１．强化规划，调整布局，提升城市基础设施使用效益一些城市通过科学规划对城市进行合理布局，使资源型、污染型工业得到改造、分流、疏散，城市基础设施得到有序配套，优化城市的内涵质量，提升了城市空间的“含金量”。如大连市在过去七八年间，将市区内９０多家污染严重和困难企业迁入郊区重建，实现再生，既救活了一些困难企业，又改善了市区整体环境，使城市总体增值，给城市带来了丰厚的回报。经过多年的调整，大连的土地价格１９９９年比１９９４年增长了５倍，大连市新建城区１６０多平方公里所拥有的实物资产由１９９２年的７６０亿元增长到１９９９年的２６００多亿元。上海最近推出一种新的环境管理模式——排污指标有偿转让，就是实行不同地段不同控制标准和征收排污处理费用标准，促使企业采用先进的污染治理措施，减少了污染物排放量，不但保护了环境，而且能将多余的污染指标有偿转让，获得客观的经济效益。实际上是将环境质量指标、排污标准与企业经济效益挂起钩来，运用经营手段来取代单纯的行政手段。
２．实行城市基础设施资本运营，促进城市基础设施的保值增值
城市经营，要着力打好“四张牌”：一是打好“土地牌”。实现土地使用权出让由协议为主向招标拍卖为主转变，建立政府土地收购储备制度和土地招标拍卖制度，通过“一统一、三公开”（统一规划设计，广告、报名、竞价三个公开）的办法，建立起土地交易市场。可首先把容易开发的“道路”作为试点，以出让该路段开发使用权的方式，公开向社会招商引资，解决建设资金问题。这样，政府不用花钱或少花钱，就能完成这项工程建设任务。二是打好“股份牌”。深化公用事业、企业体制改革，促进投资主体多元化、社会化、经营管理企业化、市场化。比如许多公用企业严重亏损问题，其深层原因就是所有制结构和实现形式与市场经济不相适应，要采取股份合作制的形式进行改组。三是打好“经营牌”。将可以投入市场运营的城市基础设施投入市场经营。如水厂、道路、桥梁、垃圾转运站、公共厕所、书报亭、液化气站场、农贸市场、洗车场、候车亭、公交线路等所有权与经营权剥离，采取能卖的卖、能租的租、能抵押的抵押，促使城市资产重新配置和组合，扩充城市资金来源，实现城建资金投入的多元化。四是打好“无形资产牌”。公开拍卖户外广告经营权，公益设施冠名权等，促进城市建设良性发展。
在城市建设中，要坚持基础设施先行一步，政府调控要规范化。首先，围绕城市总体规划，对基础设施建设实施规划控制。其次，维护城市建设市场秩序，努力保持持续、协调、健康发展，避免出现排浪式投资热潮及由基础投资引起的大起大落。再次，营造宽松的外部环境，让建设主体平等，自由竞争，并保证开发者的合法权益。
３．充分利用外资，加强城市基础设施建设
上海在城市经营方面，采用７种方式引进外资用于城市基础设施建设：
①中外合资共同开发成片土地，包括“七通一平等”；
②利用外资建设并经营重大城市基础设施项目，以设施收费收回投资；
③中外合资建设城市基础设施项目；
④盘活资产存量，向外商转让已建成的基础设施专营权；
⑤外滩金融大楼向外商房产置换；
⑥利用土地级差，向外商出让（批租）土地，获得外资改造旧城区；
⑦采取外资平价内销商品房政策，以“外商出钱、中方出地、限期建设、政府收购、保证收益”形式扩大利用外资。
４．加快城建投融资体制创新，提高政府财政投资的导向力度和宏观效益
一是要积极鼓励要素资源全面开放、全面流动。主要是吸纳各种投资者，特别是吸纳外地的、本土的、城乡的各类个人和民间的投资者参与城市发展；吸纳各种人才和各种技术，包括那些不为人们注意的民间技术，为城市发展注入新的活力。采取民办公助、公办民助和多方联办等多种办法，兴办城市公益事业。可采取买断经营的方式筹集建设资金，实行股份合作制或股份制、租赁制、合资经营等形式，提倡各类投资者以资入股投入城市建设。尤其应在鼓励民间资金投资房地产市场上多下工夫。
二是成立城市建设投资公司，为筹集更多的城建资金创造条件，并采用“公司制”等新运行机制，使城市基础设施资金参与经营，滚动增值，不断加大投入的力度。
三是加大发展城市非公有制经济的力度。目前，城市非公有制经济呈现出蓬勃发展的局面。应继续解放思想，鼓励和支持非公有制企业进入城市，为城市经济的发展奠定基础。
四是争取发行市政债券。许多西方国家的地方政府投资搞基础设施时，常借助于发行债券来解决，国内有的城市也采取这种办法。如广州市１９９７年发行的地铁建设债券，发债主体是广州市地铁总公司，但实际上是广州市政府负责偿还债券本息，其实是市政债券，只不过采取了一种变通手法而已。
五是设立投资基金。如设立城市“环保基金”，可以考虑对在城市居住者，尤其是有职业、有固定收入的成年人每人每年征收适当的费用；也可接受外界捐赠。这样做既可以弥补环保资金的不足，又可以引导人们对城市环保事业的关注，从而提高市民的环保意识，以带动城市的全面发展。
深圳市提出，城市经营是一种企业化行为，主体是政府，政府可组建享有独立法人地位的经济主体如城建投资公司等，但政府必须对项目的选择、资金使用情况和产品服务价格进行严格审查和有效监控，决策重大问题。通过改革投融资体制，在保持政府投资力度的同时，提高政府投资带动社会投资的比率，使有限的财政资金发挥更大的作用。
５．充分调动民间投资的积极性，广辟城建资金来源。一些城市按照城市经营的理念，采取以政府投资为导向，吸引更多的社会资金来投入城市建设的办法，实行“谁投资，谁所有，谁收益”。
城市作为一种资源，将可以用来经营的存量资产和生产要素推向市场，进行重新组合和优化配置，并集中一部分收益，再投入到城市建设的新领域，从而实现了城市资源流动增值和城市建设的可持续性发展。
（第二节） 城市经营与城市基础设施投资管理的关系
一、城市经营与城市基础设施投资管理的关系
城市经营理念与城市基础设施投资管理的同时兴起与出现，不是偶然的，两者之间有着密切的相互关联。城市经营理念的兴起，为城市基础设施投资管理运作提供了理论指导；反过来，城市基础设施投资管理制度的建立，又为城市经营提供了一项具体运作形式。两者之间的具体内在联系可从以下几个方面予以分析。
１．城市基础设施投资管理是城市经营的基础
凝结了大量人类物化劳动的城市基础设施，是城市资产的重要组成部分，它的供应状况直接关系到一个城市的发展空间、发展潜力和发展方向。城市基础设施投资管理与城市经营之间构成了基础与运营的关系，要使城市经营理念发挥作用，就必须高度重视作为经营基础的城市基础设施的供应与营运，努力提高城市基础设施的利用效率和地域空间的生态环境效益。
２．城市基础设施投资管理运用是城市经营的手段
城市经营是城市管理体制改革的过程中出现的一种新理念，其目的是要研究如何解决问题，属于规范性质的范式研究范畴，其主要功能在于为我国城市的自身建设和发展实践提供理论基础，为以市场为基础的城市管理范式的设计提供方法论。城市经营理念这些功能的实现，需要在实践中建立具体的运行机制，城市基础设施投资管理制度是城市经营在土地资产经营领域的一项有效运行机制。它的建立使得城市政府可以通过土地收购、储备、出让等行为增强对土地市场的调控力度，实现土地资源的合理配置，亦可避免土地收益的流失。城市基础设施投资管理制度的有效性在ＴＯＤ（ＴｒａｎｓｌａｔｉｏｎＯｒｉｅｎｔｅｄＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ）、ＳＯＤ（ＳｅｒｖｉｃｅＯｒｉｅｎｔｅｄＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ）等具体城市开发模式中也能得以充分体现，ＴＯＤ、ＳＯＤ模式中，城市基础设施投资管理机构可以利用信息优势、垄断权优势、对待开发设施辐射范围内的土地抢先收购储备，待设施建成之后再予以出让，从而获取政府投资所带来的土地增值收益。
城市政府取得土地增值收益之后，一部分可以投入新的城市建设，一部分用于扩大土地的收购储备，从而促成城市基础设施投资管理制度与城市经营的良性循环互动。
３．城市基础设施投资管理运作与城市经营的耦合互动
一个城市建设经济、环境、管理等方面的水平越高，其生产要素投资成本的边际产出就越高，城市基础设施效率也会得以提高；同时，城市基础设施投资管理的营运效率高，收益也会上升，可供城市政府调配运用的经营资金就比较充足，城市建设、经济、环境管理等方面的投入增加，发展水平也会相应提高。近年来，许多城市通过城市基础设施投资管理经营，为城市建设和国企改革提供了大量资金，从机制上摆脱了计划经济时期城市公共设施、基础设施等建设有投入没产出的困境，形成了投入产出的良性循环。
此外，我国城市经营理念是在资金成为城市发展最大制约的背景下兴起的，因此往往容易将筹集城市建设资金作为经营的最终目的，重视城市经营的短期利益，而忽视城市资源经营对于城市功能优化与提升的作用。由于城市基础设施投资管理机构属于非盈利性机构，其经营行业受基础设施利用计划、城市规划的制约，城市基础设施资源的优化配置是其主要目标。
二、城市经营必须遵循市场经济规律
把市场机制引入城市建设，无疑是对传统基础设施投资理论的强烈冲击。过去，人们一方面把基础设施投资视为“非生产性”，其在全社会投资安排中，只能居于次要地位；另一方面，公众可以低价甚至无偿得到城市基础设施所提供的服务。这既导致了对城市基础设施的浪费性甚至破坏性使用，也使得城市基础设施改善缺乏资金来源，政府财力有限，无法进行正常的建设和维护管理。这需要人们在实践中更新投资理念，适应市场经济的运行规律。
城市经营应按照产业化发展、企业化经营、社会化服务的方向，依法拓宽筹集资金渠道，减轻政府财政负担，提高基础设施的自我积累和发展能力。城市经营管理机制应坚持三条原则：一是市场供求原则。按价值规律办事，建立有效的投资回报机制，促进城市建设的良性循环。二是“谁投资，谁受益”的原则。打破道路、桥梁、水、气、公交等国有专营格局，动员和依靠全社会的力量，加快市政基础设施建设。三是政府择机适时调控原则。市场不是万能的，投资和建设领域往往会出现“市场失灵”的现象，政府必须实施灵活而有效的调控。
通过城市经营各种措施的落实，将土地、基础设施、公用服务设施等城市资本推向市场，滚动经营，把依靠政府进行城市建设改为投资主体多元化，逐步形成以政府财政投入、银行信贷投入、企业投入、社会投入、经营收益二次投入的多渠道融资的城市建设投资新格局，最大限度地盘活城市资产存量，扩大城市资产增量，从而推进湛江市城市建设加速发展。
三、在现行体制下政府城市经营的注意事项
１．规划先行
