（第一节）搞懂销售收入的确认与计量。
房地产企业有偿转让商品性建设场地，出售开发完成的商品房是房地产企业主营业务最重要的组成部分，按《企业会计准则》规定的原则确认房地产转让和销售收入。
一、据供劳务收入的确认与计量。
我国的《企业会计准则--收入》中对企业提供的劳务收入的确认和计量，应按下列情况处理。
1．在同一年度内开始并完成的劳务应在劳务完成时确认收入，确认的金额为合同或协议总金额，确认方法可参照商品销售收入的确认原则。
2．提供劳务的开始和完成分属不同的会计年度，且在资产负债表日能对该项交易的结果作出可靠估计的，应按完工百分比法确认收入。
完工百分比法，是指按照劳务的完工程度确认收入和费用的方法。提供劳务的交易结果能否可靠估计，依据以下条件来判断。如同时满足以下条件，则交易的结果能够可靠地估计。
合同总收入和总成本能够可靠地计量。合同总收入一般根据双方签订的合同或协议注明的交易总额确定。随着劳务合同内容的变更，根据实际情况增加或减少交易总金额，则应及时调整合同总收入。
与交易相关的经济利益能够流入企业。只有与交易相关的经济利益能够流入企业时，才能确认收入的实现。经济利益是否能够流入企业，企业可根据接受劳务方的信誉、以往的经验以及双方就结算方式和期限达成的协议等方面进行判断。
劳务的完工程度能够可靠地确定。劳务的完工程度可以采用以下方法确定：按已发生的成本占估计总成本的比例确定；按已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例确定；由专业测量人员对已完成的工作或工程进行测量，并按一定方法计算劳务的完成程度。
3．劳务的开始和完成分属于不同的会计年度，在资产负债表日不能可靠地估计所提供劳务的交易结果，即不能满足上述3个条件中的任何一条，企业不能按完工百分比法确认收入。
这时，企业应正确预计已收回或将要收回的款项能弥补多少已发生的成本，并按下述办法处理。
如果已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，应按已发生的劳务成本金额确认收入，同时，按相同的金额结转成本。
如果已经发生的劳务成本预计不能全部得到补偿，应按能够得到补偿的劳务金额确认收入，并按已发生的劳务成本结转成本。确认的收入金额小于已经发生的劳务成本的差额，确认为损失。
如果预计已经发生的劳务成本全部不能得到补偿，则不应确认收入，但应将已经发生的成本确认为当期费用。
二、他人使用本企业资产取得收入确认和计量。
对于非金融企业来说，他人使用本企业资产取得的收入主要是指因他人使用本企业的无形资产等而形成的使用费收入。从广义上讲，他人使用房地产企业的开发产品的租金收入也可以包括在内。他人使用本企业开发产品的租金收入是指房地产企业出租开发完成的商品性建设场地和商品房，按租赁合同的规定取得的租金收入。按现行行业会计制度规定，应按协议约定的承租方付租日期和虚付租金确认为营业收入的实现。
我国的《企业会计准则--收入》中，对他人使用本企业资产而发生的收入按下述原则予以确认和计量。
1．与交易相关的经济利益能够流入企业。
这是任何交易均应遵循的一项重要原则。企业应根据对方的信誉情况、当年的效益情况以及双方就结算方式、付款期限等达成的协议等方面进行判断。如果企业估计收入收回的可能性不大，就不应确认收入。
2．收入的金额能够可靠地计量。
使用费收入、租金收入等应按企业与资产使用者签订的合同或协议确定。当收入的金额能够可靠地计量时，企业才能确认收入。
不同的使用费收入，其收费时间和收费方法各不相同。一次收回一笔固定的金额，如一次收取10年的场地使用权；在协议规定的有效期内分期等额收回，如房屋租金；分期不等额收回，如合同规定按资产使用方每期销售额的百分比收取使用费等。如果合同、协议规定使用费一次支付，且不提供售后服务，应视同该项资产的销售，一次确认收入；如果提供后期服务，应在合同、协议规定的有效期内分期确认收入，作递延收入处理；如果合同规定分期支付使用费，应按合同规定的收款时间和金额或合同规定的收费方法计算的金额分期确认收入。
三、房地产开发企业经营收入的确认。
根据上述确认经营收入实现的基本条件，结合房地产开发企业经营的特点，房地产开发企业经营收入的确认分为以下几种情况。
1．房地产开发企业转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交给买主时，作为销售舶实现。
2．房地产开发企业代建的房屋和代建的工程应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交给委托单位时，作为销售的实现。
3．房地产开发企业采取赊销或分期收款销售办法销售土地和商品房的，可以按合同规定的收款时间分次转为收入，但是必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件。
4．房地产开发企业采用分期收款方式销售开发产品，买卖双方订有合同，卖方已将产品提交给买方，开发产品的所有权已经转移，就可作为营业收入的实现。
但是采用这种销售方式，收款期限长，应收账的金额大，带有很大的不确定因素，具有一定的风险性。因此，采用分期收款方式销售土地和商品房的，不应在交货时确认全部的经营收入，而应当根据合同的规定来分期确认经营收入的实现。
5．房地产开发企业出租开发产品，应该在出租合同(或协议)规定日期收取租金时，作为收入的实现。
如果合同规定的日期已到，租用方未付租金的，仍视为经营收入的实现。
(第二节）房屋销售收入。
房地产企业开发完成的房屋，在竣工验收取得验收合格证书并办理登记手续后，即可出售。房屋可以整幢出售，也可以分套出售。整幢房屋分套出售之前，房地产企业应要明确各套房屋的建筑面积以及相应的土地使用权比例。房屋出售的价格，可由买卖双方确定，但必须将出售价格报当地房屋管理机关备案。房屋买卖双方达成协议之后，应该签订《房屋买卖合同》。
整幢房屋分套出售时，应以建筑面积作为计算房屋价格的基本单位。各套房屋的建筑面积，除了各套使用面积外，还要合理分摊公用建筑面积。各套房屋的使用面积包括各套房到分户门以内的起居室(厅)、卧室、办公室、厨房、卫生间、储藏室、过道和阳台等面积。各套房屋的公用建筑面积包括公共使用的门厅、楼梯、电梯井(厅)、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等面积。分套出售房屋分摊的公用建筑面积，应以该套房屋的使用面积占该幢总使用面积的百分比进行分摊。
房地产开发企业转让、销售土地和商品房应该在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交给买主时作为销售的实现。对于当时收到款项的经营收入，应借记“银行存款”账户，贷记“主营业务收入”账户；对于尚未收到的款项，应根据有关凭证借记“应收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户。企业如果有预收款项，应将预收的购房订金等，由“预收账款”账户转入“应收账款”账户。如果预收款项大于成交金额，应将其差额退给买方。如果预收款项小于成交金额，买方应补足款项。在经营收入实现的月末，企业要将为取得经营收入而发生的各种耗费由“开发产品”账户转入“主营业务成本”账户。如果有些企业预收账款业务不多，也可不设置“预收账款”账户，用“应收账款”账户代替“预收账款”账户，企业预收款项时直接汜人“应收账款”账户的贷方，在土地和商品房移交时，借记“应收账款”账户。
(第三节）土地转让收入。
房地产企业开发的商品性土地，可以将土地使用权进行转让。但在向其他单位进行转让时，必须按照法律和合同的规定投入相当的资金，完成相应的开发。土地使用权的转让，应签订转让合同，在合同中载明土地的位置、四周边界和面积、地上附着物、土地用途、建筑高度、绿化面积、土地转让期限、土地转让金的支付方式、违约责任等。
房地产企业土地转让的交易方式可以采用协议、招标、拍卖等方式。土地转让的价格根据地理位置、经济环境、土地用途、土地转让期限、房地产市场供求等因素决定，并报当地土地管理机关备案。
对其他单位转让的土地应在移交转让土地并将发票账单提交买主时，将其转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等账户的借方和“主营业务收入--土地转让收入”账户的贷方。
(第四节）代建工程收入。
代建工程开发是房地产开发企业的一项业务。代建工程开发是指企业接受委托单位的委托代为开发建设的工程。代建工程包括房屋建设工程，场地和城市建设、基础设施等市政工程。代建工程完工或竣工后，房地产开发企业应按照代建工程合同和工程价款的结算办法向委托单位进行结算，取得代建工程结算收入。
房地产开发企业代建房屋和工程应在房屋和工程竣工验收办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认经营收入的实现。
房地产开发企业取得的代建工程结算收入，包括代建工程的预算成本和计划利润，根据国家有关规定，代建工程可以采用以下两种结算方式。
1．一次结算。
接受委托单位的委托，代建工程(项目)全部建筑安装期限在1年以内的，或者工程合同价值在100万元以下的，可以采用一次结算方法。具体做法为：工程价款每月预支，竣工后一次结算。
2．分期结算。
接受委托单位的委托，代建工程(项目)当年开工，半年不能完工的，应按照工程的形象和进度划分不同阶段，分段分期结算收入。
房地产开发企业一般采用一次结算的方式。在代建工程(项目)开发中，房地产开发企业与委托单位之间发生的一些材料往来可以按规定抵扣工程价款。
(第五节）核算利润的构成及分配。
一、利润的构成。
房地产企业要想在市场中谋求生存和发展，就必须以其收入抵补各种支出，并且实现利润。房地产企业利润是企业一定会计期间的经营成果，在很大程度上可以代表企业的经济效益，也是会计核算的重要组成部分。从构成内容来看，利润既包括正常生产经营活动取得的营业利润，也包括通过投资活动取得的投资收益，还包括与正常生产经营活动无直接关系的事项引起的营业外收入和营业外支出。从构成层次来看，利润包括营业利润、利润总额和净利润。
1．营业利润。
营业利润是指企业一定期间取得的主营业务利润和其他业务利润，减去期间费用后的余额，即：
营业利润＝主营业务利润＋其他业务利润－期间费用。
其中，主营业务利润是指企业主要经营业务产生的利润，即主营业务收入减去主营业务成本和主营业务税金及附加后的余额，通常称为毛利。其他业务利润是指企业主要经营业务以外的其他经营业务产生的利润。即其他业务收入减去其他业务支出后的余额。期间费用是指营业费用、管理费用印财务费用、营业利润是企业利润的主要来源，能够比较恰当地反映企业管理当局的经营业绩。
2．利润总额。
利润总额是指企业一定期间各项收支相抵后的盈亏总额，即。
利润总额＝营业利润土投资损益＋补贴收入＋营业外收入－营业外支出。
其中，补贴收入是指企业按规定实际收到的退还增值税，按销量或工作量等依据国家规定的补助定额计算并按期给予的定额补贴，以及属于国家财政扶持的领域而给予的其他形式的补贴。营业外收入和营业外支出是指企业发生的与其生产经营活动无直接关系的收支项目。
3．净利润。
净利润是指企业一定期间的利润总额减去所得税后的金额，即。
净利润＝利润总额一所得税。
其中，所得税是指企业应计入当期损益的所得税费用。
二、营业外收入与营业外支出。
营业外收入和营业外支出虽然与企业正常的生产经营活动无直接关系，但站在企业主体的角度来看，同样是其经济利益的流入或经济利益流出，从而构成利润要素的一部分，对企业的盈亏状况具有不可忽视的影响。
1．营业外收入。
营业外收入是指企业取得的与生产经营活动没有直接关系的各种收入。主要包括固定资产盘盈、处置固定资产净收益、出售无形资产收益、非货币******收益、罚款净收入等。
固定资产盘盈。
指企业在进行固定资产清查盘点时，由于发存数量超过账面数量的情况而获得的资产溢余。对于盘盈的固定资产应及时入账，报经批准处理后，将其净值转作营业外收入。
处置固定资产净收益。
指企业处置固定资产所取得的收入，扣除固定资产账面价值以及处置费用后的余额。处置固定资产的净损益一般应通过“固定资产清理”科目核算，待固定资产处置完毕后，将取得的净收益转作营业外收入。
出售无形资产收益。
指企业出售无形资产所取得的收入，扣除无形资产账面价值以及相关税费后的净收益。
非货币******收益。
