第12章 谁在炒房？(3)

以往调控政策的结果往往是房价越调控越涨，这次的房产税会起作用吗？

欧美房价为何涨不上天？

我们在前面的篇章中提到过国际最权威的租售比，房价除以月租金即为租售比，超过160倍则是泡沫的开始。如果以这个租售比来看，即使在2005年，国内一线大城市就已经有泡沫了。但也就是从2005年开始，中国房价开始疯狂飚升。虽然政府不断出台调控措施来抑制房价，可房价是越调越涨。然而在美国，即使在次贷危机爆发之前房价处于最高位时，租售比也只刚超过200而已，比之上海、北京的500～800倍以及高档公寓和别墅的上千倍来说，简直不值得一提。为什么中国的租售比和欧美国家相差巨大，这和征收“房产税”的因素很有关系。

我们先来看一下什么是房产税。

房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。

房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

欧美普遍征收高额房产税。在欧美，只要是私人的房子，即便房屋的主人已经去世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等，平均为2%。假如你花20万美元买了一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳4000美元的房产税，且房产税的征收是根据你所拥有房子的实际价值来征收的。也就是说，房价越涨，房产税越高。如果税率为3%的话，哪怕房价不涨，每33年（即使不算贷款利息）你的实际付出，便已超过了房价的一倍。

举个我好朋友的例子，为了让孩子能在好学区受教育，夫妇俩12年前在纽约上州买下一幢50万美元的房子。这栋房子与克林顿总统退休隐居的地方是同一个社区，可以算是克林顿夫妇的邻居，可见地段之好。前几年房价猛涨，他们房产的市价一度高达100万美元。

有一次聚会相见，我恭贺他们成为“百万富翁”了！没想到他们苦笑道：“有什么好祝贺的。这几年Property tax（房产税，更确切的翻译应为‘财产税’，房产税属于其中一类）随着房价年年涨，本来15万美元的税，现在房价升到100万美元，每年要交3万美元的税。再这样下去，明年我们可能就住不起啦！”他们话音未落，“幸好”房价开始下跌，目前他们房子的市值，已回落到六七十万美元，夫妻俩这才松了口气。

房产税在西方实行了多年。在北美，房地产税分不同地段好坏，每年将房价1% 到3%的税金缴给政府。很显然，房地产税的“奥秘”就在于随着房价的上升税额也跟着上升，一直升到房主付不起为止。

付不起怎么办？无非两种选择：房主最后要么卖掉房子搬离喜爱的区域；要么将卖不掉的房产乖乖地、无偿地奉送给政府。“房产税”这把利剑真可谓劫富济贫的奇招。

控制房价借鉴欧美经验

目前，上海和重庆成为了国内首批试点房产税的地区。具体的规定如下：

上海

本地户籍：新购且属于家庭第二套以上。

外地户籍：新购。

计税价格：交易价格70%，以后按评估价。

税率：06%，低于平均价格2倍的04%［适用税率暂定为０．６％，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格２倍（含２倍）的，税率可暂减为０．４％］。

免税额：人均60平方米（含）。

第二套购入后一年内第一套卖出，退税。

重庆

试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。

三种情形需要缴纳房产税：

1个人拥有的独栋别墅：存量增量都收，认定标准是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权，没有产权，就不需要交税。

2个人新购的高档住房：高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

3在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，不管是高档房还是低档房，都得缴税。

税率：平均价格3倍以下05%，3~4倍1%，4倍以上12%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房（含第二套）以上的普通住房，税率统一都是05%。

免税面积：2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。

不予扣除免税面积：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除；纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。

由于国内房产税试点推出时间还太短，效果如何还需要观察一段时间。虽然无法完全把欧美的情况照搬到中国来，但我们仍然可以从欧美的经验中看出一二。

在欧美，房子和汽车一样属于消费品，并不是投资品，房价是进入CPI加以计算的。所以，一旦房价高涨，CPI超过5%的话，便属于恶性通胀，政府就非得出重手。比如里根时代，美国一度恶性通胀，里根政府便连续加息，一直加到18%，硬生生地控制住了通货膨胀。同时，因为借贷成本太高，房价应声回落。

欧美政府在征收了高房地产税之后，大量提供各种类型租金稳定的房子，使大多数民众并不需要非得购房而居。在德国，有高达57%以上的人一辈子租房而住。即使在地广人稀的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的屋主破了历史最高纪录，可依然有超过33%的人租房而住。在欧美，租房还是买房，对大众来说只不过是对生活方式不同的选择而已。无论在理财上还是其他方面，并无优劣之分。

如果真想调控房价，欧美平均2%的房地产税是一个控制房价的平衡器。此外，房贷利息的随时上涨以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋也是两大抑制高房价的方法。升息的结果就是收紧信贷，斩断了“血液”的供给。华尔街有一个模型，房贷利息每升1%，房价就会下跌5%到10%。真所谓“成也萧何，败也萧何”。当初吹大房市泡沫，就是低息放松信贷立了“头功”。

这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升，所以，欧美的房价不可能像中国那样涨到天上去。他山之石，可以攻玉。如果中国希望遏制投机炒房，使房价回归正常的水平，不妨全面借鉴欧美这三个方法。

附国外征收房产税案例：

美国：征收个税和不动产税在美国涉及房产的税主要是个人所得税和不动产税，而买卖过程中几乎涉及不到其他税。每年的春季，由自己报税。

房产如果持有两年以上(以过户时所发的房契时间为准)再出售的，夫妻俩可以有50万美元的免税额，即如果房产增值没有超过50万元就可不缴税。而单身的免税额在25万美元。如果超过此数目，联邦政府要对涨价部分征20%的个人所得税。如果持有时间不满两年，两者涨价部分全部要交20%的个人所得税。但装修以及其他改进房屋的费用和贷款利息扣除。

此外，拥有房产后每年缴不动产税给州政府。各州税率有所不同，征收幅度在房产价值(政府一般每两年左右评估一次)的1%到3%之间，分两次付清。

法国：按土地出租价值征税

房地产税的征税根据是土地的出租价值，包括“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”。

按规定，“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金，其税金减免部分是20%；“建成区土地税”由建筑物(住宅或其他建筑物)的业主缴纳税金，其租金减免部分是50%；“住宅税”由住宅居住者缴纳税金，但没有减免部分。

在上述三类房地产税中，前两类是由业主缴纳，后一类由居住者缴纳，由业主缴纳的两类考虑了业主的成本，因此有减免部分，而由居住者缴纳的一类则没有减免。

韩国：征收综合不动产税

韩国政府在2005年征收“综合不动产税”时已经有财产税。比如一套1亿韩元(现韩元兑人民币汇率约183∶1)以上的住房每年要征收05%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率只有02%左右。

综合不动产税是在财产税之上额外征收，韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。征税对象是6亿韩元以上的住房，税率是1 %至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。在2007年，综合不动产税实际税率达到最高峰的087%。从2008年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房，把税率下调到05%至1%。

荷兰：鼓励出租分类课税

荷兰对房屋课征的税收：第一种是房屋消费税，对房屋使用者课征。第二种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。另外，中央政府征收的净值税也包括对房屋征税。

房屋消费税征收的纳税人是房屋消费者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。税率是比例税率，计税标准为房屋租金和房屋内使用的家具的价值。允许从租金中扣除一定数额，就其余额课税。

财产税属地方税收，对象包括土地、房屋等不动产和某些动产。主要是房屋，故对许多土地有免税规定。房屋价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由各地政府自定。

中央政府征收的净值税包括个人住宅和营业用房。对营业用房有减免规定，131万荷兰盾以下的房屋金额免税，超过131万荷兰盾以上的减征40%的税款，减免税额最高不得超过58万荷兰盾。对低收入者以房屋租赁维持生存都给予减税照顾。对营业用房及低收入者有减免规定，但对个人住宅则没有。这种税收政策尤其鼓励低收入者出租房屋。

加拿大：100%物业征税

温哥华地产财政的主要来源是地税(物业税)收入，约占总财政收入的584%。地税不是按土地面积征收，而是按物业的总价值(土地和房屋)的情况，按不同税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大，并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。

温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。以土地和房屋的评估总值的05%~15%，根据业主的不同情况征收，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，其房地税也不相同，对拥有第二套住宅的人还以高税率征收。

新西兰、澳大利亚：不动产税率最高1%

新西兰和澳大利亚买卖房屋时也不涉及什么税，只是卖家涉及个人所得税。如果一个人拥有几套房产，税务部门就会对其格外关注。在每年3月报税时，如果对获利隐瞒不报的，处罚非常严甚至坐牢。不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按03%到1%征收。　　　　高房价之惑

——房子的定价权在谁的手中？2011年5月，国家发改委特聘研究员、深圳大学金融研究所所长国世平教授在一个讲座上语出惊人：“楼市可能下跌50%，赶紧卖房买股。”

国世平曾经预测1997年中国香港房价会下跌30%，那时没人当真，最后跌了80%。2007年，他号召深圳居民把多余的房子卖掉，而当时北京一教授说房子还要涨20年。最后，2008年深圳房价跌了30%。“中国投资者最坏的一个毛病是哪个贵买哪个，现在房子贵，就拼命买房子，我有一个学生在东莞买了680套房子。”

他在深度剖析了中国楼市后说：“2011年房地产会走得差，甚至跌一半也很正常。无锡这样的城市会跌到5000元，南京房价也不可能不跌。今年一定要卖掉多余的房子买股票！今年将是房地产变盘的一年，而股指区间是2800~3200点，正确的投资理念，一定要卖掉高位的资产，去买低位的资产。”

中国楼市的价格走势到底如何，谁最终掌握着价格的升降？

所谓的刚性需求是人性的贪婪

在微博上有一段关于中国十年炒房结果的热门语录：自行车进去，奔驰出来；光着屁股进去，穿着皮尔·卡丹出来；乒乓球进去，地球出来；打工仔进去，老板出来；壁虎进去，鳄鱼出来；蚯蚓进去，蟒蛇出来；拖根绳子进去，拉着藏獒出来……这段调侃的总结虽夸张，但确实道出了些许实情。

众所周知，任何商品的价格都由供给和需求所决定。供给是分母，需求是分子，当分子远大于分母时，价格上升，反之下跌。在一种商品吹起泡沫时，没有最高，只有更高。因为在泡沫没有破灭之前，人们听到的都是赚钱发财的故事。如中国10年楼市，炒房者人人赚钱，所以大家都想买房，有房子的人想买第二、第三套；没有房子的呢，唯恐不买就再也买不起了，拼了命也要挤上这趟发财的列车。于是“需求”无限增大，而在“供给”相对不变的情况下，后来的买家就必须出更高的价格。在如此这般的循环下，房价自然一路上升。人类本性中的贪婪，就这样被转化成所谓的“刚性需求”。

房子和其他商品一样，自有其合理的价格（Intrinsic value）。国际上最常用的房价衡量标准就是租售比。房价和月租的比例一旦超过160倍，这房价就高估了。由于中国情况特殊（比如还没有全面征收房地产税），合理的租售比可以上升到200倍。

也就是说，房子的租售比一旦超过200倍，这时的房价就脱离了合理的价位，即房价含有泡沫了。2010年12月8日，中国社科院发布的住房绿皮书指出，全国35个大中城市9月份的平均房价泡沫为295%，而福州、杭州、天津、青岛等7座城市房价泡沫更超过50%，其中福州最高，房价泡沫超过70%。

价格取决于最后接棒的买家