②商业性存款。房地产银行自主运用信用手段归集的除政策性存款以外的所有存款。对于商业银行来说，政策性存款业务可视作委托存款业务，而商业性存款则作为自营存款（又称经营性存款）。
2．房地产银行借款形式的受信业务
房地产银行受信业务除了上述存款形式表现出来的负债外，还包括其他负债受信。房地产银行通过其他负债受信，可帮助其实现流动性和盈利性要求，避免或减少由于出售资产而发生损失，有利于扩大经营规模。在存款利率、种类难以正常吸引客户存款时，其他负债的主动性特点可以弥补资金来源不定，保证房地产银行的正常运作。在房地产银行的其他负债受信业务中，主要包括向中央银行借款、同业借款、发行金融债券、证券回购、国际金融市场借款等。
（1）向中央银行借款。它是房地产银行筹集资金的一条途径，中央银行集中着房地产银行的存款准备金和备付金，具有制定执行国家货币政策，实行宏观调控的职能；同时，它肩负着调节资金，保持银行体系稳定的重任。房地产银行在必要时可以要求中央银行给予资金融通。这种资金融通主要有两种形式：一种形式是向中央银行借款，包括年度性借款和短期借款；另一种形式是再贴现，这是房地产银行把其已经贴现但尚未到期的商业汇票向中央银行要求再贴现，以获得资金融通。
（2）同业借款。它包括同业拆借、转贴现和转抵押贷款三种具体形式。同业拆借是指房地产银行与其他金融机构之间的临时借款，一般可通过全国银行间同业拆借市场网络实现这种拆借；转贴现是指房地产银行把自己已经贴现但尚未到期的商业汇票向其他银行办理转贴现；转抵押借款是指房地产银行在资金紧张、周转不畅等情况下，通过抵押的方式向其他银行取得的借款，作为抵押的财产大部分是客户抵押给房地产银行的房地产。房地产银行向同业抵押借款，是我国房地产银行应该采用的一种融资方式。
（3）发行金融债券。它是指房地产银行为筹集中长期贷款资金而发行的债券。其发行对象以个人为主，债券面额可分为100元、500元、1000元不等，不记名、不挂失，可上市转让流通。这种债券的计息形式有固定利率、累进利率和贴水三种。固定利率金融债券年限固定，利率固定，不能提前支取，最长年限为3年或者5年；累进利率金融债券存满1年后可随时支取本息，利率采取累进制，逐年提高；利息按满年计算，不满年的零头月日不计息，超过最长期限不计逾期息。贴水金融债券是按低于券面额的价格出售的债券，价格差额相当于当期利息，到期一次按券面额兑付时不计息，不能提前支取。房地产银行利用发行金融债券筹资，要相应安排好所筹资金的运用。
（4）证券回购。它是指房地产银行将其持有的未到期的政府债券按一定的条件暂售给其他金融机构，并商定于规定期限由房地产银行按约定价格从原购买方重新赎回。从出售到回购期间，房地产银行实质上获得了一笔融通资金，这也属于房地产银行的负债。
（5）国际金融市场借款。它是指房地产银行在国际金融市场上直接向其他银行借入外币资金（包括用于转贷而取得世界银行的住房改善贷款）和在国际金融市场上发行外币债券。
此外，房地产银行的自有资本也可以视作房地产银行对投资人的受信，作为贷款资金运用的来源。
二、房地产银行授信业务（即资产业务）的形式和内容
1．房地产银行贷款的种类
房地产银行授信业务形成了房地产银行的资产，各项资产主要以贷款形式表现出来。房地产贷款是房地产银行投向房地产开发、营建、流通和消费领域的贷款资金总称，它具有偿还期长、抵押形式多的特点。房地产银行贷款的种类可以有多种划分方法，主要有：
（1）按贷款的性质分类，可以分为固定资金贷款，如单位购建房贷款；流动资金贷款，如房地产开发企业流动资金贷款；消费性贷款，如个人购建房贷款等。
（2）按贷款的用途分类，可以分为房地产开发贷款、建房贷款、购房贷款、房地产经营贷款等。
（3）按贷款的对象分类，可以分为单位购建房贷款、住宅合作社购建房贷款、个人购建房贷款和房地产开发经营企业贷款等。
（4）按贷款的自主权分类，可以分为自营房地产贷款和委托房地产贷款。自营房地产贷款是指房地产银行筹集房地产资金自主发放的房地产贷款，贷款风险由房地产银行承担，并由房地产银行收取本金和利息；委托房地产贷款是指由政府部门、企事业单位和个人等委托人提供资金，由房地产银行根据委托人确定的房地产贷款的对象、金额、期限、利率等而代理发放、监督使用并协助收回手续费，不得代垫资金。目前由商业银行承担的公积金购房贷款，就属于委托房地产贷款。
（5）按贷款的期限分类，可以分为短期房地产贷款、中期房地产贷款和长期房地产贷款。短期房地产贷款，是指贷款期限在1年以内（含1年）的房地产贷款；中期房地产贷款，是指贷款期限在1年以上（不含1年）5年以下（含5年）的房地产贷款；长期房地产贷款，是指贷款期限在5年以上（不含5年）的房地产贷款。
（6）按贷款有无担保分类，可以分为房地产担保贷款和房地产信用贷款。房地产担保贷款分为房地产保证贷款、房地产抵押贷款和房地产质押贷款。房地产保证贷款，是指第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或者连带责任为前提的房地产贷款；房地产抵押贷款是指以借款人或第三人的财产作为抵押物的房地产贷款，通常作为抵押物的财产就是房地产；房地产质押贷款，是指以借款或第三人的动产或权利作为质物的房地产贷款。房地产信用贷款是指以借款人的信誉发放的房地产贷款。
房地产贷款还包括视作贷款的票据贴现。它主要指房地产银行用房地产信贷资金购买未到期的商业汇票，在商业汇票被拒绝付款时，可以对背书人、出票人以及商业汇票的其他债务人行使追索权。
2．房地产开发经营企业贷款的种类
房地产开发经营企业流动贷款主要有以下几种。
（1）房地产开发经营企业流动资金贷款。房地产开发企业流动资金贷款包括土地开发及商品房贷款，是房地产银行发放给房地产开发企业用于房地产开发建设的一种生产性流动资金贷款，其贷款对象是经有关部门批准经营土地开发和商品房建设，具有独立法人资格，实行独立经济核算的从事房地产开发的企业，如土地开发公司、住宅公司、房地产综合开发公司等。申请房地产开发企业流动资金贷款的条件主要有：借款企业必须具有房地产开发资格；在贷款银行开立账户，持有贷款证；拥有一定的自有资金，一般自有流动资金要达到生产流动资金的30％；要有开发计划和经有关部门批准的开发项目规划设计；必须有健全的管理机构和财务管理制度；有偿还贷款本息的能力；能提供符合要求的借款担保。
房地产开发企业流动资金贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开发和土地开发等项目所需的生产性流动资金，不得适用于房地产开发企业自身固定资产投资，也不能作为开发项目的投资性贷款，具体可分为：
①房地产开发前期工程必须占用的资金：主要有工程总体规划设计费、可行性研究费、水文地质勘察设计费等。
②土地开发所需占用的资金：主要有土地补偿费、青苗补偿费、安置补偿费、拆迁补偿费、新菜地开发基金、七通一平费等。
③开发项目内基础设施所需占用的资金：主要包括道路、供水、供电、供气、排水、照明、通讯、绿化和环境卫生建设费以及建筑安装工程所需占用的资金，即直接计入商品房成本的建筑安装工程费。
④开发项目内非营业性公共配套设施建设所需占用的资金：主要包括建造居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防设施、锅炉房、水塔、配电房、自行车棚和公共厕所等用房所需费用。
⑤房地产开发企业流动资金贷款期限一般不超过2年，对于由于季节性超储备材料或预收定金不能及时到位，而需要发放短期的临时性贷款时，则要求开发项目已经落实销售对象，并能按期如数回收售房款或预收定金。临时性贷款的期限一般不超过6个月。房地产银行对借款企业提出的借款申请进行评估，核定贷款额度和期限，签订贷款合同和担保合同，办妥相关手续，然后由房地产银行按贷款合同的规定发放贷款，到期回收贷款本息。
（2）房产经营贷款。房产经营贷款是指房地产银行对从事房屋租赁、房产交易、房屋维修和装饰以及其他服务性活动的独立经营、自负盈亏的房产经营企业发放的经营性贷款。其具体贷款对象有房地产经营公司、房屋维修公司、房屋装饰公司、房产信托公司、物业管理公司等。这些对象要具有依法登记的法人资格；实行独立经济核算，有健全的管理机构；有一定的经济实力，能还本付息；在贷款银行开立结算账户，并持有贷款证。房产经营贷款的用途主要有房屋出租、房屋修缮、房屋装饰、房产交易所需资金。
房地产银行授信业务除了主要形成各项房地产贷款外，还包括投资于政府债券和中央银行债券的授信。此外，房地产银行受信业务形成的资金来源还授信于在中央银行存款、存放同业资金以及时性存款准备金等方面。
3．房地产银行授信业务的意义
对于房地产银行来说，授信业务的意义主要有如下三方面。
（1）支持和促进房地产业发展，提高资金利用效率。房地产商品具有价值大、生产周期长的特点，房地产的开发营建需要投入大量的资金，且占用时间较长，而房地产贷款可以融通资金，支持房地产开发，并且房地产贷款授信具有有偿性和增值性，促使贷款资金使用者提高资金利用效率，增强资金的再生产能力。另外，通过房地产贷款也可以向房地产商品需求者提供资金融通，使房地产需求者早日满足住房需求，从而促进房地产再生产的顺利进行，支持房地产业的发展。
（2）支持住宅制度改革，帮助购房居民早日实现购房愿望。随着住宅制度改革，过去那种城镇居民住宅由国家、单位包下来，由国家、单位包建、包分、包管的做法已越来越难以适应社会主义市场经济发展的要求，住宅自有化已逐渐成为许多人的共识。但是，住宅自有化能否实现，住宅制度改革能否顺利进行，很关键的一个方面在于能否解决居民的购房支付能力。通过住宅贷款，可以解决支付能力不足的问题，增加有效需求，同时使借款购房者提前实现了购房愿望。
（3）扩大银行资产业务领域，带动银行相关业务发展。发放房地产贷款，可以使房地产银行中的一般商业银行扩大资产业务领域，调整资产结构，改善资产负债状况。同时，随着房地产贷款业务的开展，一方面可以使房地产银行因实行先存后贷而增加资金来源；另一方面也会为房地产银行带来其他相关服务需求，如提供房地产评估服务、代理买卖房地产以及房地产咨询业务等，扩大房地产银行的中间业务。这都有利于提高有关银行信誉，增加银行无形资产价值，有利于房地产银行创造更好的效益。
房地产融资信用调查
现代经济运行需要各经济主体对客体的信用状况有最大限度的了解，当银行向个人或者企业提供贷款或其他服务时，能够准确地把握与企业还款能力有关的信息和信用等级状况，是决定贷款资金能否及时收回或投资决策是否正确的基础条件。
一、房地产融资信用调查和分析的内容
1．房地产融资信用调查与分析的主要内容
（1）对个人的征信调查。个人贷款中大部分为个人购置房屋的贷款，对个人贷款申请者所进行的信用调查可以考虑从以下几个方面着手进行。
①个人品行状况。这主要是指个人的还款意愿。银行可以通过借款人的历史记录或借助专业征信机构来掌握其信用情况。判断个人品行的三个重点是经历、个性和平时的行为。
②偿债能力。贷款银行可以借助以下三个方面资料判断借款人的偿债能力。
A．职业。个人贷款基本上是靠借款人未来收入偿还的，因此，银行需要了解借款人是否具有正当职业。如果有的话，着眼点应放在借款人服务的工作单位的安定性和借款人本身的职业、服务年限及收入状况等方面；没有职业或职业不稳，收入来源就缺乏保证，其偿债能力就相对较差。
B．其他收入。个人拥有的资产（如有价证券和存款等）是个人经济实力的表现，能体现其偿债能力。这些职业外的资产收入越多，其偿债能力就越强。必要时，借款人可以通过处理其个人的这些资产来取得资金，偿还债务。
C．其他债务。银行必须知道借款人的债务数额、偿还期限。因为这些债务及其状况会削弱借款人的偿债能力，借款人的各种收入扣除其他债务的偿还额以后才是对银行的实际偿债能力。
③担保品。个人贷款一般需要担保，个人房地产贷款的担保通常以抵押担保品的形式来实现。通常是以个人贷款购置的房产来充当担保品，当然，也有以权利（如债券、存款单等）质押的。
（2）对企业房地产融资申请者进行的信用调查与分析。结合我国国情并借鉴国外商业银行的做法，可以将房地产企业融资所需要进行的信用设想与分析归纳为以下三个方面。
①企业主管人因素。
A．企业主要管理决策人员的情况。分析一个企业的信用。必须了解该企业主要的经营管理人员的有关情况，这包括他们的主要经历、学历和能力及社会关系。因为这些都会对企业的经营有着重大影响，一个具有丰富商业经验的人，往往能使企业在不利的形势中摆脱困境。学历可以反映企业负责人的理论水平和知识面，在一定程度上反映接受新事物的能力；而经营管理能力又与企业负责人的经历、学历等因素的影响有关。企业负责人员的社会关系也是要了解的因素，社会关系好的企业在采购、营销和筹资等方面往往会有便利。企业负责人之间的亲疏关系和协调程度、企业负责人对员工是否在号召力、对房地产等相关市场的反应是否灵敏，都是需要考虑的因素。同时了解企业负责人员的年龄和健康状况也很重要。这能使银行借以评价其重要负责人员由于疾病或死亡所产生的企业风险。
B．企业的借款资格和还款能力。
a．借款资格。借款企业必须依法登记，持有营业执照，实行独立的经济核算，拥有正常经营所需的流动资金，在银行开户、并有一定的存款余额，拥有相应的、可供抵押的资产或能提供保证人等。
