房产投资的特点
房产是附着于土地及其地上建筑物的财产权利的集合，包括所有权、使用权、处分权、收益权、抵押权等。
1.房产的基本特点
（1）房产被固定在一定的地理位置上。房产的价值受到地理位置和周边环境好坏的影响，这使得不同地点的房产在空间上不构成竞争关系。由于其位置的固定性，导致其在空间上不具有可比性。比如，上海黄浦区的房屋价格与武汉市中心的房屋价格虽然差距较大，但它们之间没有可比性。
（2）房产生命周期较长。房产占用的土地寿命是永久的，建筑结构通常也非常耐用，一般都在50年以上。对于房产投资或评估来说，房产的“经济寿命”比“物理寿命”更为重要。经济寿命是指在一定期限内，所开发的不动产期望获得高收益率的净收益，这段年限就称为不动产的经济寿命。一般经济寿命总是比物理寿命要短，而对房产投资者来说，最佳的持有期可能比经济寿命还要短。
（3）房产单位价值高。和许多金融资产不同，房产单位价值很高，又不易多个投资者分别持有。正是由于这一特性，房产投资中涉及大量金融债务，投资者不易通过分散组合投资来分散或减小风险。
（4）房产业呈现明显的周期性波动。房产业作为国民经济重要的组成部分，房产经济发展必然受到宏观经济周期性波动的影响。从这一点分析，房产经济应该具有与国民经济相同方向、相同频率的波动特征。当然，由于房产经济自身的特点，其波动的各个阶段（复苏、繁荣、衰退、萧条）相对于宏观经济波动来说会有超前或滞后的现象，但总的轮廓应该是相似的。
在市场经济条件下，房产作为一种特殊商品依然受供求关系和供求机制的影响，因此房产经济运行呈现周期性波动。
由于房产建设周期长，供给的时滞性导致供求关系的时间连续性被割裂。由于区位的固定性，房产供求关系在空间上的一致性也被打破。房产特殊的性质，决定了房产经济运行具有周期性波动特征。
房产经济波动是我国特殊的房产扩张与收缩机制交互作用的结果。在经济起飞时期，投资者对房产高额投资回报率的追求，消费者对提高居住质量的要求，以及中国固定资产投资约束机制的弱化，构成房产经济的扩张机制；而收缩机制则包括基础产业薄弱、“瓶颈”制约、产业结构不均衡等。房产经济的扩张与收缩机制在时间与具体条件的作用下交互变化，最终形成以复苏、繁荣、衰退和萧条为阶段所组成的房产经济波动循环。
2.房产投资的特点
房产投资的特点是由房产的特点所决定的。比如，正是由于房产具有不可移动性，房产投资才具有区位选择异常重要性和相互影响性，同样异质性决定投资价值不确定性、弱流动性决定变现性差、寿命周期长决定长期性等。
（1）受宏观经济波动影响的风险较大。因为房产业的发展离不开银行信贷资金的支持和民间消费能力的需求保障，而这两个因素是随着经济波动剧烈波动的，所以它们会把宏观经济波动带来的市场风险传导给房产业，使房产投资需要占用较多资金、投资周期较长、投资不容易变现。
（2）可以有效防范通货膨胀带来的货币贬值风险。这是因为在通货膨胀时期，由于宏观经济波动的传导作用，房价可以随着整体物价水平一起攀升，所以可以起到保值作用。
（3）投资收益性好。与任何投资一样，房产投资也是一项收益和风险并存的经济活动。房产投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房产具有保值、增值的优点。
（4）投资风险性大。由于房产投资占用资金多，且资金周转期长，随着时间的推移，其投资的风险因素也将增多。一旦投资失败，资金不能按期收回，企业或个人就会陷于资金窘迫之中，甚至由于债息负担沉重、入不敷出、负债开发，严重影响其生存和发展。
房产投资前的注意事项
不断攀升的房价正在强烈刺激着人们投资房产的欲望。投资买房已成为国内高收入阶层的投资理财首选。然而，进行房产投资前，投资者一定要充分考虑以下几个方面的问题，谨慎而为。
1.选择位置
房产投资中，位置是第一重要的。所谓位置，就是区位、地段，它决定了房产产品的第一属性。一般优良的地段必定决定了其价格的不菲，然而作为投资，热点位置未必就是最好的选择。
总的来说，政府的基础设施投资方向、各区域的功能划分无疑是最重要的因素。购房者在结合未来业主的需要，划定基本区位后，要考虑的最实际问题是，入住后人流增大时的交通和生活配套状况，因为这才是未来业主生活中所最看重的方面。
同时，考虑该区域的长远发展趋势。与其在热点地区堵车，不如选择交通方便的有待发展地区，价格便宜可为日后的增值赚得较大的空间。不管是别墅、豪宅、普通住宅、小型公寓还是商铺，位置都是至关重要的。不同的地产投资品种，位置评判的标准也会有较大差异。比如，对于小型公寓位置的判断，最好是在商业旺区、配套成熟、交通良好、治安良好的地段。又如，商铺的地段，好地段的商铺真的可以做到“一铺养三代”，如果不幸挑到差的位置，可能导致“三代养一铺”的状况。
2.选择好的规划与物业管理
如果是写字楼或商铺，一定要清楚周边的规划蓝图；如果是住宅，则要明确小区的规划及周边的环境。不管是对于住宅还是对于写字楼或商铺物业管理都是很重要的。好的规划及好的物业管理，这是决定房产未来价值及高出租率的关键因素。
3.把握投资时机
投资者在选中项目后，如同买股票一样，最好选择在其价位较低时入市。那么，是买期房还是尾盘呢？凡尾盘价格都会很低，加之是现房，很多人都会购买尾盘。然而，尾盘的弊端在于缺乏选择的余地，而投资房产需要认真甄选。因此，只有在极个别的情况下，诸如价格超跌、严重偏离于该地段价值时，再考虑尾房。期房的风险的确很大，而现房的优势是明显的。但目前购买期房和现房之间的价格差别有10%～20%，这是房产投资中必须考虑的利润部分。
因此，为了稳妥起见，在了解了开发商的资信情况后，开盘前，购买同一个项目的二期期房。这样通过一期现房的入住与管理，可以对项目有较为充分、直观的了解。
4.尽量做到租金与月供的平衡
长期投资的房产，其主要收益来源应当是该物业的租金收入。如果租金大于月供，这是最好的投资状态；租金与月供相当或略低，也是不错的状态。因为租金每年都在稳步递增，随着时间的推移，租金的增长速度大于加息的速度，租金在短短几年之内会超过月供。要出现这种“正现金流”的房产，可以通过提高首期款的成数和延长贷款时间来实现。“正现金流”的房产是投资中的首选，其抗风险能力是最强的。如果房价在政府的宏观调控下出现暂时性的下跌，“正现金流”的房产是不必有任何担忧的，因为房产的租金很少随着房价的下跌而大跌。
5.设法提高出租率
投资的房产最忌讳的是空置。通常，提高出租率的方法有个性化的装修设计、配备全套家私家电、主动满足租户的各项需求、为租户提供更多的额外服务等。总之，像布置自住房一样布置出租房，像对待知心朋友一样对待租户，那么争取租户续租就很方便了；如果租户不再续租，他也很乐意推荐其他朋友来租，这样就大大降低了空置率。
房产是有形的资产，和股票、期货不同，它不会因为企业经营或经济发展的变动而像废纸一样一文不值。房产本身包含土地价值，这就决定了无论市场风云如何变幻，只要避免投机心理，在经济上升的大趋势下，还是有很大可能获取稳妥利润的。
购买房产的流程与注意事项
商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品。由于其成交过程时间长、价格高、手续烦琐等特殊性，买卖双方之间经常会产生一些纠纷。究其原因，主要是购房者缺乏基本购房知识。现根据一些购房者的购房经历，讲述一下购买商品房一般的流程及应注意的问题。
（1）通过媒体（报刊、房展等）收集有关房地产项目的各种信息。
（2）通过对自身的消费需求状况（购买能力，欲购买楼盘位置，居住小区的配套设施、环境、物业管理，总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目。
（3）通过收集的楼盘资料、电话咨询或熟悉该项目的朋友对备选项目做一番初步了解，然后抽出几天时间进行现场实地考察。
（4）现场考察项目过程中，可邀请一些对建筑和环境懂行的朋友同行，这样对选择到好房屋会有很大的帮助。
（5）选定项目后，交订金前，最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问题，如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理，从而确保购房后一旦与开发商产生纠纷而不至于太被动。
（6）做好上述准备后，去售楼处交订金，同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件。
（7）按照约定时间与开发商签订正式的购房合同，按合同约定的付款方式缴纳购房款项。
（8）在规定期限内，由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续，并按规定交纳印花税。
（9）合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法可向有关部门咨询。
（10）房屋竣工验收合格后，开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”，销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公，着手办理业主入住手续。业主办理入住手续时应携带相应的证件及购房合同。具体办理手续如下：
1）到开发商售楼处缴纳购房余款。
2）领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及有关装修规定和表格。
3）由销售部或物业部陪同业主验房，签署“楼宇交接书”。
4）与物业公司签订《物业管理公约》。
5）按规定交纳首期物业管理费、灶具报装费、有线电视报装费、电话初装费等（不同物业有不同规定）。
6）新业主领取房屋钥匙，办理装修或入住手续。
相关链接：购房流程
另外，准备购买房产时还应该注意以下几个方面。
（1）设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房者买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”有时也耍花招，一些开发商利用样板房欺骗购房者，样板房质量、结构与实际所交房不符，装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导，这些都值得购房者注意。
（2）购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。
（3）开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，则会发现许多承诺并不到位。
（4）购房者首先应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。例如，开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，那麻烦就多了。
（5）购房者与地产销售商签订的购房合同上会有空白的地方作为填写合同的补充条款的地方，但如果双方没有补充条款，则要注意别让开发商在合同的空白处做手脚。
（6）购房者签订购房合同时，一定要耐心看完全文，应该在空白处填上自己应有权益的内容。如无须填写时，也应画上横线。
（7）购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“二书”，这是法律对销售方的基本要求。
五证：
国有土地使用证。
建设工程规划许可证。
建筑工程用地规划许可证。
建设工程施工许可证。
商品房预售许可证。
“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
二书：
企业法人营业执照。
房地产开发企业资质证书。
房产的投资策略
对于生活在城市中的家庭来讲，购房置业无疑是大多数家庭理财中的重要一环，房产投资规划的正确与否将对家庭资产负债状况与现金流量产生重要影响。因此，在进行房产投资规划过程中，购房者需要在详细分析自身的家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息的基础上，明确自身的房产投资目标和风险属性，分析和评估自身的财务状态，最终确定合适的房产投资策略，以实现财务上的自由。不同年龄段、不同购房目的的房产投资策略自然也不同，下面就首次购房置业、中年换房、退休族购房三个阶段的房产投资策略做一个简单的分析。
1.首次置业：充分考虑自身的承受能力，做好财务规划
对于正处于家庭形成阶段的年轻人来讲，财务状况可能会比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之而下降。但同时，由于职业生涯处于起步及成长阶段，未来收入预期可能会增长较快，因此也能承受较高的投资风险。
因此，此类购房者的房产投资目标首先需要考虑财务上的承受能力，然后需要考虑位置与交通的便利性，最后再考虑房屋的自身品质等问题，选择能够节省上下班时间和交通成本的、面积较小的小户型。一方面，小户型的房产目前够用；另一方面，将来再次购房时能更容易地租售出去。
此外，首次购房贷款的月还款额不宜超过30%。因为除了每月的还款额外，还需要支付物业费、采暖费、车位租金等其他支出，所以需要给自己留有一定的现金支付能力。同时，必须考虑到除了首付款之外，还需要装修房屋、买家具与电器、缴纳契税和公共维修基金等一次性支出。
2.中年换房或者购置第二套房产
中年人由于家庭已处于成长阶段，子女已出生但还没有就业，而且支出随着家庭成员数的固定趋于稳定，可积累的净资产也正在逐年增加。此类购房者进行置业升级首先需要考虑位置与交通的便利性，然后考虑房屋的自身品质，最后考虑财务上的承受能力。
首先，假如预测长期房地产的价格将下跌，则应该选择尽早出手转让多余的房产，以节省其他房产的融资成本，防止房产交易损失；如果预测房地产价格始终看涨或短期看跌、中长期看涨，则可以考虑采用出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月分期还款，即所谓的“以房养房”、“以租抵贷”。
