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讲到房地产大家最最关心的问题：为什么房价是涨如泰山跌如鸿毛？
正因为如此，很多人才会对房地产的看法大都是负面的。一说房地产开发成本，也知道这个话题水很深，讲的不好要吃“飞刀”和“臭鸡蛋”。关于房地产开发的成本其实是一个动态的组合，它受到很多可预见的因素与很多不可预见的因素的共同影响。所谓可预见的因素就是如：土地成本、设计费用、各类税金、正常的财务费用、及建安成本等组成。所谓不可预见的因素就是讲的因为很多“意外”引起的财务费用的大量增加。
财哥和霞婆，最幸运的，就是没有遭遇“意外”，一直顺风顺水，大步走在赚钱的大道上。
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财哥做完易赖街两栋楼盘，赚了近五百万元。
所以，财哥第一个在老家建了一栋四层的楼房。还特意围了一个小院子。花花草草种了一大片。非常洋气，大家都喊“小洋楼”。将近二十年过去了，现在到我们老家去看，就在十牛峰山脚下，依然十分醒目，特别耀眼。
在我们老家，他是第一个买BB机，第一个买手机，第一个买摩托车，第一个买小轿车……财哥创造了很多的“第一”，名声赫赫。
很多人想探询财哥发财的秘密，财哥总是谦虚地说：“哪里有什么秘密，全都是被逼出来的！”
霞婆更加说得实在：“被逼得无路可走了，反正光脚的不怕穿鞋的，拼一把，就走出来啦！”
但是，真的没有一个人，相信他们的实话，认为还有什么绝密的东西，不肯透露出来。
话说转眼之间，财哥和霞婆成了人人皆知的“富翁”，家里的客人，就与日俱增。
霞婆怀孕了，正是怀头胎“冬梅”在肚子里的时候，三舅舅华哥就找上门来，开口就说：“外甥女啊，你可不能一双眼睛两样看人！满哥是你舅舅，我也是你舅舅。你小时候，我总是抱你，对你特别好！你还记得不？”
霞婆高兴地说：“记得啊！我也最喜欢华舅舅。你想搞什么？”
华哥毫不隐晦地说：“我只想跟满哥一样啊。可以不？”
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满哥当初找到财哥和霞婆，要求到财哥的工地上当个值班的，专门看守材料。房子竣工后，就直接做了两栋房子守传达室的保安，兼带着搞搞卫生，每家每户收水电费，还收院子里的停车费。实际上，满哥做了物业管理员。刚开始并不起眼，华哥还看不上，认为满哥找点这样的死事做，太没有出息。起码要做个领班，当个小包工头，才有意思。哪里知道，越到后来，越觉得满哥走了狗屎运，每个月家家户户发固定工资，也就是卫生管理费，加上停车费这种外块，天天有现金进腰包，又轻松又舒服，打着灯笼也难找。
财哥笑道：“你要跟满舅舅一样，那满舅舅怎么办？”
华哥急忙表白：“不是我想跟他抢事做。他做他的，我做我的。”
霞婆问：“怎么做？一件事，两个人做？”
华哥嘿嘿笑：“都怪舅舅当时没有眼光，不晓得跟着财神爷走。我现在后悔死哒。”
财哥开玩笑：“你当时提都没提，根本没想到这件事啊！先到为君，后到为臣。你总不能抢满舅舅的饭碗。”
霞婆一句话就定了音：“华舅舅，你再等一等。等我们下一个工地开了工，你就来守材料。竣工了，你再守传达室。”
华哥性急，跟着就问：“还要等好久？下一个工地，在哪里？”
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财哥打哈哈：“华舅舅，你比我还急啊？”
霞婆笑道：“华舅舅，你放心，总会有事给你做的。”
华哥再次追问：“可不可以告诉我，下一个工地在哪里？”
财哥打太极拳：“不要急。工地多的是，只不过，我还不想去做呢。”他望着霞婆，会心地一笑。的确，财哥这个时候，还没有找到新项目做。
霞婆跟着附和：“是啊。是啊。我们正在考虑，要做就做个大一点的项目。”
华哥认真地说：“有一个杨老板，手上批了一个项目，蛮赚钱，就是钱不够，想找几个合作伙伴一起搞。你们有兴趣冒？”
财哥随口问道：“在哪里？”
华哥很热情地介绍：“就在蒸水桥北边，要建一个家具大市场。光土地就有315．75亩。土地费用就要8525．25万元。前期工程费用估算要1054．5万元。基础设施建设费估算是2310．25万元。建筑安装工程费估算呢，18752．5万元。”
霞婆哇哇大叫：“华舅舅，我们哪里有那么多钱？你开国际玩笑吧？”
华哥严肃地说：“这个项目，目前，在衡阳算最大的项目。光是附加交纳费用就要532万元。利润真的大啊，6786．41万元。”
财哥像听笑话一样，嘻嘻笑道：“我们在衡阳，还刚刚起步，这衡阳最大的项目，再怎么轮，也轮不到我们头上啊！”
霞婆反而一本正经地问：“华舅舅，你又不搞建筑，你哪里听来的消息？”
华哥得意洋洋地说：“我是不搞建筑，但是你们搞啊！很多人，都知道你们赚了钱，搞工程快得很。有个朋友，想拉你们合伙，但是又不认得，就找到我，要我来问问。”
财哥疑惑地问：“真的假的？靠得住不？”
霞婆也问：“人怎么样？不会是混吃混喝，骗人的吧？”
华哥非常委屈地说：“人，我也不了解。事呢，应该是真的。明天，你们有时间，去见见面，亲自谈一谈，就晓得啦。要得不？”
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第二天，华哥带着财哥和霞婆，到了新大桥头，百花剧院旁边那栋楼房里的一间办公室里，见着了一个中年男人：杨老板，很儒雅，风度翩翩。
一阵寒暄，招呼大家坐下来，杨老板就直言相告：“这个项目呢，非常有发展前景。”他拿出了一本厚厚的可行性研究报告，摆放在财哥面前，“现在，我们拿下来的土地，价格才27万元/亩，特别便宜。只要三、五年，绝对可以升值到五、六十万一亩。”
财哥不管土地升值不升值，那与他的工程无关。他只关心甲方开发老板，到底有没有实力，有没有支付工程款的能力。他转弯抹角地试探：“听说，前期工程费用就要1054．5万元，是真的吗？”
杨老板侃侃而谈：“是啊！规划、设计可研费按25元/平方米，526．5万元；水文地质勘察费80万；供水费12万；供电费15万；土地平整费按照20元/平方米，421万。前期工程费用全部加起来，1054．5万元，一分不少。还不包括土地费用8525．25万元。”
霞婆平静地问：“这些钱都到位了吗？”
杨老板并不回答霞婆，而是继续介绍：“这些钱，还不止，还有基础设施建设费，估算要2310．25万元。”
财哥问：“那是什么钱？”
杨老板眉飞色舞：“供电工程40元/平方米，842万；供水工程10元/平方米，210．5万；供气工程15元/平方米，315．75万；排污工程和道路工程，两项合计20元/平方米，421万；路灯工程、环卫设施，合计5元/平方米，105．25万；绿化工程15元/平方米，315．75万；外部道路100元/平方米，100万。总共加起来，基础设施建设费就是2310．25万。”
财哥不作声，等着杨老板继续往下演说。
杨老板一副很诚恳的样子，坦白地交代：“这三笔钱，由我负责。你们不要管。我保证全部搞好，不拖后腿。主要的，是建筑安装工程费，估算要18752．5万元。我想找几个老板，大家合伙来做。这里，市场营业房建筑面积104500平方米，建安工程费单价按850元/平方米，就是8882．5万；厂房区建筑面积141000平方米，建安工程费单价按700元/平方米，就是9870万。合计为18752．5万元。”
霞婆感觉杨老板说话声调似乎很夸张，隐隐约约带有一种夸夸其谈的虚假意味，就以退为进：“杨老板，我们没有这么大的实力。这个项目太大啦。”
财哥也表态：“几十万、百把万的工程，我们还是能做。这么大的工程，我看呢，我们还不敢接啊！生怕接下来，到时候做不完啊。”
杨老板微微笑着：“这个项目，的确是目前，衡阳最大的项目。不瞒你们说，我们要投资土地款8525．25万元，前期工程费用1054．5万元，基础设施建设费就是2310．25万。你们算一算，这可是11890万元。招商活动费用，我也下了血本，1500万元。”
财哥问：“这个项目，利润到底有多大？”
杨老板很兴奋的样子：“实话说，商业区可销售面积104500平方米，按2700元/平方米的单价，28215万元；厂房区可销售面积141000平方米，按1200元/平方米的单价，16920万元。合计销售收入45135万元。经营税及附加2482．43万元；5％营业税2256．75万元；城市建设税、教育费附加225．68万元。”
霞婆奇怪地问：“这么好的项目，这么高的利润，你怎么会找我们呢？”
财哥也正想问这个问题，见霞婆已经提出来了，就专心致志地望着杨老板，看杨老板怎么回答。
杨老板哈哈大笑。
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财哥和霞婆莫名其妙。
杨老板笑够了，就说：“银行里，最喜欢有钱的人。因为我知道，你们有钱存在银行里，所以，我就找你们合伙。只要你们愿意，银行就会帮我。我不要你们的钱，但是，我需要银行的钱。我很直爽。明白不？”
财哥和霞婆，听了半天，还是没搞明白。财哥摇摇头。霞婆也摇摇头。
杨老板耐心解释：“这个项目，光是附加交纳费用就要532万元，其中：施工图及抗震设计审查费19万，白蚁防治费10万，档案管理费20万，保险费24万，建设用地规划许可证5万，质量监督费370万，工程定额测定费25万，建安企业行业管理费44万，印花税15万。”
财哥听得云里雾里，不明不白，稀里糊涂地点头：“哦。”
杨老板继续：“还有管理费要892．4万元，财务费用要757．8万元，销售费用要1308万元，开发期税费要50万元，不可预见费用210500×5．2元/m2＝109．46万元，其他费用估算：230万元，含施工图纸预算或标底编制费40万，工程合同编制费10万，招标管理费10万，总承包管理费20万，工程监理费100万，工程保险50万。”
霞婆也听得头昏脑涨，眼睛直直地望着杨老板。
杨老板最后说：“整个项目的利润率是15％。”
财哥避开这些数字，直通通地问：“假如这个项目，我们参加的话，怎么付工程款给我们？”
霞婆也反应过来了：“对！我们是包工包料，还是光包工？你们怎么付款？”
杨老板笑道：“我不付款给你。”
财哥大叫：“那怎么行？我们白白帮你做？”
霞婆也大叫：“不付款，那我们坚决不做。”
杨老板还在笑：“你们莫着急啊。我不付款，没关系，银行会付款啊！”
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霞婆问了一句堪称经典的话：“到底是你在做，还是银行在做？”
杨老板的回答更是精彩：“银行帮我在做。”
财哥就说得更加直接了：“既然是银行帮你做，那要银行找我们签合同啊。”
杨老板苦口婆心地解说：“赚小钱，就可以自己做。赚大钱，一定要大家一起做。比如开个早餐店，一两个人，夫妇俩就能做好。做大事，做大项目，就要有一大帮人，大家齐心合力，各负其责，才能完成。”
财哥说：“别的我不懂，搞基建，我搞了好几年。我也只懂土木建筑。我关心的，就是有没有工程做，有做的话，能不能拿到工程款。只要能拿到工程款，反正在哪里都是做事。杨老板，我说话干脆，你给我做，怎么付款？你一句话说明白，我一句话就答复你。汤汤水水，讲蛮远，我搞不清。”
霞婆也谦虚地说：“我们是乡里来的，只会做死事。做事就拿钱。杨老板，你说，给多少事让我们做？做了怎么付款？”
杨老板好像很遗憾：“我呢，其实是想让你们加盟，让你们赚几千万。你们的意思，就是包工程做，对不？”
财哥不明白：“加盟怎么加？”
杨老板神秘地说：“我们把资金全部集中起来，大家按股份，一起找银行，套几笔贷款出来。”
霞婆说：“这事，我们都不懂，也从来没做过。再加上，就是贷款到位了，迟早我们要还。还要多背利息。我们做工程，不想欠债。既不想别人欠我的，也不想我欠别人的。”
“是啊。”财哥跟着说，“多大的脚，穿多大的鞋。量体裁衣。”
杨老板问：“假如全额垫资的话，你们愿意建多少平方米？”
财哥一点儿不傻，并不回答，而是反问：“我要问的，假如全额垫资的话，要垫多长时间？”
“最快三个月，最久半年。”杨老板张口就来，想也没有想一下，“我敢保证！”
霞婆朝财哥使眼色：“回去，我们再考虑一下吧。”
财哥马上接话：“是要再好好想一想。”
