尽管声势浩大，但温州炒房团的获利模式并不玄妙，即赚取差价和出租获利。他们的存在的确促进了房价的涨幅，但只要炒房者尚不具备左右房价的能力，就不应是房价虚高的主要原因。难道原来一项正常的投资行为冠以“炒”字后，就变成不正常的投机行为吗？温州市政府金融办关于民间流动性资本的统计数据显示，2009年温州民间流动资本规模达到7500亿元，较10年前的2000亿元增加了5000多亿元。这些民间游资即便是不流入“政策宽松、无物业税”的房地产领域，也势必会在其他项目上寻找出口。毕竟，中国没有“草根风险投资”，所以也只能在探索中总结适合自己的民间投资模式。而对炒房团的刻意打压则有可能打破原有的交易秩序，压抑日益活跃的民营资本的投资冲动。
坊间曾流传过一个段子。几个其貌不扬的中年人，操着浓重的山西口音向售楼小姐询问新盘情况。售楼小姐正打算对环湖两栋楼的优劣分析一番，没想到，其中一人居然挥了挥手“不用介绍了，都留下吧”。见过有钱的，可还真没见过对过亿的大单如此潇洒应对的！
售楼小姐忍不住问了一句：“您买这么多……有什么打算？”
“先搁着吧，反正这钱也不知道干嘛使！”
对于炒房团而言，手里有大把的资金，放在银行里？除了能满足个人存款达到6、7、8、9位数的虚荣外，别无他用。投资股市？在政策性的股市下谁也没有十足的把握，况且找不到有能力的资金控制人，总不能把钱烂在手里吧！所以在当前这种经济环境下，投资房产无疑是一个明智的选择。一些炒房者还认为，几百万元资金，如果投资实业项目，不仅融资难，还得投入许多精力、人力。但是，投资房地产只需有“种子”资金，即可相对容易地获得利率优惠的银行贷款，一元钱能顶两三元钱用，收益当然大得多。
在后金融危机时代，许多传统制造业复苏缓慢。一位资深的温州炒房团团员在面对记者采访时，又道出了“炒房”的另一番隐情：“如果你以投资客的身份问我，我就告诉你，温州人口现在接近1000万，700多万本地人，200多万外地人，但去年只推出了7块地，其中还有3块地不到20亩，人多地少，房价还要涨；你要是以媒体的身份问我，我就告诉你，这是因为江浙这边大批的老板把厂子关了，钱捏在手上又怕通货膨胀，所以就全都换成了房子。”尽管在他们看来，如此这般选择更多的是形势所迫。但我们必须清醒地认识到，房地产炒作对经济的刺激作用是透支性的，效果是短暂而虚幻的。无论如何，最终都必须回归老百姓的真实需求。而房价过高、过快的上涨，势必导致市场停滞，而购房团最终套住的将会是自己，迪拜事件无疑给温州人上了一堂生动的投资课。
目前，民间资本在我国社会总资本投资中的份额已呈逐年上升的趋势。据权威部门的统计，目前民间资本在全国部分省、市基础设施建设总投入资金中的比例已由十年前的不足10%，上升到目前的50%以上，完全占据了“半壁江山”。因此，切实加快对民间资本的引导与管理，激活并促进民间资本健康合理流动，是各级政府必须谨慎思考的新课题。
事实上，合理的政策不应当给投机分子巨大的空间，而民营资本也有了合理的流向，许多由资本盲目炒作引起的社会问题也就自然迎刃而解。
刚性需求，刚好撞到枪口上
2009年，对于多方博弈的中国楼市而言，绝对是一个充满感恩又值得仔细玩味的年头。年初冷清，年底火暴，冰火两重天的巨大温差，催生了诸多摸不着头脑的“丈二和尚”。在试图破解这个迷局之时，最先映入人们眼帘的词汇就是一刚性需求！没错，这个经济学的概念，被越来越多的房地产利益集团发扬光大一刚性需求是个筐，涨价那些事儿都能往里装！那么，这种强烈并持续释放的“刚性需求”，对2009年的房价到底有多大影响呢？国家统计局给出了一个备受民众质疑的数据一“70个大中城市全年涨幅15%”。为了这点比银行利息都低的“刚性需求”，开发商还在义无反顾地坚持盖房子，他们的境界已经堪比雷锋叔叔了！
以北京为例：自2009年6月份开始，官方的数据就显示，新建住宅销售价格指数同比涨幅呈现加速上升的态势，12月份到达全年最高点，上涨132%。从价格看，2009年第四季度四环内的期房均价达到了25907元/平方米。而2008年，同样据官方数据，四环以内住宅期房均价为15581元/平方米，如果扣除政策性住房因素，四环以内住宅期房均价为16892元/平方米。即使以扣除政策房因素的16892元/平方米的价格计算，2009年房价全年涨幅为534%。如果你恰恰是在年初买的房子，恭喜你，会抢答了！
“刚性需求”是一个经济学的概念，可以理解为“绝对需求”。问题在于，城里人改善条件要买房，城外人重新扎根也要买房；男青年事业有成要买房，女孩子结婚嫁人更要买房；有条件的理所应当得买房，没条件的创造条件必须买房……对抗通胀是不是一种必要？投资升值获利谁说不要？每个消费者都有自己“不得不买房”的明确购置理由。于是，楼市中的“刚性需求”又变成了一个异常模糊甚至虚假的概念。
其实，我们可以将这个词组拆开分析，撇开“需求”只谈“刚性”。应该指的是当其他条件不变，在不同价格水平下，消费者“愿意”并且“能够”购买某种商品的数量。经济学在分析需求时，往往还引入了一个“需求弹性”的概念，即需求对价格变化的灵敏度。一般来说，生活必需品缺乏需求弹性，比如粮食、水、食盐以及遮风挡雨必需场所等，因为生命体离不开最基本的衣食住行。但对于住宅来说，保障性住房、租赁住房可以说其需求是“刚性”的，但商品住宅则是一种“特殊商品”，不具有“刚性”的属性。商品住宅就满足人类生活需要而言，相当于吃可口、营养的饭菜，穿舒适、漂亮的服装。试想，一个人连饭都吃不饱，他还会关心房子是租来的还是买来的，面积是70平方米还是120平方米吗？试问，2009年在与楼市斗智斗勇，并最终“撞”到高房价“枪口”的消费者，需求果真是那么“刚性”吗？生存还是毁灭，这是莎翁借哈姆雷特之口，向人类提出的抉择难题。而面对买房与不买房两难，这充分说明，大多数累积的刚性需求目前已被释放出来。著名学者易宪容明确指出：一个人如果没有一定的支付能力，不管他对住房的期望值有多高，都无法把个人对“住房的需要”转化为“住房的需求”。
开发商屡屡渲染的所谓“刚性需求”，他们把户口安置、改善环境、孩子上学、照顾老人，甚至结婚成家、就近上班……都罗列其中。此时的房子被“现实”地赋予了更多的“家”的属性，还与生活的幸福指数和时间成本密切关联。但他们似乎忽略了，这一切必须是建立在民众的支付能力基础之上！缺乏支付能力，再“刚性”需求，也只能是潜在需求，不可能转化成住房的现实有效需求。
就拿最受中国人关注的“婚房”来说，这足够“刚性”了吧？但房价一厢情愿地单边上涨，已然钝化了“四有新人”的固有念想一一连30%的首付都犯愁，还不如踏踏实实地快乐租房呢；就算啃老举债做成了“房奴”又如何，前提是必须有较好的职业前景，稳定的收入，自己和家人身体长期健康或不用担心医疗支出……上述的“刚性”，毕竟还把房子的居住属性体现出来了，或者说自己正在“消费”着房子。就算遭遇危机和泡沫导致财富缩水，其实用价值仍在，不至于身陷“负资产”的黑洞。而对于那些坚持用房产来对抗通胀和投资升值的“刚性需求”者，我们也只能默默地道一声“祝你平安”了！
楼价走高的确有利可图，你只需要通过“炒”等一系列动作，就可以保护自己的资产并最终赚取买卖差价。但前提是必须确保“还有后来人”，以相同的心态来继续这个“击鼓传花”游戏，而且这个人还必须比你更勇敢、更有钱！
假如，我们只谈假如，高企的房价让普通民众望而却步，当初高额购置的房产，如今变成“烫手山芋”并最终留在了自己的手里。与此同时，外部因素导致房价开始下跌，套利的机会变成泡影，竹篮打水一场空，赔了夫人又折兵……到那时悲从中来的又会是谁呢？
鉴于商品住宅的双重属性，所以在诠释“需求”的时候，也不妨划分出“自住需求”和“投资需求”这两条通道。毕竟，针对两种截然不同类型的购房者，只用一个“刚性”来应对，难免会“跑偏”的。
投资客与投机客
投资与投机，一字之差，可在广大人民群众的心目中，却有着李逵和李鬼那般的不同定位一一前者是草莽英雄，后者则是泼皮无赖！若只是探寻二者的名词解释，那只需翻开工具书即可；但要在房地产领域中甄别它们，恐怕动用“百度”或是“搜狗”也很难厘清。毕竟，投资也可以定义为“有投机的资本”，而投机同样能望文生义成“投资的机会”。
通常情况下，投资与投机都是利用市场出现的价差进行买卖，从中获得利润的交易行为。我们必须承认，无论投资还是投机都并非不劳而获，而是一种资本、眼光、决策以及承受力的综合考量。而投机之所以屡屡遭人白眼，就是因其短期操作、巨额获利以及往往带来潜在风险的特性。
