所幸的是，中国正处在网络经济新时代，经济增长范式正在发生颠覆性变革。如果能抓住新经济时代的主题和机遇，激发新经济增长范式的潜能，那么中国房地产市场至少可以平稳发展10余年。如果不能抓住历史机遇，即使政策托市，房地产市场至多能撑两年，进入长期拐点不可避免。
政策“托市”效果几何？
在一片寒意中，开发商寄希望于政府托市。而网络新闻爆出：对房价可能的下跌，地方政府比开发商还急。4月28日南宁市房管局正式发文称，自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。被媒体戏称：南宁楼市打响了政府救市第一枪。根据随后的报道，便有铜陵、无锡、杭州等共10个城市接连传出政策松动消息，被业内视为地方政府楼市调控的“救市”之举。
在第一波地方政府没有起到任何效果的情况下，2014年9月30日中国人民银行和中国银监会出手，联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。业内人士指出，放松首套房认定标准和解禁三套房贷款是该文件的最大亮点，此次对房贷的松绑程度已超过预期，将大大刺激改善型需求。目前网络媒体传出，如果房地产市场继续低迷，接下来的托市政策将是降低住房交易的营业税。如何看待这些救市之举呢？
直截了当地回答：在抑制房价时，这些政策没有起到抑制作用，仅仅是延缓了房价的上涨，甚至在某些时刻起到了反向激励的作用。那么在救市过程中，这些政策同样托不住高房价，初期可以起到延缓的作用，后期同样会产生反向激励作用。有人可能会问，为什么2008年的4万亿元投资刺激政策托起了房价呢？在4万亿元投资的作用下，刚刚回调的房价在2009年又开始扶摇直上，货币和房价双双起飞。截至2013年末广义货币供给量（M2）比2007年末增加1倍余，而全国同质房价涨幅亦接近1倍。这次难道不会达到同样的效果么？
政府“托市”是需要货币条件支持的，我们可以比较一下2014年和2008年的货币条件：一方面，当前人民币兑美元汇率趋向均衡，外汇资金流入的套利条件不复存在。2008年初，人民币对美元汇率为7.38：1，人民币升值空间远未结束。2014年以来人民币兑美元汇率已经最高升值为6.05左右，之后开始快速大幅贬值，最低曾贬值到6.25左右，目前略有升值，维持在6.15左右。
另一方面，货币规模空前膨胀，几乎没有了注水空间。2008年初，中国广义货币供给为40.3万亿元，以当期汇率折算仅相当于5.46万亿美元，相当于美国当期广义货币的73%。截至2014年三季度末，中国广义货币供给已经达到120万亿元人民币，相当于19.5万亿美元，比美国的广义货币供给高出70%多。即使考虑广义货币内涵不同，可比性较差。仅从增长率看，六年间人民币增长200%，美元仅不到50%。
这一比较即可看出，现在政府“托市”的货币条件已经今非昔比。融入了国际环境，自然会受到国际因素的制约。中国人民币供给已经进入强约束阶段，按照官方的说法人民币兑美元汇率已经趋于相对均衡。同时人民币广义货币总规模已经将美国远远地甩在了后面，我们还能将其甩得更远么？当然可以，不过其代价必然是人民币贬值。人民币长期贬值将导致外汇流出，外汇长期流出必然会带来基础货币的收缩，广义货币供给也将随之以货币乘数的方式收缩。
另外，美国定量宽松货币政策已经退出，国际本位货币的“收水”造成了国际资金大规模撤出新兴国家，许多新兴国家货币大幅贬值、股票市场持续跳水。尽管中国跨境资金总体仍呈现流入态势，只在近两个月转为弱流出状态，但是如果流动性仍保持高速增长，跨境资金将会加快套利性流出的步伐，流动性偏紧的冲击将不断加剧。当潮水脱去，裸游的终究会显示出来。没有了货币的支撑，房价还能挺得住么？难！
不仅如此，中国经济活力也有所下降。近年中国经济增速出现明显下滑，2011-2013年增速分别9.2%、7.8%、7.7%和7.6%，预计2014年保7.5%的增长率将十分艰难。经济结构升级转型压力不断加大，淘汰落后或过剩产能等不良资产将会加速增加。央行2014年前三季度金融数据统计报告显示：截至9月末，中国广义货币(M2)余额120.21万亿元，同比增长12.9%，比去年末低0.7个百分点；狭义货币(M1)余额32.72万亿元，同比增长4.8%，增速分别比上月末和去年末低0.9个和4.5个百分点；流通中货币(M0)余额5.88万亿元，同比增长4.2%。如果说广义货币供给增速还能勉强支持当前房价的话，那么狭义的货币增速经已明确显示，中国经济活力真正在快速下降，房地产交易萎缩顺理成章。
首套住房贷款利率最低7折优惠的政策已经出台，但目前住房贷款利率明显已经低于其他贷款利率，商业银行执行住房贷款利率下浮7折的可能性不大。截至2014年6月末，人民币贷款加权平均利率为6.96%，比上年末下降0.24 个百分点。其中，一般贷款加权平均利率为7.26%，比上年末上升0.12 个百分点；个人住房贷款加权平均利率为6.93%，比上年末上升0.4个百分点。如果住房贷款利率7折优惠，住房贷款利率将不足5%。通常而言，银行将优先满足利率较高的贷款需求，优惠利率对住房贷款的挤出效应将更为明显。由于税费等原因，中国二手房的交易成本至少在10%以上，房地产开发的资金成本也至少在10%左右，总体看来房地产价格涨幅在10%以内，新投资房地产基本上无利可图。而在今后房地产价格涨幅平均10%以上涨幅几乎没有可能，可见房价回归是一种必然。
改革时间仍在但相当紧迫
并不是说“托市”一点效果也没有，它可以延缓中国房地产的萎缩态势，给我们的改革留出时间。我不像“牛刀们”那么悲观，他们认为“人民币变废纸，房价将崩盘”。其原因在于：
一是短期内流动性全面逆转可能性不大。不仅在于中国存款准备金率处于高位，足以应付银行体系的流动性变化。也在于中国外汇储备充裕，人民币大幅贬值动力不足，大规模资本外流情况可能性不大。即使外汇资金净流出加快，央行腾挪的空间也比较大，可以空间换时间。
二是购房预期还没有完全逆转。2014年前三季度信贷投向报告显示：三季度末，人民币房地产贷款余额为16.74万亿元，同比增长18.2%；比年初增加2.11万亿元，同比多增2130 亿元。其中，个人购房贷款余额11.12万亿元，同比增长17.5%；比年初增加1.33万亿元，同比少增400亿元。这样看来“房贷需求依然不弱”，这说明购房预期还没有完全逆转。部分城市的萎缩尚没有影响到全国房地产市场，或者说政策托市行为可能在一定时间内激起观望者的购房欲望，“子弹仍在飞”。
三是经济改革仍在如火如荼地推进，新型城镇化仍有一定的住房吸纳能力。这表明中国房地产市场尚有一定的缓冲，同时为中国实施经济改革留有了相当的空间和时间。但是不是很长，用“时不我待”来形容并不为过。新型城镇化也在如期推进，年均1%的城镇化率，大约可以消化500万套的商品住房供给和500万套的保障住房，但是新居民的购房能力已大大降低。
但是大海终究要退潮，房价已经高处不胜寒！应对得当，房价将理性回归；应对失当，牛刀们的预言也可能成“真”。关键在于能不能充分利用留给我们的时间和空间，加快推进体制机制改革，找到新的经济增长点，保持经济良性发展。
