在2030年前的20年中，中国的城市地价与房价都仍将处在强劲上涨的时间段内，而且会比进入新世纪以来的十年上涨得更强烈……
1. 中国崛起的二线城市群
2010年，美国《外交政策》杂志刊发文章预测，未来20年世界将经历规模和速度均前所未有的城市化扩张。然而，并非所有国家都会参与这一进程；正在崛起的亚洲，特别是中国和印度两国将在新的城市化时代中扮演重要角色。
20年后，亚洲一半地区将实现城市化，近10亿人从农村向城市迁移，数以万亿计的资金将用于修建道路、电力和供水系统以及发展社会服务。中国和印度将在全球新一轮城市化进程中占据40%的份额，但两国应对这一变化采取了不同的策略。中国已经有系统的计划，开始规划土地和建造交通网络，而印度并没有做好足够准备。
20年后，亚洲城市人口占全球城市人口比例将由1950年时的1/3增至55%，印度和中国将拥有全球30%的城市人口。20年前、当前和20年后世界城市人口总数分别为20亿、32亿和47亿，同期亚洲城市人口数量为8亿、16亿和25亿。
短短20年里，中国人口超过4 000万的城市地区数量将达到44个，印度将拥有11座这样的城市。谁将居住在这些城市里呢，中国居民主要是来自农村地区的移民，印度则主要是新增人口。20年后印度55岁以上人口比例为16%，中国是28%。
到2025年，70%的中国人将生活在人口数量过百万的城市里，印度的这一比例为47%。到2030年，中国将拥有人口过百万的城市221座，新增城市居民4亿，超过美国全国人口。印度人口过百万的城市将达68座，新增城市居民2.15亿，超过西班牙全国人口。
如果保持目前的发展趋势，中国未来20年需要新增400亿平方米的商住综合建筑，相当于每两年增加一座纽约城。印度则每年需要新增7 000至9 000万平方米的建筑面积，相当于每年两座孟买或一座芝加哥。
未来20年中国需要新增建筑面积400亿平方米，相当于10个纽约或瑞士全国面积；印度需要新增14至18亿平方米，相当于4个纽约或科威特全境。
中国已经计划在170座主要城市修建新的地铁、公路和高速铁路，北京在2004至2006年期间仅城市交通支出就增长了近50%。相比之下，印度交通基础设施建设的支出急需提高。以该国目前地铁和道路建设速度来看，印度即将遭遇大范围的交通拥堵。要适应目前城市化发展速度，印度需要每年修建 350至400公里的地铁线路，而这是过去10年中修建能力的20倍投入。
城市化进程需要巨额资金投入，未来20年中国需要投入35至40万亿美元，印度的花费为2.2万亿美元。两国需要在教育和医疗卫生等方面投入巨资。由于65岁以上人口数量翻番和大量城市移民出现，中国在医疗卫生方面的支出占GDP比例将由19%上升至21%。尽管中国经济实现快速增长，要承担这一开支也并非易事。中国许多大城市能够在资金方面实现自足，但其他小一些的新兴城市仍然存在赤字。印度的城市开支相比于国际标准仍非常低。
居民
中国和印度的大城市将迎来越来越多的中产阶层，创造出比如今的日本和西班牙更大的消费市场。中国城市中产阶层家庭数量将增长3倍，印度将增长近4倍。 印度年收入超过100万卢比(约2.2万美元)的城市家庭数量将达到1100万，超过澳大利亚全国家庭总数。城市化进程加快将拉大农村和城市地区之间的贫富差距，中国和印度城市人均GDP将分别是农村人均GDP的3.5倍和5倍。
城市就业将比农村地区更加普遍且收入更高，中国年增长26%的大学毕业生大部分会在城市工作，印度城市新增就业职位的3/4在服务部门。
即使中国和印度尽可能多地修建铁路、公路和地铁，仍将无法满足城市化发展和汽车数量激增的需要。过去20年，中国汽车数量增长速度是道路承载能力的3倍，北京市内车速已下降到不足伦敦的一半。印度的前景更糟，如果该国城市基础设施投资按照预期20年3 000亿美元的速度进行，全国交通将陷入停滞状态。
以目前投资速度计算，到2030年印度城市将面临公共服务危机，需要3 800万套住房，每天有1 090亿升污水得不到处理，每天缺少940亿升用水，每年有820亿吨垃圾待清理。
市政
中国城市化最大挑战可能要算水供应了，目前70%的用水需求来自农业，但城市消费者和商业企业需求正在增加。相比于总水量，水资源分布不均问题更明显，未来数年需要花费超过1 200亿美元用于水资源的运输、存储和管理。在印度，大多数城市基础设施部门未来几年里都将出现服务能力不足的问题。
2009年，总部位于美国的麦肯锡全球研究院在一项中国城市化报告中预测，在未来20年内，中国城市40％以上的人口将由移民组成，当地政府向市民提供服务的能力将面临巨大压力。在现有1.03亿城市移民的基础上，在2025年前，中国城市还将面临另外2.43亿移民涌入，导致城市总人口接近10亿人。
报告预测，在更集约化的城市化模式之下，到2025年，中国人均国内生产总值将提高20％，因为大型城市的生产率通常更高，能源利用效率也将提高20％。这一模式还能降低城市发展占用的可耕地面积。为应对这些日益加剧的压力，中国应摒弃当前更分散化的城市化模式，转而采用更集约化的模式。中国当前的模式形成了成百上千的中型城市，并导致了中国标志式城市的无序扩张，而集约化模式则强调城市数量更少但规模更大。然而，鼓励发展大型城市也将带来一些弊病，例如空气污染加剧，而中国繁忙道路上的交通拥堵状况也将更严重。
麦肯锡预测，在2025年，中国将发展出11个经济聚落，其中包括沈阳、大连、青岛、济南、西安、郑州、长沙、厦门、福州等城市，各自带动旁边数个的城市发展。8个超级城市将在2025年诞生，分别是北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆和成都等8个人口超过千万的巨型城市。中国将出现221个100万人口的大城市，23个500万以上人口的大城市。在十年内，中国数亿人将跻身上层中产阶层。到2025年，该阶层的人数将高达5.2亿，涵盖中国城市人口的一半以上。
目前，中国家庭会将税后收入的1/4存入银行，这是世界上最高的存款率之一。中国高储蓄率的两大原因是对医疗保健和退休养老的担心。在未来的20年内，城市消费者在食品上的消费将以每年6.7%的速度增长，保持其在消费大类中的首要位置，并使中国成为全球增长最快的食品市场之一。但其他消费大类增长得更快，因此食品所占的消费比例将有所下降。住房和医疗保健将成为两个增长最快的消费大类。到2025年为止，这两项支出加起来将占到家庭预算的16.6%。
2. 2030，中国地价预测
2010年6月，中国宏观经济学会秘书长、经济学家王建撰文预测，在2030年前的20年中，中国的城市地价与房价都仍将处在强劲上涨的时间段内，而且会比进入新世纪以来的十年上涨得更强烈。中国地价将以11%的速度递增，在2030年左右，中国将到达人口高峰，全国平均楼价将从现在的4 000元/平方米，涨到3万多元/平方米，即现在的十倍左右。15亿人口中将有12亿城市人口，城市化率超过80％。
目前如果不算进城打工的农民，当前真正的城市人口只有4.5亿，因此在未来20年将有接近8亿人要进城，是目前城市人口的两倍，而同期的经济总规模也将增长13倍，但是同期内的城市土地可供量仅能增长48％。
2005年，中国城市人口（为非农人口）为3.58亿人，当年城市建成区面积为3.25万平方公里，城市人口人均占地水平为91平方米。按城市建成区人均占地与城市间交通网络人均占地大体为6∶4的比例计算，交通人均占地为61平方米，则2005年城市人口人均占地为152平方米。
到2030年，按人口15亿和80％的城市化率计算，将比目前新增约8.5亿城市人口，如果按2005年的平均城市化占地水平计算，将需占用1.9亿亩耕地。
全球粮价上涨将再次抬升地价，土地是不可再生的资源，房价上涨与地产商“捂地”行为有关，但是捂地行为是建筑在资源短缺的基础上，地产商正是由于清楚地看到了土地的长期稀缺性，才敢出巨资大量囤积土地。未来20年中国的非农土地供给只有2 000多万亩，分配到中国的几百个大城市，其中的大部分还要用到工、商、医疗、文教和城市基础设施建设中去，能分配给房地产业的很少。关于2030年以前中国非农土地的可供量目前还有很多争论，在未来，中国政府将继续执行18亿亩耕地红线不能碰的原则， 2030年中国将达到15亿人口，自1998年以来，中国人口增加了8 713万人，增长了7％，但粮食产量仅增长了3.6％，刚刚超过人口增长率的一半，如果按照目前的粮食增长速度，到2030年中国的粮食总产量仅能增加到5.7亿吨，即有1.8亿吨需要进口，这已经相当于一年全球粮食贸易量的80％了，由于粮食是最重要的民生产品，中国占有如此大的世界进口份额是不可能的。
土地产出率与地价上涨率具有一致性。如果是计算地价增长率，应该比房价增长率更接近土地产出率的增长率。根据汇丰银行的研究报告，其中估计2008年中国的地价总值是100万亿元人民币，如果按2008年全国城市建成区面积3.63万平方公里计算，中国城市当年每平方米的平均地价就是2780元。
测算2030年的中国GDP总值，2000年以来，中国GDP的平减指数年均为4.2％，由于次债危机爆发后世界各国政府为了刺激经济复苏大量印钞，而世界经济可能仍处在低迷期，因此未来20年内的通胀率应该大于前十年。因此，未来20年中国的GDP平减指数测算为年均4.5％。由于中国城市化严重滞后，其中包含了巨大的需求增长动力，因此以未来20年的经济增长率按偏于保守的8％计算，2008年的现价GDP是30.1万亿元，则到2030年中国的现价GDP总值就是430万亿元。
在5.35万平方公里面积上产出430万亿元经济总量，则到2030年中国城市单位土地的GDP产出率就是80.6万亿元/万平方公里，是2008年的9.7倍。这个增长倍数也就是地价增长倍数，即到2030年中国的地价基本上是目前的十倍。如果2008年中国地价均价是2 780元/平方米，则到2030年就是2.7万元/平方米，这个城市土地均价乘上全国城市面积，就是到2030年中国的地价总值，是1 445万亿元。
根据经济数据，日本在1990年地产泡沫高峰时，人均GDP30 000美元，东京城区房价均价20000美元，全国的城市地价总值约24万亿美元，比1985年广场协议后增长了1.4倍，如果挤掉泡沫，日本正常地价总值应在10万亿美元左右。中国的国土规模是日本的25倍，按这个倍数计算，到工业化完成期中国的地价总值应是250万亿美元，按目前汇率折算应是1 700万亿元人民币，与上面所计算的1445万亿元的地产总值相差不大。
在日本等东亚国家，地价一般占房价的70％，如果也按这个水平计算，到2030年中国商品房屋的平均价格应该已经超过了3.8万元/平方米。北京、上海这样的大城市目前的房价就已经是全国均价的3倍以上，因此到2030年中国千万人口以上大城市的平均房价将超过10万元/平方米。
2001-2008年，中国商品房价的年均增长率是7.6％，如果在未来20年中国的平均房价从2008年的3 800元/平方米上涨到超过3.8万元/平方米，则未来20年内的房价年均上涨率就会超过11％，这说明，到2030年中国基本上完成工业化的时候，在15亿人口中将有12亿城市人口，城市化率超过80％。目前如果不算进城打工的农民，真正的城市人口只有4.5亿，因此在未来20年将有接近8亿人要进城，是目前城市人口的两倍，而同期的经济总规模也将增长13倍，但是同期内的城市土地可供量仅能增长48％，所以在有限土地供给背景下的城市化加速与经济的持续较快增长，是导致地价与房价加快增长的根本原因。
中国的人口高峰是在2030年，由于中国目前已经在加速进入老龄化阶段，到2030年以后人口总数也会出现较明显减少，中国城市地价强劲上升的势头由此才会开始转变。
【本章专家】
兹比格涅夫·布热津斯基 地缘战略家、美国前国家安全事务助理
乔尔·科特金 全球未来学和城市问题研究权威
特奥·佐默 德国《时代》周报政治分析家
