银行信贷扩张与房地产泡沫的风险联动。肇始于2007年的全球金融危机提醒我们，以资产证券化方式对我国房地产业融资模式进行变革的过程中，必须注意规避模式变革中的泡沫与陷阱。在厚重的制度转轨背景下，中国房地产市场更多地呈现出一种多层次、多利益主体的博弈市场特性。同时，由于权力集团介入、不同集团结盟与对立，中国房地产市场的利益分配结构和风险承担格局更加扭曲和复杂。基于此，考察我国房地产金融模式的稳定变革已不能单纯援引金融逻辑加以解释，特定的利益关系结构是我国资产证券化持续发展的最大桎梏。
本书正是基于上述现实焦点问题来研究资产证券化与中国房地产金融风险防范问题，希冀对证券化方式下具有典型意义的风险事实做出合理解释，结合对我国房地产金融风险阶段性特征及其成因的解析，为实现我国房地产金融层次提升与风险规避提供新的理论支持。全书围绕对两个问题的回答勾勒出研究框架：一是证券化条件下房地产金融风险生成机制有什么新变化？二是在中国特殊国情下房地产金融风险的生成机制是怎样的？旨在从一般情况与特殊国情两个层面来考察资产证券化手段是否是化解中国房地产金融风险的良方。研究的重点在我国，研究的中心是房地产金融风险的生成机制。
根据研究内容与研究思路的演进，全书共分五章。第一章《导论》，介绍本书的研究背景与意义、前期文献、研究方法与研究视角的选择、结构安排和主要创新点与局限。第二章《房地产金融风险生成的分析框架》，主要阐述了房地产金融风险的基本概念与理论渊源，进而推演出不同金融结构下房地产金融风险生成机制的一般性框架，为全书构建研究平台。第三章《国外市场化实践：对次贷危机的审视》与第四章《国情下的思考：利益主体作用与我国房地产金融风险的生成》是本书的核心内容，问答了前述两个主要问题，对问题一是基于金融视角的局部分析，指出资产证券化方式下房地产金融风险生成机制的新变化（第三章）；对问题二则是基于多市场的分析，从房地产产业链出发，剖析多市场各利益主体对我国房地产金融风险生成的作用机理（第四章）。第五章《论文的基本结论与展望》针对美国房地产金融风险生成机制的新特征与我国房地产金融风险生成的成因分析，指出了治理中美房地产金融风险的共同法则，与我国化解之道的特殊性，对化解我国房地产金融风险的整体思维框架进行了初步探索。
在本书研究和写作过程中，参阅了国内外大量文献资料，得到了导师陈野华教授的鼓励、支持和悉心指导，得到了曾康霖教授、刘锡良教授、邓乐平教授、倪克勤教授、曹廷贵教授的指导和帮助，得到了四川大学、西南财经大学很多领导、同事、老师、同学和朋友的帮助，在此致以诚挚的谢意。由于水平和条件所限，书中谬误难免，恳请专家和同仁批评指正。
邹瑾
2011年3月
邹瑾，女，1981年生人，四川自贡人，1999—2003年在西南财经大学金融学院获金融学学士学位，2004年考入西南财经大学中国金融研究中心，2009年获西南财经大学金融学博士学位。在《金融与保险》、《改革》、《金融理论与实践》等全国经济类核心期刊上发表论文8篇，参编2部学术著作。现任职于四川大学经济学院，从事金融学的教学和研究工作，主授课程：金融风险管理、公司理财、优化理论。研究方向：房地产金融、金融风险管理。
