12.前期物业服务合同：是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位与其所选聘物业管理企业签订的书面服务合同。由于前期物业服务合同已经对前期物业管理做出了安排，因此建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
13.物业管理服务收费：是指物业管理单位接受物业产权人、使用人的委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
二、不定项选择题
1.BD2.ABCD3.ABCD
三、简答题
1.答：物业管理的内容通常包括常规性公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服
务三部分内容。
(1)常规性的公共服务，是物业管理公司面向所有住宅提供的最基本的管理与服务。
(2)针对性的专项服务，是物业管理公司事先设立服务项目并公布服务内容和收费标准，当业主及物业使用人需要这种服务时，可以自行选择的服务。
(3)委托性的特约服务，是为满足业主和物业使用人的个别需求，受特别委托而提供的服务，实际上是专项服务的补充和完善。
2.答：物业管理的法律特征有：
(1)物业管理行为是一种民事行为，物业管理关系是一种民事法律关系。物业管理是物业管理公司实施的社会化、专业化的服务行为。
(2)物业管理关系基于物业服务合同而产生，物业管理行为是物业管理公司履行合同义务的行为。
(3)物业管理关系是双务有偿关系，物业管理行为是有偿行为。物业管理关系双方应在平等、自愿、公平、互利原则下，自由协商订立物业服务合同，明确双方的权利、义务和责任。根据物业服务合同的约定，业主应按期支付物业服务费用，物业管理公司应提供合格的物业管理服务。
(4)物业管理具有一定公益性。
3.答：物业管理企业的义务是指物业管理企业在从事物业管理经营以及具体物业服务活动中必须为或不得为某种行为的必然性。
(1)物业管理企业负有按照物业服务合同的约定，提供相应服务的义务。
(2)物业管理企业负有及时了解业主及物业使用人的意见、建议接受监督的义务。
(3)物业管理企业负有于物业服务合同(包括前期物业服务合同)终止时，将有关资料移交给业主委员会的义务。
(4)物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，负有依法承担相应法律责任的义务。
(5)未经业主大会同意，物业管理企业负有不得改变物业管理用房用途的义务。
(6)物业管理企业负有协助做好物业管理区域内的安全防范工作的义务。
(7)物业管理企业负有不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路及场地，损害业主共同利益的义务。
(8)物业管理企业负有将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的义务。
(9)物业管理企业负有不得挪用专项维修资金的义务。
4.答：根据《物业管理条例》的规定，业主享有下列权利：
(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
(4)参加业主大会会议，行使投票权；
(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；
(6)监督业主委员会的工作；
(7)监督物业管理企业履行物业服务合同；
(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
(10)法律、法规规定的其他权利。
5.答：(1)一区一会原则。在我国，业主大会以物业管理区域为基础成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分一般以物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等作为划分考虑因素。
(2)政府指导原则。物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当指导同一个物业管理区域内的业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
(3)物业权利决定表决权原则。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法一般由各省、自治区、直辖市另行制定。
6.答：物业管理的主要内容是由物业服务合同确定。物业服务合同应具备以下主要条款：
(1)双方当事人的姓名或名称、住所。
(2)服务项目。即接受物业服务的物业的名称、坐落位置、面积、四至界限。
(3)服务内容。即具体服务事项，如共用设备的使用、维修、养护和更新；住宅区内园林绿地养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或物业服务合同规定的其他物业管理事项。
(4)管理费用。即物业管理公司向业主或物业使用人收取的管理费。
(5)双方当事人的权利和义务。
(6)合同期限。即该物业服务合同的起止日期。
(7)违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。
(8)其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调解与仲裁、合同的更改、补充与终止等。
另外，前期物业服务合同的内容与后期物业管理基本一致。
四、论述题
答：首先，业主公约系由多数人为同一目的而订立，属于民事法律行为理论中的共同行为，而有别于单方行为、契约行为等。业主公约的效力及于全体业主和物业使用人，纵使业主更迭仍然延及物业之继受人，其效力不受影响。
其次，业主公约不仅体现了全体业主的共同物业利益取向，而且赋予业主大会以及业主委员会代表全体业主合法行使物业管理权利的资格；同时，业主公约也是业主委员会与物业管理公司订立物业服务合同的主要依据。从某种程度上讲，物业服务合同是对业主公约中所确认的业主共同物业利益如何实现的具体化和细化。
另外，业主公约的内容应当以《物业管理条例》中所确认的业主的权利和义务为核心，由业主大会根据本物业的结构、设备、规模、功能等实际情况进行修改和补充，并且不得与国家法律、法规和规章相抵触。
业主临时公约是指在物业销售之前，由建设单位对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项作出对全体业主、物业使用人具有约束力的约定。业主临时公约，是在商品房销售时，落实前期物业管理方案是建设单位销售商品房的必备条件之一。与业主公约的不同是：
第一，业主临时公约由建设单位约定。
第二，临时业主公约具有普遍的约束力，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第三，业主临时公约具有临时性，待物业管理区域内全体业主通过业主大会制定正式业主公约后，失去效力。
为避免业主临时公约对未来业主不利，我国《物业管理条例》从实体上要求建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益；程序上，则要求建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
（第九章）
一、名词解释
1.涉外房地产：有广义与狭义之分，广义涉外房地产是指具有涉外因素的房地产，包括外商在中国境内投资开发的房地产、国内开发的面向国际市场租售的房地产以及国内企业在境外投资开发的房地产等。狭义涉外房地产则仅指房地产法律关系的主体具有涉外因素，而客体即土地和房屋位于我国境内。我国涉外房地产在通常意义上是狭义的。
2.涉外房地产的开发：是指涉外房地产企业依法取得国有土地使用权后，依照合同规定和国家建设规划，开发土地，建设公用基础设施或房屋的经营活动。
3.涉外房地产交易：是指涉外房地产企业对已经开发的土地、基础设施和房屋进行销售、抵押或者租赁等经营活动。
4.外商投资企业用地：是指兴办非以房地产开发为内容的外商投资企业，为企业开展生产经营活动，依照我国法律法规的规定，取得我国境内的国有土地使用权作为其生产经营场所。
5.境外房地产开发：是指一个国家或地区境内的企业向境外的房地产业投资开发的经营活动。
二、不定项选择题
1.ABCD2.ABCD3.AC
三、简答题
1.答：所谓涉外因素，是指在房地产法律关系中，其主体、内容、客体三要素至少有一要素具有涉及我国境外的因素。具体表现在：
(1)法律关系的主体涉外，即房地产投资经营主体或财产主体具有涉外因素。包括两种情况：一是国外或我国港澳台地区的开发商投资于我国境内从事房地产开发经营活动；二是国外或我国港澳台地区的公司、企业或个人购买、承租我国境内房地产的活动。
(2)与法律关系的产生、变更或消灭相联系的法律事实发生在国外。
(3)法律关系的客体位于国外。
2.答：涉外房地产交易应遵循的原则如下：
(1)涉外房地产企业应以出让方式取得国有土地使用权，方可按出让合同规定进行交易行为，以行政划拨方式取得国有土地使用权开发建设的房地产；须按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后方可销售、抵押或出租。
(2)土地使用权和房屋所有权同时转移。房屋所有权转移时，相应的土地使用权随之转移，且土地使用权出让合同中所规定的权利义务亦随之转移；土地使用权转移时，相应的房屋所有权亦随之转移。
(3)预售、出售或出租房屋的期限与土地使用权出让合同规定的土地使用权期限一致，土地使用权依合同规定的期限届满时，由国家收回。
3.答：涉外房地产企业开发建设的商品房屋的销售对象以境外购买者为主，且购买者的身份应当符合我国公安管理的有关规定，并以外汇结算。境内居民个人可以人民币或境外汇入的外汇购买或租赁涉外房地产中的住宅，但境内的国家机关、团体、事业单位和国有、集体企业不得购买或租赁涉外商品房。对于下列涉外房产，我国法律规定不准销售：
(1)未持有房屋所有权证的；
(2)虽持有房屋所有权证，但涉外房地产企业对该房屋改建、扩建后未办理房屋变更登记手续的；
(3)涉外房屋所有权的争议尚未解决，或涉外房屋抵押合同尚未注销的；
(4)尚欠国家的房地产税费的；
(5)已被批准列为城市建设规划用地范围内的；
(6)经人民法院裁定或中国仲裁机关决定，或城市房地产管理部门决定限制产权转移的；
(7)因其他特殊原因，城市房地产管理部门认为不得进行销售的。
四、论述题
1.答：涉外房地产法律适用是指对涉外房地产关系的成立、解释和争议处理适用何种法律规定的规则。各国在涉外法律适用问题上基本采用两种办法：
第一，直接调整方法，即适用各有关国家和地区共同承认的实体法，包括国际条约和国际惯例。
