建筑物是指土地上人工建造的房屋和建筑物。房屋是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物。构筑物是指除房屋以外的建筑物，人们不直接在内进行生产或活动的场所，如道路，桥梁，水井等。
房地产是由土地与建筑物两个因素所构成的统一体，在这个统一体中，土地是主物，是建筑物存在的基础，建筑物是从物，依附于土地。历史上土地和建筑物的立法体例分为三种：
（一）罗马法中土地吸附建筑物的立法体例：绝对吸附，当时的人类社会，地广人稀，人们努力取得土地，土地所有权非常重要，而房屋权利显不出重要意义。
（二）土地与地上物并列的产法体例：中世纪后，人口极大增加，土地稀缺，罗马法上已经存在，但使用不多的地上权得到极大复兴，为解决土地和房屋所有权矛盾提供了法律上的可能。
（三）地随房走的立法体例：前苏联1936年实行土地公有制后，把土地纯粹当作自然资源，而不作一种财产，原因是房屋为劳动的产物，是有价值的，土地不是人的劳动创造物，无价值。
二、房地产管理法
房地产管理法是指在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守的法律制度的总称。
主要包括房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等情况。
三、房地产管理的原则和适用范围
（一）城市房地产管理的基本原则
我国《城市房地产管理法》的基本原则，按照《城市房地产管理法》总则中的规定，有三个原则，即：国家实行国有土地有偿有期限使用制度的原则、国家扶持发展居民住宅建设的原则。国家保护房地产权利人的合法权益和房地产权利人必须守法的原则。
首先，国家实行国有土地有偿、有期限使用制度的原则。《城市房产管理法》第三条中明确规定，“国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。”长期以来，我国的土地实行社会主义公有制，不允许土地的买卖和出租。1988年七届全国人大一次会议通过的《宪法修正案》中规定，“土地的使用权可以依照法律的规定转让，同年由七届全国人大常委会通过的《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》中规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度”，从此，确立了我国国有土地的有偿使用制度。《城市房地产管理法》明确规定了国家实行国有土地有偿、有期限使用制度的原则。
当然，国家实行国有土地有偿、有期限使用制度的原则，并不意味着所有的用地都必须采用有偿、有期限使用的方式，而是明确了我国城市国有土地使用的方向性、原则性问题。考虑到我国的基本国情和国际上的一些通行做法，《城市房地产管理法》也规定了某些用地可以不采取有偿、有期限使用的方式，即国家机关用地、军事用地等可以采取行政划拨的方式取得土地使用权，这种行政划拨方式取得土地使用权的，即为无偿、无期限使用国有土地。
其次，国家扶持发展居民住宅建设的原则。
《城市房地产管理法》第四条规定，“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”
国家扶持居民住宅建设，是与我国长期实行的住房制度存在的弊端有关。从80年代后期，我国开始进行城镇住房制度的改革，此后，许多城镇采取多种方式调束整低租金、出售公有住宅、集资建房等措施，不同程度地加快了解决住房问题，取得了一定的成效。住房制度改革的根本目的是要缓解居民的住房困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实行住房商品化，发展房地产业。在房地产业中，应当将解决城镇居民住房特别是困难户的住房问题作为一项重要的任务，要做好福利房，微利房和商品房的建设，加快危房的改造。因此，《城市房地产管理法》明确规定，国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
为了具体体现国家扶持居民住宅建设的原则，《城市房地产管理法》第二十八条规定：“国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产业开发企业开发建设居居住宅。”最后，国家保护房地产权利人的合法权益和房地产权利人必须守法的原则。
《城市房地产管理法》第五条规定，“房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
国家保护房地产权利人的合法权益和房地产权利人必须守法，是维护房地产市场秩序，建立和培育完善的房地产市场体系的一个重要条件。在房地产市场中房地产权利人的合法权益能否得到保护，直接影响到房地产开发、房地产交易等活动能否正常、有序、健康地进行；同样，房地产权利人能否遵守法律和行政法规，不但直接影响到国家对房地产的管理问题，而且直接影响到能否建立规范的房地产市场。因此，《城市房地产管理法》在总则中明确规定，国家保护房地产权利人的合法权益，房地产权利人必须遵守法律和行政法规。同时，在其后的章节中也作了一些具体的规定。
（二）《城市房地产管理法》的适用范围
《城市房地产管理法》的适用范围，主要是指在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理。从这一规定中可以看出《城市房地产管理法》的调整范围涉及以下几个方面的问题：
1、关于“城市规划区”的问题
《城市房地产管理法》第二条第一款关于“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法”的规定，首先强调的是在“城市规划区”范围内。那么什么是“城市”？什么是“城市规划区”呢？
（1）关于“城市”的概念。根据1989年12月26日第七届全国人大常委会第十一次会议通过的《城市规划法》第三条第一款的规定，“本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。”按照这一规定，城市包括市和镇。我国的市，目前有这么几种情况，一种是直辖市，即北京市、天津市和上海市；第二种是地级市（实际生活中也有称为“省辖市”的），是指相当于地区一级的市，其一般又管辖几个区或者县（由于地方级市一般都设区，所以在一些法律中又将其规范为“设区的市”）；第三种是县级市，是指相当于县一级的市，其一般又管辖几个乡或者镇。我国的镇，又分为两种，一种是“建制镇”，包括县级人民政府所在地的镇和其他县以下纳入行政建制的镇；另一种是“非建制镇”，是指没有纳入行政建制的镇，其实这种“镇”只是因为具备了一些城市型居民点的特点而被群众称为“镇”的居民点。《城市房地产管理法》中的“城市”概念，适用《城市规划法》的规定。因此，《城市房地产管理法》中的“城市”，是指国家按行政建制设立的直辖市、市和镇。
（2）关于“城市规划区”的概念。《城市规划法》第三条第二款中规定，“本法所称城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。”所谓“市区”，我国现行的法律还没有给予一个确切的定义，但在实际生活中，有两种理解，一种理解是：指城市的建成区；另一种理解是：在设有郊区人民政府的城市，是指城区人民政府管辖的行政区域；在不设郊区人民政府的城市，是指城市建成区和城市有关设施基本履盖的区域。所谓“近郊区”，现在也没有法律给予确切的定义，一般理解是指和市区联系紧密的外围地区。由于“城市规划区”是一个比较笼统的概念，所以《城市规划法》第三条第二款中又规定，“城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定。”城市总体规划要按照规定报经上级人民政府批准。因此，“城市规划区”实际上是一个由人民政府划定的区域。
2、关于“国有土地”的问题
《城市房地产管理法》第二条第一款关于“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理，应当遵守本法”的规定，强调了城市规划区的“国有土地”。因此，这里涉及到三个问题。
（1）关于“国有土地”的范围问题。我国实行的是土地的社会主义公有制，即土地分别属于全民所有和劳动群众集体所有。全民所有的土地，又称为国有土地。国有土地的范围，包括三个方面：一是城市市区的土地。《宪法》第十条第一款中规定，“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第六条第一款则进一步明确规定，“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。”因此，城市市区的土地，是国家土地的一部分。二是法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。《宪法》第十条第二款和《土地管理法》第六条第二款中都规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。这表明，在农村和城市郊区的土地中，有一部分是由法律规定属于国家所有的。三是国家依法征用的土地。《宪法》第十条和《土地管理法》第二条中都规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。《土地管理法》第二十四条则进一步规定，“国家建设所征用的集体所有的土地，所有权属于国家，用地单位只有使用权。”这表明，只要是国家征用的土地，所有权都属于国家，即国有土地中的一部分是国家通过征用权取得的。
（2）城市规划区外的“国有土地”问题。如前所述，国有土地是由三部分组成的。但从地域上来分，国有土地又可分成二类：一类是在城市规划区范围内；另一类在城市规划区外。按照《城市房地产管理法》第二条的规定，本法只管城市规划区内的国有土地，又规定：“在城市规划区外国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。”由于房地产市场本身并不因为在城市规划区内还是在城市规划区外而具有不同的性质，所以即使在城市规划区外从事房地产的，也要参照本法的规定执行。同时，由于《城市房地产管理法》是侧重于参照本法规定的管理办法、管理模式执行也是理所当然的事情。
（3）城市规划区内的“集体土地”问题。如前所述，“城市市区”的土地属于国家所有，这是由法律明文规定的。但是，“城市规划区”不等于“城市市区”，因为“城市规划区”实际上是一个由人民政府划定的区域，所以“城市规划区内”的土地，并不等于就是国有土地。这就是说，在“城市规划区内”，也有“集体所有土地”。这样就产生了城市规划区内的集体土地是否适用本法的问题。按照《城市房地产管理法》第二条的规定，本法只适用于城市规划区内的国有土地。因此，城市规划区内的集体土地，不适用于本法，即《城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”即在城市规划区内的集体土地，不能直接进行房地产的开发、交易，只有依法征用成为国有土地后，才可进行房地产的开发、交易等。因此，集体土地也不适用于本法。
第二节 房地产开发
一、房地产开发的概念
所谓“房地产开发”，“是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”因此，只要在城市规划区的国有土地范围内取得土地使用权并用于房地产开发活动的，都属于房地产开发。
从事房地产开发必须遵守的原则是：严格执行城市规划的原则；经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。
按照《城市房地产管理法》第二十五条的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工的，可以征收相当于土地使用权出让金的百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工的，可以无偿收回土地使用权。但是，由于不可抗拒或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工程工作造成的动工开发迟延的除外。
房地产开发企业，是以营利为目的的，从事房地产开发和经营的企业。根据《城市房地产管理法》第二十九条的规定，设立房地产开发企业，应当具备下条件：
1、有自己的名称和组织机构；
2、有固定的经营场所；
3、有符合国务院规定的注册资本；
4、有足够的专业技术人员；
5、法律、行政法规规定的其他条件。
