未来的十年动荡不安。由于新凯恩斯主义盛行于世,这一次的救赎完全在于全世界的政府大力释出货币无数。当美国人放纵美元的时候,全球别无选择,只能跟随着放开自己国家的信贷;当然我们放出的信贷有些过头了。
众所周知老王是最悲观的人,所以判断房产的说法,是要注意政策面动向,因为他们已经进退维谷;因为我对经济的看法没有那么乐观,所以判断政策面可能会犯大错误,那就是宏观调控。
在这个帖子里的比较前面,我说到,政策面很有可能在面对房地产暴涨,虚火上升的时候;同时面对通胀预期,将会出现信贷控制与不控制的两难境地。
我前一阵的判断仍旧如此,在明年,房地产市场将不会出现暴跌,仍旧上涨;但是对于投资者来说最好在6月前套现离场,因为后面两三年会出现大盘整地可能性。一切取决于政策面的动向。
现在唯一不好的迹象,是住建部在和央行的角力中,逐渐失去筹码。房地产的疯狂给了上层很大的压力,因为民众的呼声和担心金融系统出问题,央行可能会取消第二套房优惠,并开始实行二套房40%的首付。
这才是真正的打压,对于两年税收优惠恢复到五年税收优惠来说,那一次毫无意义。
但是,政府将误判形势。现在政策面连续不断出现相互矛盾的政策表示。
假如二套房信贷收紧——政府可能观察效果后决定后续政策——房地产市场因为惯性在春节前保持疯狂。短时间内,就会出现房地产市场凝固。假如,政策面继续压制房产投资,并自欺欺人地说,要鼓励自住者。
那么在上半年你就会看到政策的扭曲跳舞,前面的信贷调控导致房产市场凝固,进而出现房产开发商观望,再出现各地财政收入递减,然后出现信贷投放的无所适从。
不要忘记,2010年如果政府要维持8个点GDP的经济增长,需要维持7~8万亿的信贷投放增长。假如这些钱在投放基础建设后溢出,没有一个暴涨的房地产市场来容纳,那会出现什么现象呢.……
关于房价,现在其实局面很明朗,凡事我们找缘起、因果。我们要问几个为什么。
好,各位已经看到中央下定决心要调控房价,为什么?民间的呼声无关紧要,重要的是如此高的房价、如此泡沫如果破裂,将造成没顶之灾,银行系统将会崩溃,那么经济的崩溃也指日可待。这是危局,恐惧将迫使政策面出台政策调控。
但是,会产生什么后果呢?后果是如果调控不当,房地产市场萧条,照样造成经济萧条。而房地产市场萧条,将造成财政收入下降,财政收入下降将导致今年的新增贷款投放失去资金来源,这一个结果将导致各地和中央实行赤字财政——各地政府的债务将上升——后果一,将加强税收征收;后果二,将加快钞票印刷;total,合计造成通胀和实体经济的负担加重,产生萧条。
这是一个囚徒困境,难以脱身。
而政策面作了一个我们意料之中的做法,调控第二套房,开放中小城市户籍,同时提高土地金出让比例。这样的做法是,压制二手房交易,刺激中小城市话,从而引导房地产在中小城市上涨;同时,由于中小房地产企业的出局,央企终于在房地产市场实行了国进民退的格局,他们是不缺钱的。央企的介入,导致土地交易中,大量土地流入央企,资金从财政支出到地方政府手里,兼顾了地方的需求——不过将来会造成央企和地方政府的博弈,当民营企业死光的时候。同时银行的资金在三个自己的口袋里转了一圈,仿佛不会再有坏账和银行崩溃的危机——这个老王觉得只有安徒生才写得出这类童话,看来哥本哈根的气候影响不小,翻一翻历史书,看看十多年前,四大银行系统是怎样在国企一统天下时近乎塌陷的。当然后来撇清坏账,财政代表民众埋单了。
但是,凡事有进出,就像你吃了饭一定会大便一样,央企吃进土地难道是要放羊吗?不是,当然是造房子。那么造房子就要出售,作为一个企业,不管它是央企还是民企或者外企,它是以盈利为目的的,要财务核算,盈亏控制。那么,必须要有一个马桶来接拉下的大粪。不好意思,我们就是那一个个马桶。
问题是,现在我们能接吗?会接吗?
行为心理影响经济,政策面在一系列恐惧下作出这些决定,同时也在大量的消费者心里投下恐惧,我相信已经有大量的人开始怀疑市场的走向,慢慢观望气氛就会出现,投资客回转身离场……
瞧,这不是政策面的目的吗,可以让真正需求的一批人进场了,新房的二级市场可以启动了。
问题是,大多数非投资购买者往往追涨杀跌,羊群效应的笼罩将会导致许多人观望,等待下跌。
假如市场上的房子成交量开始下跌,价格凝固,房产市场出现萧条迹象。
那会怎么样呢?
我们要确定这一点,一是看一看数据,二是看一看房产中介和房产销售处小姐的脸色,三是看看街边是否多了发放房屋传单的人。如果数据显示价格不动,销售小姐笑得和小姐一样,传单乱塞,那就是房地产市场的冬天到了。
接下来,我们看一看内需市场是否能够弥补房地产市场萧条带来的缺憾。内需市场如果是要依靠工资发放来刺激,那我估计汽车销售、商业流通都会兴旺发达一段时间。唯一恐惧的是,外贸不会马上上涨。
中小城市的房地产市场,或许会出现一些希望,城镇户籍的开放,村镇合并出现的人口转移。或许这在一定程度上能够弥补一些损失。
不过,我们每个生意人都知道,八成的利润来自两成的大客户,两成来自广大的小客户。一个北京、一个上海、一个广州,所产生的销售额远远大过几百个小城市的。
但是,假如央企抛售的房屋也价格高昂,那就出现诡秘的现象了,无论如何今年的房价不会跌下去。老王是个草根,我能看到的,难道体制内的精英看不到吗?或许我多虑了。
我的看法,北京房价是不会跌的;上海或会出现观望和凝固;其余的大城市要小心,再小心。
无论如何,大家伙看看再说,毕竟是自己的血汗钱。
假如今年出现这些扭曲得不知所措的信贷政策和房产调控政策,大家还是把口袋里的人民币换点黄金、加币、澳元;到年底之前,最好换一半美元,因为美元可能要回归。
到那个时候,希望每个人捂紧棉袄,准备过冬;或者等待政策面在年终再次转向——他们一向灵活——明里暗里再次放开房地产。
我们姑且猜猜,现在我的想法不成熟,或许是正面希望央企能够收发自如地控制各地房价。比如二级城市让它涨,上海这类城市让它温和维持。
如果国家资本主义能够收放自如地控制一切,恭喜各位,买房子短时间内不用担心房价跌了。
国家的思路是控制资源、能源、房源,然后把一些激烈市场竞争的东西丢给私营企业,比如装修业、建材业、服装业,我们将面临水银泻地般的竞争,而房地产、能源、资源开始产生暴利,维持整个体制顺利地运营。
假如国家资本主义强悍到这个地步,那么短时间内大家也不用担心经济崩溃的问题,因为一切都在掌握。
政策面把农村城市化局限在中小城市,这是一个巨大的错误。我仍旧坚持我的主张:大规模城市化,聚集在少数大城市附近。
大城市群落聚集,比如说珠江三角洲、长江三角洲、渤海湾环北京带的大城市群落聚集,可以实现基础设施和公共资源的最大效率化。中小城市的公共设施和基础建设会造成资源不能充分使用。尽管日本后来自动形成了大东京湾城市群落,但是当年日本政府扶持的公共投资,还是在一些小地方形成了一条高速公路和大桥,每天只有一两部车经过的局面。日本当年为拯救经济做出的大规模基础投资并没有拯救日本经济,日本经济失去的二十年,只是依靠中国经济发展才刺激了四五年,现在又回到衰退中。
下午我去看完一个老乡,他们夫妻在上海开店,我特地询问农村县城的城市化细节。实际上我判断错误,中小城市户籍放开,几乎无法刺激当地房产市场。他们介绍说,当地房产购买者,比如说来自农村的富裕者不会放弃农村户籍和宅基地;城市里的公务员和教师等购买群体大多已经拥有房屋。农村出现的村并村,集中建设公房,分配给农民,以获得他们的宅基地和土地,并每年给农民一定的收入,所能带来的是让这些农民维持基本的生存,并同时实行福利覆盖。
这对年轻人来说没有吸引力,年轻人多半在城市打工,中小城市的工业无法支撑他们的就业,大多数机会还是集中在大城市。
所以,政策面前怕狼后怕虎,还是不能让整个城市化顺利进行。
我们举个例子来说,澳大利亚。因为我原本要移民澳大利亚,后来没有移民成功,但是我对这个国度作了些了解。澳大利亚超过一百万人口仅仅是悉尼、墨尔本、布里斯班三个城市,其余的城市比如凯恩斯、阿德莱德、珀斯、霍巴特、黄金海岸等都是几十万人。其余的小城镇散落在海岸线周围。澳大利亚农村与城市的差别已经很小,但是仍旧面临医疗教育等城乡差别。大城市的医疗、教育、通讯、交通和生活便利要超过大城市。由于澳大利亚是民选政府,财政支出不允许乱用,所有没有任何人发疯去各个小城镇建地铁、高速公路、农村户籍城市化。自然的流动聚集到大城市,因为大城市的空间可以让公共资源最大化使用。