【专家评析】
本案权益纷争涉及的法律问题是建筑物区分所有权共有部分的收益归属问题。
楼顶是指多层建筑物的顶部，是一栋建筑物必不可少的部分。它位于建筑物的最上层，对整个建筑物的构成、外观具有决定性作用。从结构上看，楼顶是整栋楼房的外围构件，具有遮风挡雨、隔热保温的功能和一定承重的作用。由于城市建筑规划的要求以及对建筑美学的追求，楼顶的表现形式多种多样。平顶、尖顶、坡顶、圆顶等形状各异，其中平顶形状最为普遍。与窗前绿地出售情况一样，不少开发商将楼顶的空间搭售或者附赠给顶楼的业主，以期得到不菲的经济利益，顶楼的业主又将楼顶的空间建成“楼顶花园”，甚至有的物业公司私自允许广告商在小区楼房的楼顶建立广告牌，获得的收益则作为物业公司的创收。
楼顶是属于最高层的区分所有权的客体范围还是归该栋楼的全体所有人所共有，笔者认为，楼顶应为全体区分所有权人共有，而不能认为只属于最高层的区分所有权人共有。首先，一座楼房若不封顶整个工程就无法交付使用，因此，楼顶从其使用功能上讲，应为全体区分所有权人使用，而非只供顶楼住户使用。其次，楼顶是为全体区分所有权人的需要而设计，并不是只有顶层的业主才有使用的需要，虽然楼顶与顶层房屋在构造上紧密相连，但不能认为是顶层住户的专有部分，楼顶对于其他楼层的房屋也非常重要，是一个完整意义上的房屋不可缺少的一部分，因此，楼顶不单属于最高层区分所有权人共有而是属于全体区分所有权人共有。再次，楼顶作为建筑物整体的基础构造，与地基一样，其建筑成本已经被纳入整体建筑物的售价，分摊到建筑物的各个部分，由各专有部分的购买者共同承担。建筑物被各个业主分别购买之后，房屋所有权已发生转移，共有权也随专有权的转移而转移，楼顶便与开发商脱离关系，因此，开发商或其组建的物业公司不是楼顶的共同所有人。《物权法》第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这里的“其他公共场所”应该包括楼顶在内。
既然楼顶为全体区分所有权人共有，开发商当然就无权进行处置。根据权利和义务相对等原则，各区分所有权人理应对楼顶共同享有权利，只有全体区分所有权人会议即业主大会才能够决定楼顶空间如何使用，归谁使用。开发商以搭售或赠与楼顶空间的方式来促进顶楼住房的销售以及部分区分所有权人将楼顶空间建成“楼顶花园”，均属于无权处分。
楼顶收益是共有部分的收益，属于共有物产生的收益，应属于全体区分所有权人共有，收益如何使用要由业主大会决定。物业公司私自出租小区楼房的楼顶设立广告牌的行为，侵犯了全体区分所有权人的权益。楼顶的使用应不分份额共同占有使用；当在楼顶做广告获得收益时，则应各区分所有权人按其共有的应有部分比例分配收益或者将楼顶收益用于为全体业主服务的公益事业或用于物业公司为业主开展的公益服务。
建筑区分所有权分为专有所有权和共有所有权。按照我国《城市异产毗连房屋管理规定》，共用的部分包括门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。这些共用部分，有的是全体共用，有的是部分共用。划分的标准以是否相邻为区分双方共用和多方共用，如相邻墙、楼板，为双方共有，以全体或三个以上的区分所有人使用为全部共用和部分共用，如本楼层共用和全楼共用。共有的共用部分还可以分为法定共用和约定共用。法定共用是性质上属于区分所有人共同使用的部分和属于维持建筑物本身牢固安全与完整的部分，前者如门、廊、电梯等，后者如地基、楼顶、梁柱等。约定共用部分是区分所有人之间通过合意约定某些专用部分为共用部分。部分共用、全部共用、法定共用、约定共用的部分分别是部分共有、全部共有、法定共有、约定共有权利的标的物。
本案中，产生诉讼争议的房顶虽在楼房的最上层而不与其他层接界，但楼顶对整个建筑物的构成、外观等具有决定性作用，并且对顶层区分所有人之下的区分所有人亦有裨益，因此也属于共用部分。该楼顶在房屋预售以后，已经由购买房屋的8号楼居民所有，第三人即当地的知名企业在楼顶设置广告牌、霓虹灯等装置，必须经过全体区分所有权人的同意，并将租金作为共用部分的营利性收入交付给全体区分所有权人。被告某房产开发公司私自与该知名企业签订楼顶租用合同，侵犯了原告8号楼全体住户的共有权，对所得非法收益应当予以返还。
【法条指引】
《中华人民共和国物权法》
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
24、建筑物区分所有权人应如何分配地基使用权？
【宣讲要点】
我国现行立法将土地使用权与房屋所有权视为不可分割的整体。据此，一幢建筑物被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的，这就意味着建筑物的区分所有权人应当基于其对建筑物的区分所有而享有对地基的使用权。实践中，由于低级本身不能像房屋一样分割，只能按照双方对建筑物的区分所有权份额确认其对地基的按份共有。
【典型案例】
2006年4月，马某因资金困难，与衣某签订房屋买卖合同。合同约定马某将自己三层楼房中的第一层卖给衣某。合同签订后双方到房管部门办理了房屋产权变更登记手续，产权证书上载明该房屋为双方共有，但在登记簿的附栏中注明一层为衣某所有，二、三层为马某所有。2012年7月，该楼遭遇洪水袭击，房屋严重受损，于是马某和衣某协商决定将该房屋拆除，然后重建一栋三层楼房，马某出资21万元，衣某出资14万元。在新房建造过程中，马某的妻子生病住院，马某感到建房资金难以筹措，于是将新房的地基使用权作价16万元转让给何某。何某立即向马某支付了16万元。马某将地基使用权转让之事告知衣某，衣某未表示异议，但认为马某卖地基的价款应当由双方平分，因为衣某拥有一层的所有权，对地基自然享有全部的使用权。而马某认为自己应当分得三分之二的价款，衣某只能分得三分之一的价款。双方为此发生纠纷。衣某遂起诉至人民法院，请求分得8万元的价款。
【专家评析】
本案的焦点是建筑物区分所有权人对地基分别享有何种权利。笔者认为，尽管马某和衣某在办理房屋登记手续时，将房屋登记为共有，但在实际使用过程中，马某占有房屋的三分之二，衣某占有房屋的三分之一，这是一种按份共有。在双方受让房屋地基使用权价金时，双方就应当按照占有房屋的比例来分配价金，即马某分得价金的三分之二，衣某分得价金的三分之一。
《民法通则》第78条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”以上内容便是我国法律对按份共有和共同共有的规定。本案中马某和衣某将房屋登记为共有，但在实际使用过程中，马某占有房屋的第二、三层，衣某占有房屋的第一层。很明显，该房屋并不是共有，而是区分所有。根据《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第71条的规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”建筑物区分所有权是指区分所有建筑物专有部分所有权和共用部分共有权及基于相邻或共有关系而产生的权利义务关系所构成的特殊所有权。就专有部分而言，它是单独的所有权，与一般的所有权无异，在产权登记时也应当分别进行登记。因此，在区分所有的情况下，区分所有人的权利不及于整个建筑物，尤其是其他区分所有人的专有部分。由于区分所有人对其专有部分享有所有权，因此他可以独立使用收益并处分该财产，他人不得干涉。本案中，马某将房屋的第一层转让给衣某，衣某只是对第一层享有所有权，而二、三层的所有权仍然属于马某。由此可以看出，该房屋已经分割为两个不同的部分，分属于马某和衣某，因此形成了两个不同的所有权。既然马某和衣某对房屋享有区分所有权，那么双方应当如何受让地基使用权的出让价金呢？由于房屋所有权和土地使用权是不可分割的一体，在一栋房屋被区分为不同所有者所有之后，房屋所有权仍然与土地使用权不可分割地联系在一起，所以房屋区分所有人应当基于其对房屋的区分所有权而享有对地基的使用权。因此，马某和衣某对地基部分都享有权利。但是，地基本身不能像房屋那样进行实际分割，只能确认为双方共有。在地基成为区分所有人的共有部分的前提下，区分所有者转让其专有部分，其对地基使用权的部分权利也自然发生转移，任何区分所有人不得在转让其专有部分保留对地基使用权的部分权利，也不得仅仅转让部分的地基使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。
马某和衣某对地基使用权都享有权利，马某将地基使用权出让给何某，应当征得衣某的同意，不过，由于马某在转让地基以后，立即告知衣某，而衣某对马某的转让行为未表示异议，可见衣某已在事后认可了该转让行为。因此，马某转让地基使用权的行为是有效的。马某和衣某对房屋的地基都享有权利，那么，应如何分配该地基所得的收益呢？本案中，马某和衣某所拥有的专有部分的面积是各不相同的，出售地基所得收入应当归属于原区分所有人马某和衣某，而且原来享有的专有面积越少，其应当分享的数额也应当越小。如果认为马某和衣某对地基享有的权利是平等的，则仅买到较少房屋面积的衣某却与占有较大房屋面积的马某享有平等的权利，在对房屋地基做出处分时，衣某也仍然享有与马某平等的处分权利，这对马某而言显然是不公平的。因此，根据房屋原来的所有状况，即马某占有房屋的三分之二，衣某占有房屋的三分之一，在双方分配地基权利时，马某应当占有三分之二，衣某占有三分之一。
【法条指引】
《中华人民共和国民法通则》
第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
《中华人民共和国物权法》
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
