因此，合同双方均应当按照合同履行义务，如一方有不履行行为，对方可追究他的违约责任，甚至解除合同。对此，《城市房地产管理法》第15条规定：土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。该法第16条规定：土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
5.出让年限及续展
（1）出让年限
出让是有期限限制的。出让居住用地为70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。
实际使用的年限，由出让方和受让方在最高年限之内协商确定。一旦该期限届满，土地使用权即自动消灭，国家的土地所有权回复到圆满状态。
（2）续期
关于出让土地使用权的续期，需要明确：
第一，续期不会自动进行，需要现使用权人申请。
第二，申请续期有时间限制，即应当至迟于届满前1年申请。
第三，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，主管机关应当予以批准。
第四，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金，这是一个新合同。
第五，出让土地使用权续期，应当签订书面合同，还要进行土地使用权登记。
6.出让土地使用权的终止
（1）因提前收回而终止
国家对土地使用者依法取得的土地使用权，原则上，在出让合同约定的使用年限届满前，不得收回；但在法定特殊情况下，可以依据法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
《土地管理法》第58条规定了提前收回的法定情形，该条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”
（2）土地使用权因土地灭失而终止。
（3）因使用期满而终止。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依法未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，土地使用权亦终止。
集体土地使用权
一、集体土地使用权的概念
集体土地使用权，是指依法律途径获得的对农民集体所有的土地以使用、收益为目的的一种物权。
二、集体土地使用权的类别
集体土地使用权，根据对集体所有土地的用途不同，可区分为农用地使用权和建设用地使用权，后者又包括宅基地使用权、非农经营用地使用权、非农公益用地使用权。
三、农村土地承包经营权
（一）土地承包经营权的概念
这里所说的土地，是指农村土地，包括农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的用地。
农村土地承包经营，是实现土地农用的主要方式。《农村土地承包法》第3条第1款规定：“国家实行农村土地承包经营制度。”农村土地承包经营权，是农村集体经济组织成员及其他民事主体对国家或者集体所有的土地，依照承包合同的规定而享有的占有、使用、收益和依法处分的权利。
（二）土地承包经营权的特征
1.土地承包经营权根据其承包者是否为集体组织成员，而定其不同性质
土地承包经营权就权利的实质属性而言，具有支配性、绝对性、排他性，理论上应被划入物权。其中，本集体的农户承包经营土地，是其行使集体所有权的法定方式，不应被归入他物权，该承包经营权位阶高于他物权，但它又具有他物权中用益物权的某些特性，如具有有期性。
土地承包经营权通过承包合同设定，具有有期性，其中，耕地的承包期限为30年；草地的承包期限为30年至50年；林地的承包期限为30年至70年，特殊林木的承包期，经过主管部门批准可以延长。
2.农民依其农村集体经济组织成员的身份享有法定获得承包权和优先承包权
农村土地承包，分为家庭承包和其他方式的承包。
对于家庭承包，依照《农村土地承包法》第5条：农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。可见，本集体经济组织的农户享有法定的获得承包权，这种规定是具有意义的，是将农民的集体所有权落实的法律保障。现实中经常发生某一单位以某一借口就将农民获得承包的权利剥夺掉或者将农民已获得的承包权收回的现象，致使农民空为所谓集体所有权人，却被剥夺经营集体土地的权利。
而对于其他方式的承包，虽然本集体经济组织以外的单位和个人可以成为承包人。但是在同等条件下，本集体经济组织成员依然享有优先承包权。
这是农民基于集体组织成员身份所享有的权利，是其享有的集体所有权的体现。
3.土地承包经营权权利内容相对完满
土地承包经营权一经成立，为相对完满的物权，权利归属清晰、范围明确，为一神圣私权，即使农村集体经济组织也不得再以任何借口干预该权利，否则，承包经营权人可以恢复原状、排除妨害。故承包期内，发包方既不得无法律依据收回承包地，也不得无法律依据调整承包地。
另外，在法律允许的范围内，承包方可以自由流转该承包经营权以及利用它收益，包括转包、互换、转让、出租等方式。当然这些权利不是不受限制的，但必须明确的是：这种限制仅是外在的，是不剥夺该权利的物权、财产权根本性质的限制。
土地承包经营权区别于一般财产权还有一点：它原则上不得被继承，除非在这两种情形下得被继承：其一，林地承包；其二，土地承包经营权是通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的。
4.土地用途特定
农村土地承包，旨在用于农业发展，而不得用于非农建设，即使流转后也不例外，除非被有权机关批准另作他用。
四、家庭承包
（一）概念
家庭承包指的是农村集体经济组织为发包人，将本集体组织所有的土地，发包给本集体的农户从事农业生产。家庭承包是农村土地承包的主要方式，也最合农村土地集体所有的性质。
（二）土地承包人的权利和义务
1.承包人的权利
（1）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；
（2）承包地被依法征用、占有的，有权依法获得相应的补偿；
（3）法律、行政法规规定的其他权利。
2.承包人的义务
（1）维护土地的农业用途，不得用于非农建设；
（2）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；
（3）法律、行政法规规定的其他义务。
（三）发包人的权利和义务
1.发包人的权利
（1）发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地；
（2）监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；
（3）制止承包方损害承包地和农业资源的行为；
（4）法律、行政法规规定的其他权利。
2.发包人的义务
（1）维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；
（2）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；
（3）依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务；
（4）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设；
（5）法律、行政法规规定的其他义务。
（四）承包合同与承包经营权
承包经营权的设定采取合同方式，承包合同自成立之日起生效。承包合同的成立、效力、履行等应适用《合同法》的一般规定，除非《农村土地承包法》有特殊规定。
承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权，不以登记为取得土地承包经营权的要件。
（五）承包的原则和程序
1.原则
（1）本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利；
（2）民主协商，公平合理；
（3）承包方案须经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意；
（4）承包程序合法。
2.程序
农村集体经济组织是所有权人，设定土地承包经营权是他行使所有权的行为，所有的程序都要围绕这一基本点进行：
（1）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；
（2）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；
（3）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；
（4）公开组织实施承包方案；
（5）签订承包合同。
（六）承包经营权的流转
1.流转原则
（1）流转自由
这是土地承包经营权作为完整财产权的体现，权利人享有处分财产或者以财产收益的权利，这是财产权最实质的内容之一。
（2）流转要受一定限制
任何自由都是有限度的自由，土地承包经营权流转亦不例外，主要有：
第一，在同等条件下，要满足本集体经济组织成员的优先权；
第二，受让方须有农业经营能力；
第三，土地的农业用途不得更改；
第三，应当签订书面合同；
第四，采取转让方式流转的，应当经发包方同意，采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案；
第五，各流转方式中：互换方式仅限于在本集体经济组织成员内部采用；转让土地承包经营权的，须转让人有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源；家庭承包的土地承包经营权不得抵押。以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的，土地使用权部分的抵押无效，农作物部分有效。
2.流转方式
法律允许的流转方式包括转包、出租、互换、转让、入股或其他方式。
五、其他方式承包
（一）其他方式承包的含义
其他方式承包，指的是通过招标、拍卖、公开协商等方式，对不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地采取的承包方式。是相对于家庭承包而言的。
（二）其他方式承包与家庭承包的区别
1.家庭承包是法定方式，而其他承包只能有条件采取：即只有对那些不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，才可采取其他方式承包，除此之外，一律应当采取家庭承包。这是对农民集体所有权的保护。
2.其他方式承包可以向本集体之外的人适用，但本集体经济组织成员仍享有优先权。
3.以其他方式取得的土地承包经营权是流转更自由的权利。前述对于家庭承包取得的土地承包经营权的流转的种种限制，在此统统不存在，例如可以抵押以其他方式取得的土地承包经营权。
4.以其他方式取得的土地承包经营权可以继承。而家庭承包取得土地承包经营权原则上不得继承。
5.以其他方式承包给集体组织之外的人的，除须经本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意外，还须乡（镇）人民政府批准。有别于家庭承包只需本集体经济组织成员的村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表同意即可的要求。
六、农村集体建设用地使用权
（一）概念
农村集体建设用地使用权，指的是在农民集体所有的土地上设定的用于建设的权利，具有物权的属性。
（二）分类
包括宅基地使用权、非农经营用地使用权、非农公益用地使用权。宅基地使用权专用于村民建设住宅，非农经营用地使用权专用于村民兴办乡镇企业，非农公益用地使用权专用于乡（镇）村公共设施和公益事业建设。
（三）特点
1.从限制农村土地被用于非农建设的原则出发，把农村土地用于建设需要经过严格的审批，只在必要的范围内得以用于建设。例如：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
2.农村集体建设用地使用权原则上只能使用，不得处分。农村集体建设用地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，也不得被用来抵押，例外的情况是：
第一，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，土地使用权依法可发生转移；
第二，以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
（四）农村集体建设用地使用权的收回
1.收回权人是农村集体经济组织
2.收回的法定情形
（1）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（2）不按照批准的用途使用土地的；
（3）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。
3.收回的效果
（1）集体建设用地使用权消灭或终止。
（2）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地，而收回集体建设用地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
土地管理法
土地管理法是调整以土地管理关系，或者是规范土地管理机关的管理活动的法律规范的总称。土地管理关系包括土地利用规划管理关系、建设用地管理和审批关系、土地利用监督关系、土地登记管理关系等。
一、土地利用总体规划
（一）含义
我国实行土地利用总体规划制度，顾名思义，该制度要求各级政府依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，对本辖区内土地在一定时间内的开发、利用、治理，依法定程序做出总体布局。
土地利用总体规划一经批准，各级政府必须严格执行。
（二）土地利用总体规划的原则
1.严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；
2.提高土地利用率；
3.统筹安排各类、各区域用地；
4.保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；
5.占用耕地与开发复垦耕地相平衡。
（三）土地利用总体规划的编制和审批
土地利用总体规划实行分级编制、审批。
全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。
省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准。
