7.答：由于房地产抵押关系中存在两个合同，包括三方主体：债权人(抵押权人)、债务人以及抵押人。因此房地产抵押呈现下列特征：①房地产抵押关系比较复杂；②房地产抵押不转移抵押财产的占有；③房地产抵押属于要式法律行为。
四、论述题
1.答：首先，从房地产转让的主体角度来看，转让方、受让双方必须具有合法资格。
其次，从房地产转让的客体角度来看，我国法律规定房地产转让必须符合法定要求：第一，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第二，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①应当按照******规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。②有批准权的人民政府按照******规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照******规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
最后，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
2.答：商品房预售，又称为卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房预售的特征有：①商品房预售合同法律关系主体一方特定；②商品房预售合同标的尚在建设之中；③商品房预售法律关系的产生、变更和终止均要受到法律的严格限制。
商品房预售应当具备下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；⑤房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
3.答：商品房预售合同约定面积与产权登记面积发生误差时，如果预售合同有约定的，按照约定处理；合同未作约定的，按以下原则处理：
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。
(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。①买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。②买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比=产权登记面积-合同约定面积
合同约定面积
×100%
产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
4.答：惩罚性赔偿责任制度是来源于英美法系国家的一项民事制度，最早主要适用于侵权责任，但后来逐渐被广泛适用于合同纠纷。
《消费者权益保护法》确立的双倍赔偿开创了我国惩罚性赔偿责任制度的立法先河。该法第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”
1999年10月1日起施行的《合同法》也包含了对违约方违约行为的惩罚，突破了传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的理念。在商品房销售过程中，因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任。具体包括以下五种情形：
(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
(3)订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
(4)在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
(5)订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。具体赔付责任的大小由法官根据具体案情来裁量，而不是硬性规定一定要赔偿已购房款的1倍。惩罚性赔偿责任是以《合同法》第113条和《消费者权益保护法》第49条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消费者权益保护法》第49条规定的直接适用。
5.答：商品房按揭的性质是一种让与担保。
(1)按揭与抵押虽然皆为融资担保的手段，但是按揭必须以转让房地产的权益与按揭权人即银行作为必要条件。在楼花按揭中，按揭人须将其对楼花的全部权益转让与银行；在现楼按揭中，按揭人须将其房屋的所有权转让与银行。简言之，按揭人作为借款人必须以转让财产权作为代价才能获得银行的贷款。而抵押权或权利质押则无需转让标的物财产权，仅仅是在担保标的之上设定他物权而已。
(2)按揭贷款合同中，按揭人必须将《房产买卖合同》和按揭房屋的《房地产证书》的正本交付按揭权人银行执管；而不动产抵押权的设定并不需要交付房地产权益凭证。
(3)按揭贷款中的借款人即购房人所贷款项，只能用于购买楼花或现房物业；而抵押贷款中的借款人所贷款项的用途，既可以用于购房，也可作为他用，一般不受贷款银行的直接干预。
(4)商品房按揭与香港不动产担保具有相似性，预售商品房按揭类似于香港的公义式按揭，现楼按揭则相当于香港的法定式按揭(或法定式抵押)。只不过香港的公义式产业转为法定式产业时，公义式抵押或按揭自动转换为法定式抵押；而我国《管理办法》要求当事人在商品房竣工并由抵押人领取房地产权属证书后，须重新办理房地产抵押登记，而非自动转换为房地产抵押。
总之，商品房按揭这种以购房人将其对于楼花或现楼的财产权或所有权转让与银行的贷款担保方式，完全符合让与担保的特征。
6.答：承租人转租的房屋，会形成原租赁合同和转租合同两个合同关系。承租人与出租人之间的原租赁合同继续有效。转租应当征得出租人的同意，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。我国《城市房屋租赁管理规定》明确规定禁止承租人未得到出租人同意而擅自转租。如果出租人对转租行为予以追认，则转租行为是有效的；如果不予追认，则出租人可要求确认该行为无效。即使在原租赁合同未解除以前，承租人也可以基于转租行为构成无权处分，且造成对出租人损害为由而要求确认转租行为无效。
因为转租合同是在承租人与次承租人之间订立的，因此转租合同被确认无效以后，次承租人只能将租赁财产返还给承租人。只要原租赁合同未被解除或终止，则承租人依据合同依然享有租赁财产的占有、使用权，如果出租人要求返还原物，则承租人有权基于其合法的占有权而对抗出租人的请求。次承租人也应当将财产返还给承租人。在租赁关系存在期间，不能将全部转租租金都作为不当得利对待。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
7.答：抵押人应对其用以抵押的房地产依法享有处分权，且应遵循房地一致原则。通常，抵押权人多是国家法律允许从事贷款业务的金融机构。我国法律规定了抵押物的范围和限制，构成房地产抵押的具体条件：
首先，根据《担保法》和《房地产抵押管理办法》的规定，可以设定抵押权的房地产主要包括：
(1)抵押人所有的房屋和其他地上附着物。
(2)抵押人依法享有处分权的国有土地使用权。
(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
(4)乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。其次，下列财产不得设立抵押：
(1)土地所有权。
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但乡村(镇)企业房地产一并抵押以及四荒地的抵押除外。
(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位及社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；但是以上述设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。
(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产。
(5)依法被查封、扣押、监管的财产。
(6)依法不得抵押的其他财产。
（第七章）
一、名词解释
1.房地产税：是指直接或者间接以房地产为对象而征收的税，实际上就是房产税和土地税的总称。
2.耕地占用税：是国家对占用耕地建房和从事非农业建设单位和个人征收的一种税。
3.城镇土地使用税：是国家按使用土地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。
4.土地增值税：是以土地增值额为课税标准，对土地使用者因转让土地使用权所获收益征的税。
5.房产税：是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。
6.固定资产投资方向调节税：是为了贯彻国家的产业政策，引导投资方向，对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人征收的一种税。
7.契税：是在土地使用权和房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。
8.印花税：是国家对在经济活动中或经济交往中书立或受领特定凭证的单位和个人征收的一种税。
9.销售不动产营业税：是在土地使用权和建筑物出售时，国家向土地使用权转让者和建筑物出售者征收的一种税。
二、不定项选择题
1.ABCD2.ABD3.ABCD4.ABCD
三、简答题
1.答：房地产税的计税依据有：
(1)以土地面积为计税依据，即以土地的单位面积为征税标准确定征税数额。
(2)以房地产的价值为计税依据，即以土地或者房屋的价值为计税标准，确定征税数额。
(3)以房地产收益为计税依据，即以房地产的经营收益为计税标准确定征税数额。主要适用于所得性质的房地产税。其中的房地产收益包括房地产转让收益、租金收益等。在我国以房地产收益为征税依据的税主要有：土地增值税、营业税、房产税(房屋出租)等。
目前，我国房地产税的计税方法包括：
(1)逐年定期征税，我国逐年定期征收的房地产税主要有：土地使用税和房产税。
(2)在房地产转移时征税，例如土地增值税。
(3)其他计税方法包括：定期不动产增值税、工程收益税等。
2.答：土地增值税的征税对象是土地使用者转让房地产所取得的增值额。土地增值额即纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。增值额的扣除项目包括：
(1)取得土地使用权所支付的金额；
(2)开发土地的成本、费用；
(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
(4)与转让房地产有关的税金；
(5)财政部规定的其他扣除项目。
3.答：房地产费是指在房地产的开发、经营活动中发生的税以外的其他收费项目的总称。
包括行政事业性收费、服务性收费和补偿性收费等。这些合法的房地产开发收费项目存在于房地产开发、经营活动的全过程；具有以下特点：
(1)收费主体具有特定性；
(2)收费内容具有固定性；
(3)收费行为具有强制性；
(4)收费法律关系的复杂性。
（第八章）
一、名词解释
1.物业：一般泛指以土地及土地上建筑物形式存在的不动产，包括各类已建成可投入使用的房屋、设施和场地。例如各类住宅、综合商住楼、别墅、写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库以及与之相配套的各类室内外设备、市政公共设施、场地、庭院、干道等。
2.物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3.物业管理法律关系：简称物业管理关系。物业管理关系是指业主、其他物业利益享有者与物业管理公司之间依据法律的规定或者物业服务合同的约定而产生的一种权利义务关系。
4.前期物业管理：是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
5.后期物业管理：是指业主入住后，通过业主大会，公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业并订立物业服务合同，按照该合同实施的物业管理活动。
6.业主：狭义的业主是指房屋的所有权人，《物业管理条例》第6条规定“房屋的所有权人为业主”。广义的业主即是指住户，不仅包括房屋的所有权人，还包括合法的物业使用人，如承租人等。
7.业主大会：是由物业管理区域内全体业主组成的代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的社会组织。
8.业主委员会：是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
9.业主公约：是由本物业管理区域内全体业主通过业主大会制定的，关于物业使用、维修、管理等共同物业利益事项，并对全体业主、物业使用人具有约束力的共同行为准则。因其涉及全体业主的共同物业利益，所以又被称为公共契约或管理公约。
10.业主临时公约：是指在物业销售之前，由建设单位对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项作出对全体业主、物业使用人具有约束力的约定。
11.物业服务合同：是业主(业主团体)与物业管理公司之间就特定物业的维修、养护及管理中约定双方权利义务关系的协议。
