动产权利的变更，以交付为准；不动产权利的变更，以登记为准。如买卖一件衣服（动产），出卖人依照合同将该衣服交付给买受人，所有权即发生转移。不动产交易却分为交付和登记两个环节，如买卖一套商品房，出卖人交付房屋（一般以交钥匙和发入住通知书为标志），买受人并没有取得所有权，办理产权登记后才取得所有权。登记是一种公示方法，房地产抵押也要采取登记的方法公示。
（二）房地产转让
房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权转移给他人的行为。如前章所述，土地所有权是禁止流通物，除农民集体所有土地被征收为国有之外，是不得转移的。
1.不得转让的房地产
（1）以出让方式取得土地使用权，不符合法定条件的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产转让权利的；
（3）依法收回土地使用权的；
（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（5）权属有争议的；
（6）未依法领取权属证书的，法律行政法规禁止转让的其他情形。
2.转让原因
（1）房地产买卖
房地产买卖是指转让人将房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人，受让人取得房屋所有权和土地使用权，并支付相应价款的合同行为。房地产买卖合同是诺成性合同，在成立时生效。需注意的是：办理过户手续旨在履行该合同，它并非是合同的生效要件。
在商品房预售情形中，为了防止预售人欺诈，保护相对方安全，以及维护市场秩序，法律对预售人提出了更高的要求，包括：
第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
第二，持有建设工程规划许可证；
第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得预售许可证明而签订商品房买卖合同的，合同无效；
第五，应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案；
第六，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
（2）房地产赠与
房地产赠与是指赠与人将其房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权无偿移转给受赠人的合同行为。赠与合同是无偿合同。赠与虽为转让方式，但不是交易。只有在办理了移转登记后，房地产权属才转移。
（3）其他原因
其他原因是指因交换、法人分立等原因产生房地产转让的结果。
3.土地使用权的获得方式对房地产转让的影响
房地产转让，由于标的额大，法律要求签订书面合同。而且法律要求合同中要载明土地使用权取得的方式：即要在合同中说明土地使用权是通过划拨方式取得的，还是通过出让方式取得的。这是源于随房屋转让的土地使用权——是通过出让还是划拨取得——将对受让人权益影响甚巨。
（1）在出让取得土地使用权的情形中，转让房地产时，法律要求出让方：
第一，按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书；
第二，按照土地出让合同约定进行投资开发，属于服务建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。只有在满足这两个条件时，房地产才得转让。
出让方未满足上述要件，不得转让该房地产。
（2）在划拨取得土地使用权的情形中，转让房地产时，法律要求：
第一，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；
第二，获准转让的，要么由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。或者按照有批准权的人民政府的决定，受让方可不办理土地使用权出让手续，而是由转让方按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
另外，以划拨方式取得土地使用权的，没有权利期限的限制。以出让方式取得土地使用权的，则有权利期限的限制、，即以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。比如，政府甲与乙签订土地使用权出让合同，使用年限为70年。5年后乙又与丙签订房地产转让合同（房产所有权、土地使用权），丙对土地的使用年限为65年。
而且，在出让取得土地使用权的情形，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务要随之转移。而在划拨取得土地使用权的情形，则不存在这一问题。
（三）房地产抵押
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。实践中，有人签订了抵押合同，但不办理抵押登记，导致抵押权并不产生。
实现房地产抵押权，最终可能产生房地产转让的后果。比如，某甲把房屋抵押给银行，某甲不能清偿到期债务，银行就可以请求法院将该房屋拍卖，就价款优先受偿。通过拍卖取得房屋的，为受让人。
划拨的土地使用权不得单独抵押，上边有房产的，可以一并抵押。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的金额后，抵押权人方可优先受偿。
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
房地产抵押，是平等民事主体之间法律关系，除要符合《土地管理法》、《城市房地产管理法》的规定外，还适用《担保法》等有关法律。
（四）房屋租赁
房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由出租人支付租金的行为。
房屋租赁分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁的最长租期不得超过20年，超过的部分无效。不定期租赁，即当事人没有约定租期的租赁，其特点是出租人与承租人都有随时解除权，如果是出租人解除合同，应当给承租人以必要的准备时间。
6个月以上的房屋租赁应当采用书面形式，如果没有采用书面形式的，视为不定期房屋租赁。
以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上交国家。
四、房地产权属登记管理
《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”房产登记和地产登记是两种登记，管理部门颁发的是房产和地产权利证书或者颁发统一的房地产证书。以北京为例，房产管理部门与地产管理部门是合二为一的。对于房产来说，分为初始登记（人户登记）和过户登记。如某房地产开发公司让某建筑公司盖了一幢商品楼，其原始取得了房屋的所有权，其申请的登记是入户登记。甲方将房屋卖给乙方，他们的登记是过户登记，乙方对于房改房屋，不是原始取得，而是传来取得。
五、违反城市房地产管理法的法律责任
违反《城市房地产管理法》，承担法律责任的方式主要有：警告、罚款、没收违法所得、责令停止房地产开发业务活动、责令停止商品房预售等。对构成犯罪的，还应追究刑事责任。房产管理部门、土地管理部门工作人员有违法行为的，给予行政处分，构成犯罪的依法追究刑事责任。
思考题
1.简述我国土地所有制度。
2.简述我国的土地征收制度。
3.简述我国国有土地使用制度。
4.农村土地承包经营权的特点有哪些，它能否被继承？
5.简述房地产交易的一般准则。
6.国有土地使用权的获得方式对房地产转让的影响有哪些？
选择题
1.下列哪些选项是正确的？（）
A.土地使用权是不动产物权
B.土地使用权是动产物权
C.国有土地使用权是他物权
D.国有土地使用权是自物权
2.我国关于土地权属、利用、保护的主要法律有：（）
A.《中华人民共和国土地管理法》
B.《中华人民共和国城市房地产管理法》
C.《中华人民共和国农村土地承包法》
D.《中华人民共和国合同法》
3.下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨的方式取得：（）
A.国家机关用地和军事用地
B.城市基础设施用地和公益事业用地
C.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
D.法律、行政法规规定的其他用地
4.下列哪些情形，可以收回国有土地使用权：（）
A.为公共利益需要使用土地的
B.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的
c.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的
D.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的
E.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的
5.下列哪些房地产不得转让：（）
A.共有房地产，未经其他共有人书面同意的
B.权属有争议的
c.未依法登记领取权属证书的
D.出让人尚未支付全部土地使用权出让金的
